Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.
Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.
Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.
Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.
Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.
Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.
Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.
В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.
Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.
м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.
Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.
Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?
В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.
Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.
Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.
Существует ли спрос на такую недвижимость?
Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.
Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль.
Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.
Что можно сделать с долей в квартире?
Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.
Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.
При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.
В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.
Важно помнить!
Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.
Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.
Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.
При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.
Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.
Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.
Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.
Как максимально эффективно продать долю?
Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.
А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.
В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.
Жилье в дар
«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях заключения сделок дарения недвижимого имущества
YAY/TASS
Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.
С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей. О тонкостях дарения домов и квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».
Предмет и субъектКому и какую недвижимость можно передать в дар
Передать в дар можно любое недвижимое имущество: квартиру, дом, дачу, земельный участок, долю в праве общей долевой собственности и т. д.
Подарить недвижимость можно любому человеку — как родственнику, так и постороннему.
Но законодательством определены категории лиц, которые не имеют права получать в дар имущество в связи с родом деятельности: государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Закон также запрещает дарение между коммерческими организациями. Однако юридическое лицо может подарить недвижимость физлицу и наоборот.
НалогПредусмотрен ли он при таких сделках
С человека, который передает свое недвижимое имущество в дар, налог не взимается, поскольку он не получает дохода от такой сделки.
Одариваемые, которые являются близкими родственниками дарителя (в эту категорию входят супруги, родители, дети, родные братья и сестры, бабушки и дедушки и внуки), с 2013 года тоже освобождены от уплаты налога.
Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения.
Все остальные одариваемые должны будут оплатить налог в размере 13% от стоимости передаваемой в дар недвижимости. Например, дарение между дядей и племянником или двоюродными сестрами уже обременяется подоходным налогом. Однако родственникам не близкой степени родства тоже нередко удается избежать уплаты налога — с помощью цепочки сделок дарения между членами семьи.
ДоговорКак оформить дарственную
Договор дарения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Заверять его у нотариуса, как и договор купли-продажи, необязательно. В любом случае договор подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью.
Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. В документе нужно указать дарителя и одаряемого, условия сделки, адрес и площадь объекта дарения. Также в договоре должно быть прописано, что у квартиры или дома нет обременений.
СобственностьЧто можно сделать с полученной в дар недвижимостью
Все что угодно. Недвижимость становится собственностью лица, которому ее подарили, с момента регистрации договора дарения и безо всяких условий. Новый собственник может сразу продать квартиру или дом, подарить, сдать в аренду, завещать. Человеку, получившему недвижимость в дар, не потребуется ждать шесть месяцев, как в случае с оформлением наследства.
Вступить в праваВозможна ли передача прав на объект после смерти дарителя
Нет, вступить в права собственности по дарственной новый владелец может, если даритель жив. А передача недвижимости после смерти владельца рассматривается с точки зрения наследования — договор дарения, в котором предусмотрено такое условие, по закону считается недействительным.
Если дарение недвижимости родственнику и сбор необходимых документов прошли успешно, но даритель умер еще до вступления одариваемых в права собственности, то объект будет добавлен в общую массу наследуемого имущества. Тот, кто не успел получить подарок, становится претендентом на наследство на предусмотренных законом основаниях и вместе с другими потенциальными наследниками.
Раздел имуществаЧто делать, если недвижимость подарили одному из супругов
Имущество, полученное по дарственной, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она все равно принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода.
Мария Мягкова
Отдать квартиру государству — Рынок жилья
28.03.2011 | 13:05 15071
Случаи возврата приватизированного жилья государству до недавнего времени практически не встречались. Казалось бы, отдавать свою собственность – чистейшей воды безрассудство. Но при грамотном подходе так называемая деприватизация может стать эффективным способом улучшить жилищные условия.
Затеяв приватизацию, государство фактически подарило гражданам право бесплатно оформить свою недвижимость в собственность. С одним лишь «но»: делать это разрешено один раз в жизни.
Предположение о том, что со временем некоторые решат добровольно отказаться от дарованных квадратных метров, до недавнего времени выглядело абсурдным. Но, как показала практика, некоторые россияне все-таки возвращают жилье государству. Правда, делают это вовсе не из альтруистических побуждений.
