Долевое содержание общего имущества в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации.

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.

На первый взгляд такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент, коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде еще очень много.

Ознакомьтесь с нашей услугой «Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки.»

Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е.

общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п.

Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

• общую совместную;
• общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой.

Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности.

Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е.

при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст.

245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст.

42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Ознакомьтесь с нашей услугой «Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки.»

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира.

Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Какие обязанности несут собственники коммунальной квартиры

В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

Статья 30 ЖК РФ предписывает собственнику комнаты в коммунальной квартире нести равнозначное бремя содержания общего имущества, как в самой коммунальной квартиры, так и многоквартирного дома.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется пропорционального его доли в праве общей собственности.

Как же все таки поделить общее имущество в коммунальной квартире?

Ознакомьтесь с нашей услугой «Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки.»

Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е.

если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня.

Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда.

Как правило, такие ситуации очень редки. Что касаемо большей части коммунальных квартир и долевой собственности в целом, то оптимальным является определение порядка пользования общим имуществом, которое также может быть достигнуто собственниками добровольно или установлено судом.

• В таком соглашении можно установить режим использования общего имущества коммунальной квартиры, установить границы использования какого-либо оборудования для части собственников, а также распределить порядок несения расходов на содержание общего имущества.
• За составлением такого Соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, а также услугой по судебному представительству при наличии спора, Вы можете обратиться в нашу компанию.
• Никоненкова Е.

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире. Жилищное право

Жилищное право

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

       Согласно статье 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ).

Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

       В соответствии с пунктом 12 постановления Правительства России от 30 июля 2004 г.

N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения.

При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.

       Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415. В соответствии с пунктами 12-14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению. В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:

•        а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике — пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
•        б) плата за телефон коллективного пользования — по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры;
•        в) плата за отопление — пропорционально площади отапливаемых помещений;
•        г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры — по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца).

       Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом. В этом случае, если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке.

В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Каждый из участников правоотношений испытывает на себе бремя по должному поддержанию помещений в коммуналке.

Содержание

Согласно ст. 41 ЖК РФ, хозяин помимо комнаты, эксплуатируемой с целью пребывания, в коммунальной квартире является обладателем доли на эксплуатацию совместного имущества, значащегося в долевой собственности.

При этом площадь части на общее имущество в коммунальной квартире рассчитывается строго с учетом квадратуры имущества, которое принадлежит владельцу. Расчет размера доли идет в соответствии с законодательным порядком.

Поэтому каждый из участников правоотношений испытывает на себе бремя по должному поддержанию помещений в коммуналке, которые числятся в статусе долевой собственности.

Содержание жилого помещения в коммунальной квартире

Совместное проживание нескольких лиц в одной квартире коммунального характера может предстать причиной многочисленных конфликтов, которые возникают на различной почве. В большинстве случаев детерминирует споры пользование общей инфраструктурой.

К сожалению, подобные ситуации могут длиться на протяжении ни одного десятилетия, тем самым усложняя жизнь собственников.

Это связано с тем, что не все владельцы помещений (комнат) жилого предназначения имеют представления о законодательной базе, которая регулирует совместную жизнь в подобных объектах.

Содержание жилплощади в коммуналке регламентировано нормативными принципами ЖК РФ, а именно, ст. 43. Указанная правовая норма гласит о том, что при существовании долевой собственности все собственники комнат обязаны выплачивать налоги и коммунальные платежи.

Кроме того, на плечи владельца возлагается обязанность оплачивать дополнительные финансовые издержки, требуемые на поддержку приемлемого для жизни состояния в квартире коммунального типа, но их расчет обуславливается размером доли, выведенной из общего имущества.

Бремя по содержанию общего имущества

ЖК подразумевает обязательный характер для всех собственников нести ношу по поддержанию приемлемых условий в совместно используемом имуществе в многоквартирном доме. Подобное бремя выражается в материальной форме, иными словами, все из собственников помещений должны оплачивать услуги, которые исчисляются на общее имущество в коммунальной квартире.

Сумма всех необходимых взносов рассчитывается пропорционально доли жилых комнат в коммуналках, числимых в собственности у владельца, и помещений, находящихся в совместной долевой эксплуатации.

Однако здесь необходимо отличать случаи, когда взимается плата на поддержание помещения в пригодном для пребывания людей состоянии в коммунальной квартире, от фактов, когда имущество числится в общей долевой собственности.

Первый вариант подразумевает, что все владельцы помещений признаются дольщиками единого объекта, поэтому совместно принимают участие в обеспечении должного состояния квартиры. В случае квартир коммунального типа каждый из собственников представляет собой отдельного владельца жилой комнаты, иными словами, он сам возлагает бремя по их содержанию.

