Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Виды объектов, в отношении которых могут совершаться сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью в большинстве случаев совершаются с участием многих сторон. При этом права на недвижимое имущество переходят к другому лицу. Оформлением необходимых документов должен заниматься юрист по сделкам с недвижимостью, поскольку при самостоятельном проведении данной процедуры можно понести большие убытки в результате совершения противоправных действий мошенниками.

Сделки с недвижимостью могут совершаться в отношении следующих объектов:

• квартир. Сначала необходимо составить договор, а после оформления сделки зарегистрировать в государственном органе право собственности на квартиру (в случае её покупки) или получить указанную денежную сумму (при продаже этой недвижимости владельцем);
• дачных домов. Сделка при купле (продаже) дома с участком земли отличается некоторыми особенностями оформления, поскольку в качестве объекта продажи выступает не только какая-либо постройка (дом, баня и др.), но и участок земли, на которой она возведена. Отличия такого договора от типового заключаются в наличии двух пунктов с детальным описанием объектов. После вступления сделки в силу право собственности на земельный участок и на строение переходит к приобретателю этих объектов. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договорённость в обязательном порядке должна оформляться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Для правильного составления необходимых документов лучше воспользоваться услугами юриста по оформлению сделок с недвижимостью;
• коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений отличается от жилых объектов, находящихся в собственности. Для оформления такого договора предусмотрена простая письменная форма. Обязательно этот документ должен быть единым, с подписью обеих сторон. В случае оформления разных бумаг и подписания их двумя сторонами такая сделка может признаваться ничтожной, что может послужить основанием для двусторонней реституции (возврата объекта недвижимости и денег). Регистрация договора не требуется, но обязательна регистрация права собственности в Росреестре.

Регистрация собственности в гос. органе позволяет владельцу недвижимости максимально защитить свои права. Соответствующая запись, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), служит единственным доказательством права собственности, которое было зарегистрировано.

Проведение государственной регистрации и постановка недвижимости на кадастровый учёт осуществляется Росреестром. Права на недвижимость регистрируются Федеральной службой гос. регистрации. Регистрация прав не осуществляется МФЦ, т. к. этот орган выступает только в качестве посредника между Росреестром и заявителем.

Для перерегистрации права собственности необходимо:

• написать заявление о переходе права всем участникам, которыми была совершена сделка отчуждения;
• покупателю подать заявление о регистрации права;
• составить документ в виде соглашения, договора, разрешения с описанием содержания сделки.

• Заключив соглашение о сотрудничестве с юристом, хорошо разбирающимся в сделках с недвижимостью, в первую очередь вы сможете обезопасить себя от таких возможных рисков и негативных последствий, как:

• признание договора ничтожным или незаключённым;
• признание сделки отчуждения, дарения или наследования недвижимости недействительной;
• истребование приобретенного вами имущества второй стороной;
• наличие обременений правами третьих лиц, которые были обнаружены после заключения сделки;
• неисполнение продавцом обязанности по передаче денег или приобретенного имущества.

1. Для безопасного совершения сделок с недвижимостью необходимо:

• проведение доскональной и качественной экспертизы для полного, достоверного и правильного составления необходимого пакета документов;
• получение информации в Росреестре о конкретном объекте недвижимости, в том числе, касающейся нахождения его под арестом и (или) в залоге;
• заверение документов по совершению сделки у нотариуса;
• получение согласия на продажу недвижимости всех её собственников;
• проведение проверки для установления наличия лиц, которые зарегистрированы в объекте сделки, для удостоверения в их согласии на продажу;
• обращение за оказанием услуг к квалифицированным специалистам, имеющим хорошую репутацию;
• обращение к нотариусу, выдавшему доверенность, для проверки её подлинности (в случае покупки квартиры у лица, которое действует по доверенности);
• получение всей истории сделок, совершаемых в отношении конкретного объекта;
• получение информации об отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги и капремонт путём запроса соответствующих документов.

