Как показывает статистика, количество заключаемых договоров ипотечного кредитования только увеличивается. Такой рост обуславливается введением государственных программ поддержки молодых семей и специалистов, благодаря которой люди получают собственное отдельное жилье в начале семейной жизни и карьеры.
Однако иногда жизненные обстоятельства складываются так, что заемщик до конца не выполняет обязательства по договору и вынужден отказаться от ипотеки. При этом решение принимается под их давлением, а изначально такой поворот событий предусмотреть было невозможно.
Юрист вам в помощь: идем к специалисту перед оформлением договора ипотеки
В юридической практике расторжение ипотечного договора считается самой сложной процедурой, требующей соблюдения всех формальностей, так как выдавшая кредит финансовая организация добровольно не идет.
Банк будет всеми правдами и неправдами сопротивляться, искать способы удержать заемщика и не допускать досрочного разрыва соглашения. Как правило, большинство подобных дел доходит до судебного иска и конфликтующие стороны встречаются в зале суда.
Обычно процесс затягивается на несколько месяцев.
Несмотря на то, что закон предусматривает добровольный отказ от ипотеки, когда дело касается практики возникает множество препятствий и подводных камней.
Большинство финансовых учреждений, пользуясь тотальной юридической безграмотностью простых граждан, составляют договора таким образом, что в них оказываются пункты, заведомо невыгодные для заемщика. Подписывая документ, клиент не до конца понимает суть соглашения.
Поэтому, если есть возможность, на подписание договора пригласите знакомого адвоката или не пожалейте денег на наемного юриста, который изучит текст договора и подскажет, какие пункты необходимо исправить.
Если знакомого, работающего на ниве юриспруденции, все-таки не нашлось, то обратите внимание, что услуги наемного специалиста вам встанут в приличную сумму.
Финансовая область, связанная с банками, считается сложнейшей отраслью в сфере правоведения и высококвалифицированные специалисты здесь встречаются реже, чем в других. Соответственно цена на работу будет немаленькая.
Однако, нанимая юриста, в первую очередь вы платите за собственное спокойствие – вероятность, что банк подсунет невыгодные условия или обманет, сводится к нулю.
Либо в варианте для скупых – самому заняться изучением свода законов и учиться разбираться в тонкостях юридической практики. Способ отнимает много времени, однако не гарантирует благополучного исхода.
Можно ли не участвовать в ипотеке для военных?
По странному стечению обстоятельств отказаться от участия в военной ипотеке невозможно. Попросту закон такого случая не предусматривает. Вы можете не участвовать в программе обеспечения военнослужащих жильем только, если военнослужащий увольняется в запас, умирает или пропадает без вести.
В других случаях получение жилья по льготной ипотечной ставке считается обязательным.
Однако в некоторых случаях люди бывают вынуждены отказываться от таких льгот. Доходы военного не позволяют купить собственную квартиру, но если вы твердо намерены не участвовать в ипотеке, то готовьте документы для иска в суд, чтобы отстаивать собственное законное право на самостоятельную покупку жилья и выбор способа. Как правило, в абсолютном большинстве дел суд принимает решение в пользу истца и одобряет невступление в ипотеку.
Банки против расторжения договора ипотеки
Случай, когда банк добровольно составляет соглашение на расторжение ипотечного договора, – явление редкое, однако иногда встречающееся в практике.
Если повезет и дело закончится обоюдным согласием, то финансовая организация забирает недвижимость и продает на аукционе. Вырученные деньги идут на покрытие долга, а заемщику выплачивается оставшаяся разница в национальной валюте.
Однако, как правило, банк, чтобы быстрее вернуть собственные деньги и покрыть расходы, выставляет жилье на торги по заниженной рыночной стоимости, а заемщик не получает ни копейки.
Вся суть заключается в том, что финансовое учреждение законодательно на разницу от сделки претендовать не может. Поэтому для банка она интереса не представляет, а заемщик полностью теряет первоначальный взнос, выплаченные проценты и все внесенные деньги.