Ненужная собственность Возможность возвратить государству приватизированное жилье регулирует Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». По нему граждане имеют право передать приватизированные помещения в государственную или муниципальную собственность.
В свою очередь, госорганы обязаны заключить с «отказниками» договоры социального найма этой недвижимости. Изначально процесс обратной приватизации жилья был рассчитан исключительно на малоимущих граждан. Право собственности накладывает на владельцев недвижимости определенные обязанности.
Прежде всего – материального характера. Справиться с ними оказались в состоянии не все: за квартиры пришлось платить налог, а в квитанциях о квартплате появилась дополнительная строка расходов – на капремонт.
В итоге сформировался целый класс «нищих собственников»: для них на первый взгляд незначительное сокращение текущих расходов на содержание жилья оказалось важнее, чем обладание правом собственности.
Возврат недвижимости государству приобрел актуальность и в свете планируемого повышения налога на недвижимость. Сейчас его размер не превышает 2% от стоимости жилья. Расчеты производятся на основе инвентаризационной оценки. В ближайшие годы налог планируют определять исходя из рыночной цены. Да к тому же – повысить его ставку.
Государству есть смысл отдавать приватизированное жилье участникам программ улучшения жилищных условий. В определенных ситуациях повезет тем, кто живет в аварийных и ветхих домах, а также хрущевках. Если квартира или комната в таком здании находится в собственности, ее владельцам предоставят аналогичное (по площади и характеристикам) помещение.
Или выплатят его рыночную стоимость. Когда расселяют жилье, которое граждане занимают по договорам социального найма, государство предоставляет им недвижимость исходя из социальной нормы – 18 кв. м на человека.
Нетрудно подсчитать, какое жилье, к примеру, получит семья из четырех человек, которая занимает двухкомнатную квартиру площадью 40-45 «квадратов».
Сомнительная выгода Как прогнозирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский, все эти факторы впоследствии могут спровоцировать рост количества желающих вернуть приватизированную недвижимость государству.
«Иногда деприватизацию жилья можно использовать как уловку для участия в социальных программах по обеспечению жильем. Но эффективность этого метода относительна. У города не так много нового жилья – участники госпрограмм могут ждать своей очереди годами.
Да и сама очередь расписана на много лет вперед», – рассуждает Халимовский.
К тому же если речь идет о деприватизации жилья, к примеру, в аварийном доме, «прописать» пару-тройку родственников и получить квартиру большей площади вряд ли удастся. После того как здание признается аварийным, власти чаще всего запрещают регистрацию в нем. А если семья все же ухитрится «прописать» новых жильцов, государство может обратиться в суд и признать регистрацию недействительной.
Как свидетельствует менеджер компании «Адвекс – Петроградское агентство» Елена Василевская, деприватизацию можно рассматривать в качестве метода улучшить жилищные условия лишь в тех случаях, когда семья проживает в аварийном здании либо доме первых массовых серий, которые к тому же попали в государственные программы сноса или расселения. «Для схем частного инвестирования, например, расселения коммунальных квартир, применять этот механизм не имеет смысла. В подавляющем большинстве случаев инвесторы выкупают лишь те квартиры, в которых приватизированы все комнаты. Механизм расселения жилья, в котором есть неприватизированные комнаты, очень сложен – необходимо задействовать Горжилобмен, другие государственные структуры. Квартира должна быть действительно очень интересной, чтобы инвестор решился на подобный шаг», – поясняет Василевская.
К тому же если семья пожелает передать государству жилье в относительно престижном районе, она может «прогореть». По закону «социальные» квартиры предоставляют в границах того же населенного пункта. Говоря проще, из центра Петербурга могут переселить куда-нибудь в Шушары, Колпино или Бугры.
Экономика подобных действий очевидна: так, в начале марта город закупил квартиры для целевой программы «Молодежи – доступное жилье» в Шушарах, по 55 тыс. руб. за кв. м. В то время как стоимость «квадрата» в центральной части города часто превышает 100 тыс. руб.
Более того, поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, при расселении квартиры, которая находится в соцнайме, люди даже не имеют права отказаться от того, что им предлагают.
В то время как при переселении из приватизированного жилья всегда учитывается его рыночная стоимость.