• предварительные и постоянные консультации по любым вопросам, относящимся к подготовке сделки и её оформлению;
• полное или частичное сопровождение процедуры отчуждения или приобретения недвижимого имущества;
• комплексную оценку всех данных по объекту;
• выбор оптимального варианта сделки с учётом особенностей объекта и возможных рисков;
• проведение правового анализа имеющихся документов и консультацию по их правильному оформлению;
• присутствие юриста при ведении переговоров с контрагентами или участие в переговорах без вашего присутствия на основании полученной от вас доверенности;
• разработка договора купли-продажи, дарения или правовой анализ соглашения, предоставленного второй стороной;
• составление исковых заявлений, апелляционных или кассационных жалоб в случае возникновения спорных вопросов;
• представительство интересов в судебных органах в случае оспаривания или отмены договора купли-продажи.

Вы можете заказать юридическое сопровождение купли-продажи квартиры или другого имущества в комплексе, что позволит вам быть уверенным в завершении запланированной сделки без лишних временных и финансовых затрат.

 

Преимущества строительного юриста при оформлении сделок с недвижимостью

Обратившись к квалифицированному специалистув сфере недвижимости, вы можете рассчитывать не только на содействие при оформлении всех необходимых документов, но и на тщательный анализ ситуации. Юрист для сопровождения сделки с недвижимостьюобязательно удостоверится в наличии у лица, планирующего приобретение или продажу здания и сооружения, такого права.

Благодаря грамотно составленному договору, покупатель или продавец получит 100-процентную гарантию того, в будущем в отношении объекта не возникнет никаких претензий. После совершения сделки юрист поможет правильно завершить процесс регистрации объекта капстроительства в государственных органах, что обезопасит вас от возможных споров относительно прав на недвижимое имущество.

Ваш юрист: Юлия Викторовна Б.

Специализация: строительное право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Ваш юрист: Александр Борисович Ю.

Специализация: земельное право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Ваш юрист: Иван Александрович К.

Специализация: коммерческое право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Подводные камни сделок с недвижимостью

Высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к ним мошенников всех мастей. Какими бывают сделки с недвижимостью? Какие возникают риски при оформлении договоров купли-продажи недвижимости?

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ).

Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ).

А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца.

Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Кадастровая палата рассказала об основных проблемах при сделках с жильем

28.10.2019
 4686

Федеральная кадастровая палата опубликовала ответы на наиболее распространенные вопросы владельцев жилой недвижимости. В частности, о проблемах при сделках купли-продажи квартир и долей в них.

Лучше перестраховаться

Главное перед сделкой, как напоминает Кадастровая палата, определить собственника объекта недвижимости на текущий момент. Это можно сделать только с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка содержит данные, актуальные на дату ее выдачи, поэтому лучше получить документ как можно ближе к дате потенциальной покупки.

Эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко призывает получить и нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой.

Хотя отсутствие такого согласия не препятствует регистрации перехода права и в реестр будет внесена запись о непредоставлении этого согласия, лучше перестраховаться.

Рекомендуется также уточнить, нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников. А также обратить внимание на наличие прав на данный объект у несовершеннолетних.

«Особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники.

Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнает, что доверенность потеряла силу.

Кроме того, лучше побеседовать с правообладателем лично», — предупреждает эксперт Кадастровой палаты.

«Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и помимо существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, оговорить в нем любые важные моменты», — напоминает Лещенко.

Дорогой подарок

Дарение — отдельная категория сделок с недвижимостью. Оно, как напоминает Кадастровая палата, отличается от купли-продажи тем, что в этом случае не предусматривается плата за недвижимость ни в каком виде. Т. е.

такая сделка является безвозмездной. Также даритель не может устанавливать условия получения и использования даримой недвижимости.

Исключение составляют те ситуации, в которых договор дарения предусматривает право дарителя жить в подаренном им кому-то жилье.

Договор дарения, как и любой другой договор, фиксирующий сделку по переходу права в отношении объекта недвижимости, может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Договоры дарения недвижимости, заключенные после 4 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.

Непростая доля

В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире необходимо проверить, запросив выписку из реестра недвижимости, владеет ли продавец на праве собственности комнатой как самостоятельным объектом недвижимости. Или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату.