Как добиться расторжения договора ипотеки?
По идее оно может быть произведено обеими сторонами по обоюдному согласию. На практике финансовая организация будет всеми способами отговаривать клиента от подобного шага.
Здесь замешаны интересы самого банка, желающего получить выплату независимо от обстоятельств: страховка обеспечивает гарантию возврата долга, если клиент неожиданно станет неплатежеспособным.
В противном случае кредитор изымает залоговое имущество в свою пользу, когда заемщик не может больше платить.
Но окончательно закрытым договор ипотеки признается тогда, когда все кредитные средства вместе с процентами возвращаются в организацию после продажи объекта с торгов. Участник ипотеки, помимо уже имеющихся сложных жизненных обстоятельств, получает в нагрузку плохой отзыв в кредитное бюро и испорченную кредитную историю.
Когда он снова захочет взять заемные средства, то вероятность отказа возрастет соответственно. Гуманность в отношениях для большинства финансовых организаций – не главный принцип работы, поэтому связываться с проблемным заемщиком никто не захочет. В первую очередь банк волнует получение собственных доходов.
Чтобы признать договор ипотечного страхования признается недействительным, необходимо доказать, что при заключении не соблюдались установленные законом нормы. Такое заключение может вынести только судья в ходе судебного заседания. В реальности подобный исход дел встречается редко, так как в кредитных организациях имеется собственный штат из опытных юристов, составляющих договора таким образом, что к ним невозможно подкопаться. Поэтому соглашения заключаются формально законно, а любые невыгодные условия заемщик подписывает в силу собственной юридической неграмотности.
Получить отказ от ипотечного договора в крупнейших финансовых гигантах особенно трудно. Поэтому очень опытные юристы, выступая в исках против подобных финансовых учреждений, вынуждены прикладывать невероятные усилия.
Как расторгнуть сделку с ипотекой
- Как расторгнуть сделку с ипотекой
Возможность и процедура расторжения сделки во многом зависят от того, на каком именно этапе вы решили это сделать.
⛔️ Расторжение сделки до выдачи кредита
Если кредитный договор со СберБанком покупатель уже подписал, а деньги должен был получить после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, возможны две ситуации.
1️⃣ Договор купли-продажи подписан, но не зарегистрирован в Росреестре
В этом случае для расторжения сделки покупателю достаточно предоставить заявление об отказе от ипотеки и — если документы уже сданы на регистрацию, — обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации.
2️⃣ Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован в Росреестре
В этом случае порядок действий покупателя такой:
- Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
- Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи
- Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
- Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки
⛔️ Расторжение сделки после выдачи кредита
Если покупатель уже получил кредитные средства, есть всего три варианта развития ситуации. При этом не важно, какой именно способ расчета выбран — ячейка, аккредитив или безопасные расчеты.
1️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и не зарегистрированы в Росреестре
В этом случае порядок аннулирования сделки такой:
- Предоставить в банк заявление покупателя и продавца на прекращение сделки — только на основании заявлений двух сторон все деньги вернутся на счет покупателя
- В зависимости от способа расчета, происходит возврат денег в банк — их забирает из ячейки покупатель или сам банк раскрывает аккредитив и перечисляет деньги в счет погашения кредита, кредит закрывают
На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные стредства по факту не были использованы.
2️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и зарегистрированы в Росреестре, продавец не забрал деньги
Если деньги по договору купли-продажи ещё не переданы, расторгнуть сделку можно так же, как если бы кредит ещё не был получен:
- Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
- Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи
- Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
- Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки
- Закрыть кредит — для этого забрать деньги из ячейки и перечислить деньги в счет погашения кредита, а при других способах расчета банк сам перечислит деньги — после этого банк закроет кредит
На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные стредства по факту не были использованы.