Говоря проще, если один участник является хозяином в двухкомнатной квартире коммунального плана помещения в 20 кв. м, а другое лицо – комнаты 10 кв.м, то доли распределяются следующим образом:

• первый собственник обладает долей в размере 2/3;
• второй собственник, соответственно, 1/3 доли.

Таким образом, опираясь на законодательство РФ, на каждого из двух этих владельцев комнат возлагается бремя пропорционально 2/3 и 1/3 доли в коммунальной квартире.

Бремя расходов на содержание общего имущества коммунальной квартиры

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире определено на основании Правительственного постановления, которое было издано 30 июля 2004 года. К таковым объектам причисляются:

• кухонная зона;
• санитарные комнаты;
• подсобки и иные помещения;
• коридоры;
• инженерное оборудование и коммуникационные сети.

При этом пользование совместным имуществом подразумевает образование как прав, так и обязанностей всех собственников помещений.

В том числе формируется бремя дополнительных издержек на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

При этом размер финансовых затрат, если наблюдается пользование общим имуществом в коммунальной квартире, вычисляется как цена услуг или ремонта, которая умножается на размер занимаемой жилплощади.

Основания оплаты коммунальных услуг

Порядок оплаты коммунальных услуг в коммунальной квартире исчисляется из принципа содержания совместного имущества. Механизм распределения платы может происходить двумя способами:

• по соглашению между владельцами комнат;
• без договоренности между владельцами помещений.

Оплата коммунальных услуг в коммунальной квартире и расчет издержек посредством соглашения подразумевает определенный порядок эксплуатации совместного имущества.

Например, если на территории коммунальной квартиры установлено средство телефонии, которое можно эксплуатировать коллективно, то и расходы на обслуживание распределяются между всеми участниками равномерно в соответствии с заключенным договором. Этот принцип касается и системы отопления и газификации помещения.

Если эксплуатация общего имущества в коммуналке не подразумевает заключение соглашения между владельцами комнат, то оплата коммунальных услуг и ее исчисление предполагает следующий порядок:

• Оплата электроснабжения, если на территории коммунальной квартиры предусмотрены общедомовые счетчики, рассчитывается с учетом мощности установленных электроприборов и осветительных приборов на всех собственников комнат.
• Затраты на услуги телефонии при коллективном пользовании распределяются с учетом количества жильцов всех помещений, которые эксплуатируют устройство. При этом оплата в роуминге осуществляется отдельно.
• В случае если установлены отопительные приборы, то расчет коммунальных услуг происходит с учетом площади помещений, где они монтированы.
• Плата за газ раскидывается на всех жильцов коммунальной квартиры без учета их возраста.

Каждый владелец жилого помещения несет ответственность за своевременную оплату коммунальных платежей, в том числе и на коллективное имущество домовладельцев в коммунальной квартире. Если хозяин жилплощади находится в отлучке, то есть не являет собой в данный момент потребителя коммунальных услуг, то законодательство РФ предусматривает компенсацию.

Проблемы, связанные с содержанием общего имущества

Общее имущество собственников помещений в коммунальной квартире может стать предметом раздора между участниками правоотношений. Конфликтные ситуации в таких случаях разрешаются только в суде, что предусматривает законодательный порядок.

По судебному решению между собственниками составляется определенный договор, который направлен на справедливое распределение затрат.

При этом во внимание принимается факт использования тех или иных ресурсов, объем которых фиксируется приборами учета, установленными в коммунальной квартире.

Если счетчики отсутствуют, тогда судебная инстанция может брать за основу для исчисления платежей удельные затраты, которые рассчитаются индивидуально для каждого коммунального ресурса в соответствии с нормами потребления.

Содержание общего имущества в коммунальной квартире – процесс достаточно сложный. При учете всех законодательных нюансов совместное проживание будет успешным, так как будут соблюдены интересы и права каждого из собственников.

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Местами общего пользования в таких квартирах являются: прихожие, коридоры, кухни, кладовки, ванные комнаты и пр.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно исключительно с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Это означает, что чем больше площадь комнаты конкретного собственника, тем больше у него доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

На основании ч. 2 ст.

42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна следующей сумме: размер общей площади комнаты плюс размер площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире (который определяется в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника).

В силу ч. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на комнату.

При переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника такой комнаты.

Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты и не требует самостоятельной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ введено право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец – собственник комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Эти же правила применяются и при заключении договора мены комнаты.

В случае продажи с публичных торгов право преимущественной покупки не применяется, поскольку договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 477 ГК РФ).

По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников комнат.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 43 ЖК РФ).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько собственников, о распределении общих расходов по оплате коммунальных услуг, об определении порядка пользования местами общего пользования, рассматриваются судом.

Собственники комнат в коммунальной квартире могут в договоре между собой определить порядок пользования общим имуществом и распределение расходов на его содержание.