«Может оказаться, что фактическим собственником интересующего  помещения является муниципалитет, а продавец проживает в этом помещении на основании договора социального найма», — предупреждает Лещенко.

Если продавцу комната в коммунальной квартире принадлежит на праве собственности, то необходимо помнить, что сособственники других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки.

Иначе говоря, продавец комнаты должен уведомить соседей о предполагаемой продаже и на каких условиях он продает комнату.

Если они откажутся приобретать комнату, то ее на этих же условиях можно реализовать стороннему покупателю.

С 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками. То есть договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми участниками долевой собственности (сособственниками) без исключения.

«Подать документы для регистрации права собственности граждане могут любым удобным им способом. Это можно сделать в ходе личного визита через МФЦ, посредством почтового отправления или с помощью электронных сервисов», — говорит Лещенко.

Вопросы были получены в ходе осенней Всероссийской недели консультаций Федеральной кадастровой палаты.

Как продать квартиру государству: можно ли реализовать жилье органам власти, в том числе администрации города, и особенности сделки с муниципалитетом

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могли бы заключить сделку купли-продажи недвижимости с физическим лицом. Поэтому, государство, включая городскую администрацию, имеет право купить недвижимость у гражданина.

Сделка заключается на основании письменного договора, в котором указывается стоимость квартиры, которую покупатель обязуется выплатить продавцу. В целом, процедура ничем не отличается от обычной купли-продажи между физическими лицами, только в роли покупателя выступает государственный орган.

Передача прав собственности на квартиру может происходить двумя способами:

1. на безвозмездной основе путем оформления деприватизации (порядок процедуры устанавливается местными органами власти);
2. путем подписания контракта между сторонами и оплаты покупателем оговоренной в нем суммы.

Муниципальные органы выкупают квартиры у населения для реализации действующих в регионе социальных программ, например, для обеспечения жильем детей-сирот. Они могут произвести закупку как у застройщиков, так и у граждан, если их предложения будут соответствовать требованиям программы.

Весь процесс покупки недвижимости у физических лиц прописан на законодательном уровне в Законе от 05.04.2013 №44-ФЗ.

Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости.

Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов.

Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.

С чего начать?

Весь процесс продажи недвижимости физическим лицом государству начинается с обращения продавца в органы местного самоуправления. Продавец пишет заявление, в котором указывает свое желание передать недвижимость на возмездной основе на баланс государственного жилого фонда.

Рассмотрением такого заявления занимается уполномоченный орган в области жилищного строительства. Срок рассмотрения заявление не превышает 30 дней. В течение этого периода заявителю направляется ответ от государственного органа.

Государство заключает сделки купли-продажи недвижимости с физическими лицами по результатам проведения торгов.

Предлагаем ознакомиться:  Ндфл при продаже квартиры по завещанию

В письменном ответе продавец квартиры получает информацию о запланированном аукционе и условиях подписания контракта. Полученный ответ не является гарантией того, что сделка состоится. Городская администрация может не выбрать конкретную квартиру к покупке по разным причинам.

Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:

• удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
• заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
• нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
• разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.

Сбор документов для продажи возлагается на собственника квартиры, а контракт для заключения сделки готовит администрация.

Весь процесс продажи недвижимости государству состоит из следующих этапов:

1. Продавец уточняет требования к недвижимости, которую планирует закупать администрация согласно социальным программам.
2. В соответствии с требованиями собственник жилья при необходимости выполняет подготовительные ремонтные работы, так как продать недвижимость в плохом состоянии не получится, помещение должно быть жилым.
3. Продавец определяет рыночную стоимость жилплощади, при необходимости он может обратиться к независимым оценщикам.
4. Если администрация выставила подходящую заявку на покупку недвижимости, собственник собирает необходимые для заключения сделки документы и подает свое предложение для участия в аукционе.
5. Если торги прошли успешно и администрация выбрала предложение продавца, стороны заключают между собой договор купли-продажи.
6. Объект недвижимости передается уполномоченному сотруднику муниципальных органов путем подписания соответствующего акта.
7. Обращение в Росреестр для завершения передачи прав собственности.
8. После заключения сделки продавец получает денежные средства, вырученные с продажи квартиры на банковский счет.