3️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и зарегистрированы в Росреестре, продавец забрал деньги
Если все документы подписаны, зарегистрированы и между сторонами произошел расчет, договор считается полностью исполненным и расторгнуть такую сделку можно только через суд.
Была ли эта статья полезна?
Екатерина Батирова
Полезная рассылка
Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала
Как расторгнуть договор ипотеки?
При заключении договора ипотеки каждая из сторон планирует выполнить свои обязательства в полном объеме, однако на деле случаются ситуации, когда по каким либо причинам исполнение обязательств одной из сторон не представляется возможным. В таком случае, как правило, речь заходит о расторжении договоренностей.
Содержание статьи:
По каким причинам заемщик или банк может захотеть расторгнуть договор по ипотеке?
Инициатором может выступить, как плательщик, так и банк.
Для банка досрочное расторжение ипотеки не представляется выгодным, поскольку это чревато потерей прибыли. Однако, в случае нарушений плательщиком соглашения ипотеки, финансовое учреждение само становится инициатором досрочного расторжения.
При этом зачастую, банк, чтобы частично возместить убыток, может применить к заемщику жесткие штрафные санкции. Вот почему крайне важно внимательно прочитать все пункты перед его подписанием при ипотечной сделке!
Политика некоторых банков не предусматривает вариант досрочной ликвидации соглашения ипотеки, в таких случаях заемщику придется обратиться в суд. Это будет оптимальный путь разрешения ситуации с наименьшими потерями для обеих сторон.
Иногда прекращения действия соглашения требует сам плательщик, в связи с ухудшением своего материального положения, либо в связи с решением продать либо обменять заложенное жилье. Согласно законодательству РФ, причиной для расторжения могут послужить жизненные обстоятельства, при которых плательщик оказывается не в состоянии исполнять условия.
Как проходит процедура расторжения договора по ипотеке?
Прекращение действий соглашения по ипотеке осуществляется согласно законодательству Российской федерации и предполагает полное возмещение банку занимаемой суммы, а также суммы комиссионных, определенных документом на сей случай.
Прекращение действия соглашений может быть осуществлено по обоюдному согласию сторон, либо через суд если сторонам не удалось прийти к соглашению.
Однако в случае, если заемщик оказался не в состоянии осуществлять ежемесячные выплаты, ему не стоит ждать реакции банка. Лучше самостоятельно незамедлительно обратиться к сотрудникам кредитного учреждения и сообщить о сложившейся ситуации. Возможно, удастся избежать ликвидации сделки путем изменения условий.
Альтернатива досрочному расторжению ипотечного договора
Поскольку банк не заинтересован в досрочном разрыве ипотеки, то его сотрудники постараются сохранить кредитные обязательства заемщика по соглашению.
Поэтому в случае ухудшения материального положения клиента, связанного, например, с потерей работы или некоторыми жизненными обстоятельствами, банк стремится предложить новые условия кредитования, то есть реструктуризировать ипотечный кредит.
Существует еще один вариант решения, представляющий собой рефинансирование ипотечного кредита. Он подразумевает погашение имеющейся задолженности за счет нового кредита, в том же или другом банке на новых условиях.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности | Ипотека онлайн
Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и вернуть деньги? Кто выступает инициатором процедуры? В каких ситуациях банк потребует вернуть всю сумму, включая начисленные проценты? Может ли заемщик выступать инициатором расторжения и рассчитывать на возврат своих средств? Ответы — в данной статье.
Причины расторжения
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более.
За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну.
У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Основания расторжения по инициативе банка
Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:
- установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
- заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
- покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
- должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.
