Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.
Зачем сдавать квартиру «в белую»
У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.
«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.
И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.
Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.
Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.
Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.
Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.
«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.
Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.
Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.
Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.
Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.
«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.
Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.
Новый способ легализации арендодателей
С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.
Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.
Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.
Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.
Но у нового режима есть и свои ограничения
1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).
2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.
Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.
Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например в приложении Сбербанк Онлайн.
Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.
Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.
Что выгоднее?
Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).
- * Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт
- ** Зависит от площади квартиры и района
- Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.
В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».
Подробности и ответы на популярные вопросы
Налог со сдачи жилья в аренду
02 ноября 2020
Статьи
Бесплатно задайте вопросы
Бесплатный звонок для всей России Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве
8 (800) 775-75-85
Поможем получить налоговый вычет
Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать
Если Вы сдаете квартиру, как правило, по закону Вам надо подать налоговую декларацию и уплатить налоги. Если Вы сдаете квартиру не как предприниматель, декларация, которую Вам надо заполнять, — декларация 3-НДФЛ. А налог, который Вам надо уплатить с доходов, — НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Иначе такой налог еще называют «подоходный налог».
Декларация 3-НДФЛ подается в налоговый орган каждый год. Так, в 2018 году Вы подаете декларацию о полученных доходах от сдачи квартиры 2017 года, в которой исчислен налог к уплате.
Так-же у Вас есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ со всеми сведения в налоговый орган, если вы сдаете квартиру в одном городе, а проживаете в другом (Например: сдача квартиры в аренду в Москве, по которой Вы так-же обязаны уплатить налог).
Если Вы сдаете квартиру в текущем году, тогда подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на сдачу квартиры 2018 года Вы должны в 2019 году.
Когда и куда подается декларация в 2018
Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход.
Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма).
Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию.
Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.
Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры
Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это — Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации.
Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%.
Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, — это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).
Пример
Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию.
До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .
Как все сделать с Налогией
На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы правильно заполнить и подать декларацию в любой части России и не заплатить лишних налогов. Теперь не нужно идти к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле:
- Заполнить декларацию на веб-сайте Налогия. С нами правильно заполнить декларацию будет быстро и просто.
- Скачать шаблон описи вложения для отправки декларации по почте. Шаблон простой одностраничной описи можно скачать в разделе веб-сайта «Декларация 3-НДФЛ» / «Как подать 3-НДФЛ».
- Отправить декларацию ценным письмом с описью вложения. Вам даже не придется ходить в налоговую инспекцию.
Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.
Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже.
Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «Поделиться» ниже поделиться этой страницей в социальной сети.
Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.
Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
Собственников городской недвижимости часто интересует как сдать квартиру правильно и платить налог. Вопрос действительно актуальный, поскольку многие горожане предпочитают в последнее время проводить время за городом, а квадратные метры пустуют, в то время как счета все же приходится оплачивать.
Риски для арендодателя
Неофициальная сдача в аренду жилого помещения грозит владельцу опасными последствиями, которые могут возникнуть с государственными органами, а также есть риск остаться без недвижимости или получить ее в очень неприглядном состоянии.
Среди ключевых подводных камней устной договоренности и сокрытия факта сдачи следует упомянуть нижеследующие:
- Штрафные санкции и уголовное преследование. Согласно НК РФ все получаемые гражданами доходы подлежат налогообложению, в том числе и от прибыли с имущества. При сдаче жилплощади на съем требуется ежегодно предоставлять в уполномоченное учреждение подоходную декларацию, в которой указывать объем получаемых средств с аренды.
В противном случае могут наступить меры ответственности. По статье 122 НК РФ 20% от невыплаченной суммы составляет объем штрафа и 40% если намерение было умышленным. Более того есть и уголовная ответственность по ст.198 УК РФ, предусматривающая среди прочих мер заключение под стражу на 6 месяцев.
- Порча квартиры и имущества в ней находящегося.
Без составления соглашения и акта приема-передачи доказать впоследствии, что жилье сдавалось в надлежащем виде, а в итоге пришло в негодность вряд ли получится.