«Если же гражданин останется недоволен суммой выплаченной компенсации или альтернативными метрами, он может обратиться в суд», – резюмирует Сандалов.
Варианты передачи Существует два способа отказаться от права собственности на приватизированное жилье – расприватизация и деприватизация. Законодательно эти понятия не прописаны, тем не менее большинство участников рынка применяют такие термины.
Расприватизация – это судебное признание недействительным договора передачи жилья в собственность гражданина. Согласно Гражданскому кодексу РФ сделать это можно, если сделка проведена с нарушением законодательства. Например, не соблюдены права несовершеннолетних или договор заключен под влиянием насилия или угроз.
- Расприватизация имеет несомненное преимущество: если гражданин сумеет доказать, что жилье перешло в его собственность незаконно, право на приватизацию считается нереализованным.
- По закону иск о признании договора приватизации недействительным можно подать в течение трех лет с момента его регистрации.
- До июня 2006 года расприватизация была фактически единственным способом вернуть жилье государству: отказаться во внесудебном порядке от права собственности могли лишь малоимущие.
Деприватизация стала новым видом правовых отношений между гражданами и государством. Поправки в Жилищный кодекс дали полную свободу в распоряжении недвижимостью: людям разрешили передавать свою недвижимость государству и заключать с ним договор социального найма.
Тем не менее деприватизация стала явлением во всех отношениях радикальным. Обратной силы она не имеет – возвратив жилье государству, гражданин теряет возможность приватизировать его вновь.
Разумеется, бывший собственник уже не будет иметь никаких имущественных прав на возвращенное государству жилье – разве что жить в нем по договору социального найма.
«Жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность, затем предоставляются им в пользование на основании договоров социального найма. Эти процессы регулируются Гражданским кодексом РФ, законами о дарении и о приватизации», – поясняет Сандалов.
Как уточняет Халимовский, для деприватизации нужно обратиться в жилищный отдел районной администрации с заявлением и весьма обширным пакетом документов.
Прежде всего необходимо подтвердить право собственности на жилье, оплату коммунальных услуг, продемонстрировать справки форм 7 и 9.
Кроме того, нужно предоставить документ, подтверждающий, что передаваемая государству квартира или комната является единственным жильем. Как правило, это делается с помощью выписок о правах на объекты из Единого государственного реестра прав.
В деприватизации может быть отказано из-за несогласия одного из сособственников либо в случае наложенного на жилье обременения (к примеру, квартира заложена по кредиту).
Дорога в один конец В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу утверждают: число операций по деприватизации жилья ничтожно мало.
«В I квартале этого года количество таких сделок увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2010-го. Тогда наше Управление зарегистрировало пять-шесть соответствующих сделок, а сейчас их число возросло до 14, – рассказывает заместитель начальника Управления Росреестра по Петербургу Мария Мельникова.
– По своей сути, деприватизация – это самовольное лишение права собственности на подаренное государством жилье. Разговоры о повышении налога пока остаются лишь разговорами. Никто не знает, какова будет его окончательная ставка. К тому же правительство предусмотрит различные льготы по его уплате.
Если же вы деприватизируете квартиру, то лишаетесь права собственности со всеми вытекающими последствиями – не можете ее продать, завещать, сдать в аренду без согласия государства».
К тому же, по ее словам, есть много способов принять участие в государственных программах улучшения жилищных условий и без деприватизации. Например, заключив договор мены или с помощью кредита.
Возможность вернуть государству недвижимость и одновременно заключить договор соцнайма предусмотрена лишь до марта 2013 года, когда завершится отведенный законом срок для приватизации жилья. Не исключено, что подобную возможность пропишут в Жилищном кодексе или другом законе, но пока речи об этом не идет.
Но даже если этого не произойдет, у россиян всегда останется возможность дарить свое жилье государству. «Этот процесс в корне отличается от деприватизации. В данном случае органы госвласти не обязаны заключать с дарителем договор социального найма – разве что по своей доброй воле», – поясняет Мельникова.
По ее словам, случаи дарения жилья государству практически не встречаются. Речь идет разве что о совсем экзотических вариантах – передаче квартир-музеев или квартир-памятников.