На практике все причины досрочного расторжения должны быть перечислены в договоре. Для заемщика важно не доверять менеджеру банка на слово при подписании, что контракт стандартный, а внимательно читать все страницы. Если собственных знаний не хватает, текст нужно показать юристу, специализирующемуся на кредитовании. Это поможет избежать множества неприятностей в дальнейшем.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Рекомендуемая статья: Обмен квартир по Трейд Ин — как это работает
Можно ли расторгнуть ипотеку и вернуть деньги? Если при внимательном прочтении заемщик установит, что отдельные положения противоречат нормативным и законодательным актам, у него появится возможность через суд не только расторгнуть договор, но и не возвращать банку деньги. Особо рассчитывать на такую возможность не приходится. Составлением контрактов в банках занимаются профессионалы экстра-класса, не допускающие грубых ошибок. Их задача — сделать так, чтобы банк в любом случае получал прибыль.
- признание заемщика недееспособным. Данный вариант граничит с мошенничеством. В последние годы широкое распространение получила практика, когда один из участников сделки после подписания договора купли-продажи недвижимости сообщает, что страдает психическим заболеванием и не контролировал свои действия, когда подписывал документ.
Важно! Доказать недееспособность можно через суд при наличии соответствующей справки и выписки из медкарты из ПНД. Если будет установлено, что заемщик просто пытается избежать ответственности, его ожидает обвинение по статье УК РФ.
- банк не исполняет свои обязательства. Например, в установленные сроки не перечисляет деньги по договору;
- рефинансирование. В 2018-2019 годах банки предлагают перекредитовать ранее взятые обязательства. Бонусы — снижение процентной ставки, уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение периода кредитования. Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы
Если заемщик подписывает соглашение о рефинансировании, ему остается погасить задолженность в «старом» банке и закрыть договор. Далее платежи вносятся в соответствии с новым графиком на другой расчетный счет.
Первый вариант для заемщика более выгоден. Есть возможность продать жилплощадь по рыночной цене и получить еще часть денег на руки после погашения займа. Если реализацией занимается кредитор, клиент в большинстве случаев остается и без денег, и без квартиры. Банк заинтересован только в том, чтобы получить обратно свои средства.
Важно! Банкротство кредитора, отзыв лицензии не равнозначны расторжению договора. Обязательство переходит либо в ведение банка-преемника, либо Агентства по страхованию вкладов и далее перепродается новому собственнику. Платить в любом случае придется.
Соглашение о расторжении договора ипотеки
Если на определенном этапе заемщик приходит к пониманию, что данная конкретная квартира ему не нужна, он не может в дальнейшем исполнять свои обязательства, не стоит искать выход из ситуации, скрываясь от банка. Все тайное становится явным, и уже кредитор может потребовать от должника вернуть всю сумму досрочно.
Расторжение договора ипотеки по соглашению сторон — идеальный вариант для всех. Основных поводов для этого два:
- Продажа залогового имущества. Этот вариант уже рассмотрен ранее в данной статье. Важно помнить, что банки такие ситуации на самотек не пускают. Все этапы продажи будут проходить под контролем сотрудников кредитора. Займодавцу нужны гарантии, что вырученные деньги пойдут на погашение задолженности, а не потрачены на иные нужды клиента.
- Обязательства переводятся на другое физическое или юридическое лицо. Это возможно, например, при разводе супругов, разделении или слиянии предприятий. В стандартном варианте, если от банка не поступают возражения, оформление документов занимает не более 1-3 дней.
Кредитор может предложить и свои варианты. Заемщику остается только внимательно рассматривать их и выбирать наиболее приемлемые для себя. Последнее слово всегда остается за залогодержателем.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег.
Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов.
Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи.
В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте.
Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Когда можно расторгнуть договор ипотеки
В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.
Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта.
Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд.
Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.
Как происходит расторжение ипотечного договора
Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.
Рекомендуемая статья: Досрочное погашение ипотеки в Россельхозбанке
Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:
- основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
- банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
- существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
- одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.
Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:
- копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
- платежные поручения на оплату;
- документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).
Важно! Судья при рассмотрении дела руководствуется действующим законодательством (ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ) и положениями договора. Если заявитель считает, что отдельные положения соглашения нарушают его права, это нужно указать и обосновать в заявлении.