- Нежданные расходы. Такое случается, если квартиросъемщик не оплачивал услуги ЖКХ и накопилась задолженность. Опять же без договора нет и обязательств. Владелец будет вынужден оплачивать долг самостоятельно.
- Мошеннические схемы нанимателя. Известны ситуации, когда квартиру арендовал один человек, а по факту проживало несколько вовсе неизвестных лиц. Это типичная субаренда. Уже наниматель выступает арендодателем, правда, без ведома и согласия реального собственника.
Таким образом, существующие риски сдачи без оплаты налоговых сборов, составления арендного соглашения могут реально оставить владельца вовсе без жилплощади или повлечь крупные расходы.
Страховка перед процедурой
Практически все, что имеет риск быть уничтоженным или поврежденным, на данный момент времени подлежит страхованию. Поэтому перед сдачей жилья чужим людям с неизвестными намерениями надлежит обратиться к страховщику. Это действие позволит почувствовать себя более уверенно и спокойно за свои квадратные метры.
В страховом соглашении надлежит указать следующие варианты исхода событий:
- затопление;
- пожар;
- взрыв газа;
- порча внутреннего имущества и отделки.
Однако при оформлении сертификата следует учесть, что чем больше страховых случаев будет предусмотрено, тем выше стоимость ежемесячной оплаты. Частично вопрос расходов можно также разрешить за счет съемщиков, включив страховку в часть оплаты.
Получение одобрения
Чтобы распоряжаться жилплощадью необходимо согласие на действие других собственников, а в некоторых ситуациях потребуется также разрешение соседей или арендодателя.
Согласие арендодателя будет необходимо, если сдаче подлежит:
- Недвижимость, принадлежащая муниципалитету.
- Комната в коммунальном типе жилья.
- Неприватизированная квартира.
Разрешение соседей потребуется при сдаче в аренду комнаты в коммуналке.
Поиск нанимателей
Поиском подходящих клиентов можно заниматься как самостоятельно, так и довериться риелторскому агентству. Многие предпочитают распространять информацию среди родственников и друзей, что является наиболее предпочтительным. Однако не стоит обходить стороной подачу объявления в сети Интернет, а также в любых соответствующих печатных изданиях.
При показе жилплощади потенциальным съемщикам не рекомендуется находится в квартире одному, поскольку по объявлению придут вовсе незнакомые люди с неизвестными намерениями.
Какому контингенту отдавать предпочтение индивидуальный вопрос для разрешения. Не существует в этом плане каких-то общепринятых положений. Будь то студентка, семейная пара, одинокий рабочий их добросовестность станет известна по истечении времени.
ВНИМАНИЕ !!! Однако есть и специально предусмотренные способы проверки. Например, через специализированный интернет ресурс, возможно, проверить подлинность паспортных данных, а для уверенности в платежеспособности можно попросить справку о доходах.
В свою очередь квартиросъемщик вправе просить предоставления документации, свидетельствующей о прерогативе собственности. Демонстрировать бумаги или нет преференция владельца. Однако точно не стоит отдавать оригиналы в руки и уж тем более оставлять их по какому-то поводу. А лучше запастись дубликатами и показывать их.
Составление соглашения
Соглашение об аренде или найме жилого помещения ключевой документ, указывающий на возникающие правоотношения.
Следует помнить, что договор аренды заключается при сдаче помещения лицу, обладающему юридическим статусом, а при действиях промеж физических лиц действует соглашение о найме.
В первом случае документ необходимо регистрировать в обязательном порядке, если период его действия до 12 месяцев. Во втором случае не требуется регистрации вне зависимости от срока действия.
В тексте надлежит указать сведения следующего характера:
- Между кем происходит заключение сделки (паспортные данные сторон или реквизиты юридические лица).
- Предмет соглашения (описание сдаваемой квартиры, ее местонахождение, состояние, комплектующие – мебель, бытовая техника, условия проживания).
- Объем оплаты, периодичность внесения (посуточно, ежемесячно), период перечисления платежей (например, 15 числа каждого месяца), основания и условия трансформации арендной платы, что входит в ее понятие.
- Уместно ли взимание залога, в какой ситуации обладатель недвижимости вправе оставить сумму себе.