Эксперты уверены: прежде чем деприватизировать квартиру, необходимо несколько раз просчитать последствия этого поступка. Жилье для большинства российских граждан – это единственный и самый главный капитал. Важнее разве что здоровье.
Сергей Бардин
Налоги с продажи квартиры — Справочник Недвижимости
Когда нужно платить налоги с продажи квартиры
Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.
- Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.
- Если квартира получена после 1 января 2016 года
- Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.
- Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:
- квартира получена в наследство;
- жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- если квартира приватизирована после этой даты;
- если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
Если квартира получена до 1 января 2016 года
Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.
С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.
Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.
Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.
С какой даты отсчитывается срок владения квартирой
По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).
Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.
Но есть и несколько исключений из него:
1. Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.
3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:
- если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;
- если до 1 января 1998 года, то с даты заключения договора о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников признаются независимо от регистрации. Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2019 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).
5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.
Срок владения квартирами, полученными по реновации
Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.
Пример
Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.
А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.
Налоги при продаже квартиры. Сколько платить
На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.
Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.
Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.
А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.
Как посчитать налог
Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.
- Цена квартиры
- Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.
- Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).
А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.
Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.
А теперь о новых правилах подсчёта налога
1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).
2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.
Пример
В декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.
Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.
Но к этой сумме Лена может применить вычет.
Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры
Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить.Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.
Налоговый вычет при продаже квартиры
Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).
Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.
- Пример
- Если Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.
- 5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублей
- Налог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей
- Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:
- 8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей
- Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей
Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.
Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.
Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.
- Налоговый вычет при продаже долей в праве
- Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.
- Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.
- Расходы на покупку квартиры
- Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.
- Что входит в такие расходы:
- если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
- если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.
Пример
В 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.
10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей
Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).
Обратите внимание:
Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.
Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.
Налоги при «продаже» новостройки по ДДУ
До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.
Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.
Это подтвердил в своём письме Минфин.
Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.
Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.
Возможно, налог платить не нужно
Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.
Налог может быть не таким большим, как риски
Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.
Пример
Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.
- Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:
- (6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей
- Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:
- (5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей
- То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.
- А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:
- (6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей
- А если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):
- (5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублей
- Посчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.
- Занижение цены в договоре может насторожить покупателя
Ведь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.
Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.
Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите
Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.
Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы
Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.
Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Аренда квартиры станет цивилизованной, как мы и хотели: 8 сигналов от бизнеса и государства за год — Офлайн на vc.ru
На Западе аренда квартир — это зрелый и понятный для всех сторон рынок. В России такого нет — цены высокие, а гарантий нет.
Я снимаю квартиру 8 лет и ни разу не чувствовал себя как дома, поскольку собственник регулярно проверяет, отказывается делать временную регистрацию, может попросить съехать в любой момент или удержать залог по выдуманной причине.
Я следил за новостями в течение 2019 года и когда увидел общую картину, то изумился. Расскажу ниже наблюдения и выводы.
Владельцам квартир упростили уплату налогов
С 2019 года государство ввело налог на профессиональный доход или, как его еще называют, налог для самозанятых. Это самый дешевый и простой способ войти в правовое поле тем, у кого есть доходы от сдачи квартиры в аренду. Если сдавать квартиру физическому лицу, нужно платить 4% с дохода. Это самая низкая налоговая ставка в России.
Плюс — зарегистрироваться можно за несколько минут, сняться с учета — также. Для этого налоговая разработала мобильное приложение — «Мой налог». Тестировали этот налог в 2019 только в 4 регионах, а с 2020 года распространят еще на 19 регионов, поскольку эксперимент признали успешным.
Это любопытный шаг, чтобы вывести из налоговой тени рынок аренды. Но этого недостаточно. Что сейчас получает собственник за свои 4%? Только спокойствие, что он чист перед законом. В остальном преимуществ нет, зато бывают казусы.
Например, первое время банки блокировали счета самозанятых, и ФНС пришлось разъяснять, как этого избежать.
Спустя год банки адаптировались и перестали блокировать счета, а сервисы для самозанятых стали запускать даже мобильные операторы.
Когда все бьют в одну точку, у кого-то может получиться хорошо.