Если судья принимает решение расторгнуть договор, квартира подлежит реализации с торгов через электронные торги. На первоначальном этапе проводится оценка. В случае, когда заемщик не согласен с цифрами, обозначенными в отчете, он может их опротестовать. Оплачивать новую процедуру будет он сам.
Изначально квартира выставляется на торги за 80% от оценочной стоимости. Если желающих приобрести не нашлось, цена снижается на 15-30%. Если в итоге квартира продается за сумму, превышающую задолженность, остаток передается заемщику.
Для клиента важно знать не только, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком, но и сколько придется за это заплатить. И здесь возможны нюансы. Некоторые кредиторы непосредственно в контракте прописывают всевозможные пени и штрафы за проведение подобной операции.
Помимо этого заемщик оплатит:
- судебные издержки, госпошлину за подачу искового заявления;
- услуги юриста;
- оценку недвижимости для последующей реализации через торги;
- 350 рублей в качестве пошлины при аннулировании закладной и исключении сведений о ней из Госреестра;
- 350 рублей, если в закладную вносятся изменения и дополнения. Такая же сумма оплачивается за корректировку записей в ЕГРН.
Сумма издержек может быть значительна. К тому же банк за весь период, пока договор не расторгнут, будет начислять проценты и пени, если от заемщика не поступают плановые платежи.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Напоследок
Чтобы вопрос, можно ли расторгнуть ипотеку, интересовал только в теории, не стоит спешить с подписанием договора. Важно оценить свои возможности, внимательно перечитать все положения и пункты. Лучше это делать вместе с грамотным юристом. Он поможет выявить все «подводные камни», чтобы не тратить время на суды в дальнейшем.
Оцените автораПоделитесь в социальных сетях
Основания для расторжения договора ипотеки
Можно ли аннулировать ипотеку? Об этом расскажут юристы портала Правовед.ru.
Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой займ выдают на длительный срок (до тридцати лет), за указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора.
Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта. Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше.
Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.
Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?
Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:
- по инициативе банка, основанием для этого становятся существенные правонарушения заемщиком условий ипотечного кредита;
- по обоюдному согласию сторон, когда кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.
Причины и условия для расторжения договора ипотеки
Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:
- невыполнение условий соглашения по выплате займа;
- применение банковских денег не по целевому назначению;
- предоставление ложной информации;
- осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
- причинение вреда недвижимости (предмету залога);
- неисполнение обязательств по страхованию.
Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки, при этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.
Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.
Поэтому юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.
Способы расторжения ипотечного договора
Законодательство России, в частности ст. 450 ГК РФ, предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:
- по обоюдному согласию сторон;
- по судебному решению.
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?
Такая возможность у должника имеется. Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Способы расторжения контракта в этом случае:
- у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании, и при полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
- у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк вполне может через судебный орган отобрать недвижимость. В таком случае, возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно. Должнику лучше вовремя вносить платежи по ипотеке.
Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.
Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения
Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.
- Чаще всего банк требует погасить весь долг и сразу же в той ситуации, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору. К примеру, он просто перестает платить взносы и на звонки банковских сотрудников не желает отвечать. В такой ситуации финансовое учреждение вправе истребовать оплатить всю задолженность.
- Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
- Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Только это может являться неисполнением обязательств по соглашению, что сулит его прекращение.
- Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не переговорив данный момент с банком.
Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон
Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:
- должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
- заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с прочим заемщиком-залогодателем.
Обратите внимание!При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?
Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:
- договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
- если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, тогда ситуация затрудняется. По сути, в этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что делает он это крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.
Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, и получить ипотеку на сегодня достаточно трудно. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, в любой ситуации, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.
Резюме
Договор ипотеки расторгается по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд), либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.
Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые наложил на них договор по ипотеке.
При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как простому человеку, без юридических знаний, будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, то специалисты портала Правовед.ru готовы оперативно на них ответить.
Загрузка...