• Главное отличие продажи жилплощади государственной администрации от сделки между двумя физическими лицами — это участие в аукционе.
• Это связано с тем, что предложений продать квартиру может быть много, а государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может происходить в несколько этапов:

1. Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на интернет-площадках федерального значения с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
2. Если на первоначальную заявку предложения от продавцов получены не были, то администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.

   Если заявки по прежнему не поступают, следующим шагом будет обращение в ФАС РФ для получения разрешения на организации запроса предложений.

3. Запрос предложений проводится в виде подачи участниками торгов заявок в бумажном виде. Это занимает гораздо больше времени, чем электронный аукцион.

Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Процедура продажи физическим лицом недвижимости на аукционе включает следующие процессы:

1. Подача документов. Квартира должна полностью соответствовать требованиям, указанным в заявке, при этом не должно быть никаких проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от установленной цены).
2. Участие в торгах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. Победителю по окончанию аукциона выдается соответствующий протокол.
3. Проверка квартиры комиссией. Ее организует муниципалитет, в состав входят уполномоченные сотрудники, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После ее проведения выдается контракт, для обеспечения выполнения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости недвижимости).
4. Если стороны согласны с условиями контракта, документ подписывается с помощью электронной цифровой подписи.
5. Государственная регистрация прав нового собственника недвижимости.
6. Перечисление денежных средств на счет продавца (перевод осуществляется спустя 1-2 недели с момента госрегистрации).

Денежные средства поступают на счет продавца гарантировано, так как сделка заключается за счет финансов из бюджета, а все расходы из бюджета четко запланированы. Деньги поступят в соответствии со сроками, указанными в контракте.

Риски

При продаже квартиры государству продавец практически не рискует. Сделка осуществляется в соответствии с законом, что гарантирует получение средств.

Риск потери денег может возникнуть только при продаже жилья через посредника. Риэлторы озвучивают продавцу цену, которая значительно отличается от выставленной администрацией. Разница может составлять не одну сотню тысяч рублей.

Продавцам, которые хотят воспользоваться услугами посредников, необходимо четко знать реальную рыночную стоимость квартиры, чтобы не продешевить.

Затраты

В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:

• Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
• Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
• Оплата справок из БТИ.
• Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
• Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
• Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
• Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
• Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
• Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
• Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
• Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).

Деприватизация жилья: особенности и порядок проведения

Деприватизация недвижимости представляет собой добровольную передачу приватизированной квартиры в собственность государству на безвозмездной основе.

Для деприватизации собственник квартиры должен обратиться в городскую администрацию с соответствующим заявлением. Как правило, отказы в приеме на баланс недвижимости от администрации не поступают. Собственнику вместе с заявлением необходимо предоставить пакет документов:

• паспорт;
• документы о праве собственности;
• договор приватизации;
• справка об отсутствии обременений;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт на квартиру.

Полученные документы проверяются в течение 30 дней, после чего с собственником заключается договор о деприватизации жилья, который подлежит государственной регистрации.

После деприватизации с собственником и членами его семьи заключается договор социального найма, на основании которого они могут проживать в помещении, но при этом повторно приватизировать жилье они не вправе.

Приватизация государственного и муниципального имущества

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Приватизация государственного и муниципального имущества

Отчуждение имущества, которое ранее находилось под юрисдикцией государственных или муниципальных органов, в частные руки.

Содержание

Такой термин, как «приватизация» хорошо известен всем россиянам и плотно вошел в лексикон практически каждого гражданина нашей страны. Данный процесс начался в 1990 году и продолжается до сих пор, хотя и в более скромных объемах.

Как правило, большая часть пользователей ассоциируют приватизацию с передачей в частную собственность жилых помещений, однако приватизация государственного и муниципального имущества имеет более широкий смысл и одним только жильем не ограничивается.

Понятие и функции приватизации

О приватизации государственного и муниципального имущества существует множество домыслов и мифов. И чтобы разобрать, в чем особенность данной процедуры, необходимо для начала разобраться, что же представляет собой этот процесс.