В следующем году сервисы продолжат появляться, бизнес будет подталкивать владельцев к легализации и о новом налоговом режиме узнает больше людей.
МТС запустил свое приложение для самозанятых
Налоговая ужесточит контроль за нелегальной сдачей жилья
Летом 2019 года налоговая запустила АИС «Налог-3». Это автоматизированная система, которая принимает, обрабатывает и анализирует данные.
По ней налоговая отслеживает уплату налогов, находит ошибки в документации и тех, кто уклоняется от уплаты.
Налоговая и дальше собирается развивать бесконтактные технологии контроля, незаметные для плательщика, а также приспосабливаться к цифровой экономике. Сбербанк готов ее поддержать.
К налоговой будут стекаться все сведения о банковских счетах человека и движении средств, поэтому налоговикам будет проще и быстрее вычислять тех, кто сдает квартиру нелегально. Даже если собственники будут получать деньги наличными, арендаторов можно отследить по суммам, которые они ежемесячно снимают в банкоматах. Только сделать с этим ничего будет нельзя.
Поэтому налоговая будет и дальше автоматизировать процессы и мониторить финансовые потоки. Небольших собственников трогать не будут, пока государству они не интересны. Но когда понадобится — достать данные будет легко.
Собственникам придется либо уходить полностью в наличные, либо сдавать официально. Сдавать «как раньше» становится опасно.
«Циан» подружился с налоговой
Крупнейшая информационная площадка по недвижимости стала помогать выходить собственникам из налоговой тени — сделала сервис аренды, стала запрашивать ИНН собственника и регистрировать его как самозанятого.
Причина — как обычная доска объявлений она теряет интерес, а каждая вторая сделка по аренде жилой недвижимости на площадке проходит напрямую между жильцом и владельцем, по словам гендиректора «Циан».
Чтобы не потерять этот рынок и зарабатывать на нем, они решили помочь ФНС его вывести из тени и получать доход с денежных потоков между жильцами и владельцами. Полностью о планах «Циан» можно узнать в выступлении гендиректора «Циан» М. Мельникова начиная с 25 минуты.
Крупнейшая доска объявлений определила цель ближайшего будущего и будет подталкивать собственников к «обелению». Остальные будут брать пример.
В «ЦИАН» за подбор арендатора платит и сам арендатор, и собственник.
Застройщики заинтересовались рынком аренды
В 2018 году Группа компаний «ПИК» учредила дочернее предприятие «ПИК-Аренда» и планирует вложить в этот сервис до 500 млн рублей до конца 2020. Сервис помогает собственникам сдать квартиру — нужно только заключить договор эксклюзивного обслуживания. Остальное сервис берет на себя — поиск жильца, показы и спорные вопросы между жильцом и владельцем.
Прошло полтора года и сервис отчитался за 2019 год — выручка $1 млн с оборотом $20 млн. В компании официально работают 17 человек.
Сервис работает как современное агентство недвижимости — жильцы также платят комиссионное вознаграждение, причем по лицензионному договору до 150% , а взамен получают договор и страховку. То есть для них ничего пока не изменилось, но владельцам квартир стало проще.
То, что новый игрок на рынке недвижимости смог показать результаты, это хороший знак. Как минимум, еще один застройщик тоже так захочет, а, возможно, найдутся еще и другие игроки на рынке.
Это сигнал для других компаний — на рынке аренды можно заработать. Как следствие, для арендаторов и собственников расширится выбор сервисов, появится конкуренция, а комиссия снизится.
В сервисе встречаются как квартиры с бабушкиным ремонтом с залогом и комиссией, так и с нормальным ремонтом без залога и без комиссии
Каждой квартире для аренды присвоят специальный номер
Минэкономики придумало, как собирать налоги на рынке туристического жилья. Власти обязали собственников жилья получать специальные идентификаторы, если срок аренды меньше 30 дней. Эта идея не новая — в 2017 году в Париже городской совет ввел регистрационные номера на квартиры, которые сдают через Airbnb. И затем стал жестко карать сервис предложения от незарегистрированных квартир.
Кто не хочет получать такие идентификаторы, могут сдавать жилье среднесрочно и долгосрочно. Но и это ненадолго. В случае чего этот механизм легко распространяется на аренду любого срока — тогда этот путь уже не спасет.
В будущем легко присвоить идентификаторы жилью при долгосрочной аренде. Все для этого готово.
Иммунитета перед законом нет ни у кого
В Нью-Йорке государство запросило у сервиса Airbnb данные о 20 000 владельцев квартир, вероятно, уклоняющихся от уплаты налогов. Такое может произойти с любым нерегулируемым государством сервисом и в любой стране. Жителям Берлина вообще запретили сдавать квартиры через сайт Airbnb — иначе наказывают диким штрафом. К этому же все идет и в Валенсии.
Пока все это касается только краткосрочной аренды — так свои интересы пытаются отстаивать отели. В России тоже взялись за это. А когда тут наведут порядок, вероятно, то же самое повторится с долгосрочной арендой. Любой бизнес предоставит все данные по запросу налоговой.
Если собственник не платит налог, но вынужден пользоваться сервисами аренды, он рискует попасть на проверку налоговой в любой момент.
Законодательство по аренде совершенствуется
В одной из программ «Диалог» на «Россия 24» Дмитрия Медведева спросили о мерах, которые могло бы принять Правительство для развития рынка арендного жилья.
Он ответил, что получить жилье в собственность — это «внутренняя установка абсолютного большинства наших людей». Но при этом добавил, что людям нужно объяснять преимущества аренды.
Например, человек может снять квартиру ближе к работе и не тратить время на дорогу, либо вообще найти работу в другом регионе.
Нам нужно кое-что изменить в регулировании договора аренды жилья.
По итогам этой встречи Медведев поручил двум министерствам и «Дом.РФ» до 20 ноября 2019 года представить свои предложения, чтобы усовершенствовать законодательство по аренде. На начало января 2020 года публичной информации нет.
В 2020 году рынок долгосрочной аренды будет в фокусе внимания государства. Учитывая, что законотворчество двигается от запретов, подарков ждать не следует.
Государство запускает свой сервис аренды
Росреестр и Федеральная кадастровая палата решили запустить сервис, который будет работать как агрегатор для аренды квартир, домов и отелей. Начнут с тестового режима в Крыму и прежде всего для туристов — международные сервисы типа Airbnb там не действуют, а Booking работает в ограниченном режиме.
Затем запустят и распространят на остальные регионы. Сервис будет синхронизироваться с данными о недвижимости из ЕГРН и снизит количество мошенничеств — можно будет сразу посмотреть, принадлежит ли это жилье человеку, который его сдает. Чтобы сдать квартиру через этот сервис, владельцам нужно будет зарегистрировать в Росреестре договор аренды.
То есть придется точно выходить из тени и платить налоги.
Планировали сервис пилотировать в конце 2019 года. На начало января 2020 года публичной информации нет.
Раз государство задумалось о своем сервисе аренды, то могут последовать законодательные изменения под сервис. Пока все это тормозит коррупция, но могут начать с простых шагов — например, присваивать номера каждой квартире.
Изменения происходят. Тихо и незаметно
Чтобы человек заметил изменения, нужен яркий фейерверк. Это как кризисы и пузыри, которые никто не замечает изо дня в день, пока не рванет.
Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка.
Удивительно, но легко и быстро стираются из памяти пережитые страдания: уязвимая просьба вернуть залог, упаковка, погрузка, разгрузка и распаковка вещей, поиск жилья с фейковыми объявлениями и мошенническими схемами, срочные просмотры в течение рабочего дня и манипуляции при просмотрах. Каждый раз задаюсь вопросом, это я оторвался от реальности или реальность убога?
В один момент волшебным образом рынок цивилизованным не станет, как в Европе или Америке. Вряд ли собственники станут «обеляться», перестанут постоянно проверять жильцов, принимать оплату наличными. Каждый защищает свои интересы.
Однако изменения явно происходят. Просто тихо. И раз даже государство уже заинтересовалось рынком аренды, это может стать мощным стимулом для развития культуры рынка аренды в целом и облегчить жизнь человеку, который хочет снять или сдать жилье без проблем. Иначе как нам прийти к цивилизованной аренде?
Верите, что у нас будет цивилизованная аренда?
- Показать результаты
Загрузка...