Под приватизацией понимают отчуждение имущества, которое ранее находилось под юрисдикцией государственных или муниципальных органов, в частные руки.

Вместе с тем, процесс передачи прав собственности происходит исключительно в том порядке, который ранее был установлен государством и утвержден на самом высоком законодательном уровне.

Стоит обратить внимание, что все сделки, которые связаны с приватизированным имуществом, относят к гражданско-правовым договоренностям, согласно с которыми стороны определены как приобретатель и отчуждатель.

Исходя из этого, можно утверждать, что решение о приватизации конкретного объекта будет рассматриваться как одна из форм осуществления собственником своим правомочий по свободному распоряжению имущественными ценностями, которые находятся в его собственности.

Основные признаки передачи государственного или муниципального имущества в частную собственность (основные признаки приватизации)

Вопросы приватизации того имущества, которое ранее находилось в собственности государства, не теряет своей актуальности. О приватизации государственного и муниципального имущества существует множество правовых нормативов и актов, и государство тщательно контролирует этот процесс, чтобы защитить свои права, при этом не затронув интересы граждан.

Ст.235 ГК РФ гласит, что любые материальные ценности, которые находятся в собственности государства, могут быть отчуждены и переданы в частное управление, но при условии, что это не противоречит действительному законодательству, и процесс происходит в порядке, который оформлен законодательно.

Исходя из правил проведения приватизации, публичная собственность не может быть отчуждена в частном порядке, поскольку любые сделки подобного типа не принадлежат к категории публичного права. Данный процесс происходит по нормам закона, которые установлены в правовых актах.

Как отмечают эксперты, приватизация в данном случае будет иметь несколько обособленных признаков, среди которых можно выделить:

• передача имущественных ценностей из государственного или муниципального управления в частные руки;
• отчуждение материальных ресурсов происходит по решению собственника;
• при старте процесса приватизации применяется особый порядок, который прописан в действующей законодательной базе и является обязательным для всех пользователей.

Приоритет законодательства о приватизации

Вопросы приватизации до сих пор вызывают оживленные споры и дискуссии.

В начале 90-х годов, когда только начался этот процесс, не были прописаны основополагающие моменты, касающиеся передачи права собственности, и потому многие объекты продавались за бесценок, что нанесло огромные убытки для экономики страны в целом. Способы приватизации государственного и муниципального имущества, которые применялись в то время, зачастую противоречили основным положениям законодательства.

Однако со временем государство начало контролировать и регулировать данный процесс. Для этого были внедрены особые правила приватизации, применение которых стало обязательным, и которые помогали защитить интересы и права всех участников процесса.

Особенно значимым считается вопрос о соотношении норм гражданского права и действующих правовых актов о приватизации.

Как показывает практика, между этими нормативами зачастую возникают противоречия, однако государство определяет, что приоритетом будет применение тех норм и догм, которые указаны в актах о приватизации. Так, в некоторых ситуациях требования ст.3 ГК РФ могут быть проигнорированы.

Таким образом, законодатель создает условия, при которых приоритет получают те правовые нормативы, которые упомянуты в специальных правовых актах, посвященных приватизации и ее ключевым положениям.

Необходимость применения наряду с гражданским законодательством специального приватизационного законодательства

Как показывает практика, сочетание гражданских нормативов кодекса и специальных положений актов о приватизации может вызывать определенные сложности и проблемы.

Исходя из действующих положений основных норм, которые применяются в данной ситуации, вполне допускается возникновение неких правовых коллизий, из-за которых многие сделки, связанные с приватизацией могут приобрести заметные проблемные моменты.

Данная ситуация вызвана тем фактом, что приватизация регламентируется несколькими правовыми положениями, и касательно разного типа имущества (земля, недвижимость, промышленные объекты) определены несколько законов, которые имеют статус федеральных, и которые обязательны для применения при старте процедуры.

Другая сложность проявляется в том, что за годы применения данной процедуры, о приватизации государственного и муниципального имущества появилось множество домыслов и мифов. Многие пользователи относятся к подобным сделкам довольно скептически, что в принципе неудивительно, анализируя старт данной процедуры в нашей стране.

Начало отечественной приватизации

Старт процедуре приватизации в нашей стране был дан в начале 1990 года, однако в полную силу он вошел уже после того, как произошел распад СССР на несколько суверенных государств. Стоит отметить, что разные эксперты по-разному оценивают результаты данной процедуры. Тем не менее, невозможно не заметить как положительные, так и отрицательные характеристики приватизационного процесса.

Среди факторов, которые сыграли негативное воздействие на становление экономики России того времени выделяют:

• игнорирование интересов субъектов РФ и не принятие во внимание особенности внедрения приватизационного процесса в тот или иной субъект;
• правительство поставило задачу в максимально сжатые сроки провести значительный объем приватизации по объектам народного хозяйства, что привело к созданию условий для развития коррупционных схем;
• способ передачи собственности был выбран на бесплатном основании, или же за символическую плату. Из-за этого многие объекты важного значения были переданы в частные руки, и в последствии уничтожены;
• приватизация промышленных объектов была в приоритете, и потому многие граждане не могли оформить собственность на свои жилые помещения, поскольку уполномоченные чиновники старались заниматься более выгодными для них сделками.

Итоги приватизационного периода в нашей истории по мнению многих являются неутешительными. В это время экономика понесла значительные потери, а коррупция достигла невиданных оборотов, что не сказалось благотворно на жителях нашей страны.

Способы приватизации государственного и муниципального имущества

Федеральный закон, который разбирает приватизационные процессы и регулирует их, гласит о том, что порядок приватизации государственного и муниципального имущества является обязательным для всех субъектов РФ.

Однако это вызвало дополнительные сложности, и в обществе о приватизации государственного и муниципального имущества появилось множество слухов и отрицательных оценок.

Приватизация происходит несколькими способами, которые регламентированы законом федерального значения и обязательны для применения во всех субъектах РФ:

• при преобразовании унитарных производств представлены условия, при которых объект преобразовывается в ОАО;
• продажа материальных ресурсов происходит на конкурсной основе;
• государственное имущество передается в частные руки по итогам публичного предложения;
• госимущество вносится в учредительный капитал АО в качестве взноса;
• формирование акций предприятия, которые распределяются между несколькими участниками.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Управление недвижимым имуществом. Консультация юриста

опубликовано:
19.10.2017

Новый классификатор действует с 1 января 2017 года. В х к коду 68.32 указано, что эта группировка не включает деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), и дается ссылка на ОКВЭД 81.10.

Вместе с тем, это не означает, что ранее управление эксплуатацией нежилого фонда предполагало осуществление ремонтных работ, вывоз мусора и охрану помещений.

Ранее деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, относилась к подклассу «Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств» (код 74.7 ОКВЭД).

Этот вид деятельности не был поименован в льготном перечне и не мог быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

Таким образом, сравнительный анализ классификаторов показывает, что никаких изменений помимо самих формулировок, не привнесено. Как раньше, так и сейчас деятельность по уборке, вывозу мусора и мелкому ремонту не связана с эксплуатацией нежилого фонда.

Напротив, законодатель, попытался отграничить уборку и мелкий ремонт от эксплуатации нежилого фонда, указав, что такой вид деятельности относится к 81.10 и не входит в состав 68.32.

Кодом 81.10 предусмотрена деятельность по комплексному обслуживанию помещений. Данная группировка подразумевает комплексные услуги в части обслуживания помещений клиента и включает в себя: уборку внутренних помещений в зданиях всех типов, ремонт, охрану, удаление отходов, маршрутизацию и прием почты, услуги прачечной и сопутствующие услуги.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Пониженные тарифы страховых взносов для организаций, осуществляющих деятельность по управлению недвижимым имуществом. Есть ли изменения после 2017?

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Судебная практика по управлению недвижимым имуществом

Законодательство не раскрывает содержания понятия деятельности по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем, можно дать соответствующую оценку о содержании такой деятельности исходя из сложившейся судебной практики.