- С какой периодичностью будут осуществляться проверки жилища хозяином, каким образом это будет происходить. Так, приход владельца в отсутствие съемщика запрещен и ущемляет интересы последнего.
- На кого возлагается ответственность совершения платежей по коммунальным услугам, входит оплата за них в ежемесячный платеж за жилье или будет взиматься отдельными сумами. Если оплачивать станет непосредственный пользователь, то нужно договариваться о сохранении всех платежных документов.
- Ограничения в эксплуатации квартиры и электроприборами. Например, не приводить шумных компаний и не включать громко музыку.
- Осуществление текущего ремонта, покупка бытовой техники будут ли включаться в счет оплаты проживания.
В целом в документ можно включить самые разнообразные стороны регулирования отношений, поскольку именно в соответствии с ним впоследствии и будет осуществляться проживание. Однако российское законодательство предусматривает и общеобязательные пункты, без наличия которых соглашения не будет считаться действительным. Более подробно они зафиксированы главах 34 и 35 ГК РФ.
Перечислим некоторые из них:
- предмет соглашения;
- период действия;
- способы урегулирования конфликтов;
- подписи сторон;
- другие.
Документ можно составить самостоятельно, но все же лучше подстраховаться и обратиться к нотариусу.
Рекомендуется заключать договор сроком не более 11 месяцев. Совет этот не случайный, поскольку современное законодательство претерпевает все еще влияние советского времени.
Если человек прожил в жилище больше этого срока и возникла необходимость в расторжении отношений, но съемщик испытывает материальную нужду, серьезно болен, то он вправе оставаться в квартире и после расторжения договорных обязательств по разрешению судебного органа.
Акт приема-передачи
Еще один немаловажный дополнительный документ к основному. По-другому можно назвать описью имущества и состояния жилища на момент сдачи. Бумага поможет избежать многих конфликтных ситуаций промеж участников взаимоотношений.
В тексте следует зафиксировать:
- Наличие мебели и ее количество.
- Техника и также ее число. Помимо этого, состояние – рабочее или неисправное.
- Сведения о ремонте.
- Общее состояние квартиры.
Составляется в письменной форме в двух экземплярах, один из которых остается у съемщика, другой отдается владельцу.
Расписка
После фиксации предыдущей документации стоит остановиться на составлении расписок.
Нанимателю передаются ключи от жилья, а тот отдает денежные средства за предписанный в соглашении период (с залогом или без, за несколько месяцев или за один).
Арендодатель оставляет расписку о получении средств за такое-то время от съёмщика, последний, что он получил ключи от жилплощади. В тексте прописываются сведения из паспортов, суть процедуры, дата и подписи участников.
Налоговый вопрос
После успешного заселения жильцов не нужно забывать о своих обязательствах перед государством. Для оплаты положенных налоговых сборов необходимо своевременно подавать декларацию в уполномоченное учреждение. Официальным сроком подачи считается 30 апреля следующего года за тем, в котором возникли основания получения прибыли.
Саму сумму необходимо внести на счет до середины июля. Если же плательщик не осуществил оплаты, то начинают действовать штрафные санкции по ранее комментируемой 122 статье.
ВНИМАНИЕ !!! Заполнить 3-НДФЛ возможно, как при личном посещении ФНС, так и на официальном портале. При возникновении трудностей в заполнении надлежит обратиться за помощью к сотруднику или юристу.
Для фиксации сведений потребуются следующие документы:
- Удостоверение личности, ИНН и страховое свидетельство заявителя.
- Пакет документации на жилище.
- Соглашение найма.
- Расписка в получении средств.
К обращению прикрепляются дубликаты вышеперечисленных бумаг и на протяжении 14 дней осуществляется проверка информации. Затем плательщика вызывают в инспекцию и выдают квитанцию для оплаты.
Произведя платеж, следует чек прислать по почте или принести лично для отчетности.
Как снизить налоговое бремя
По всей территории действует фиксированный размер подоходного сбора в 13%. Изменить ставку не представляется возможным. Но снизить реально объем налоговой базы, то есть конкретной суммы, с которой будет происходить удержание этих процентов. Делается это методом вычитания из суммы дохода объема понесенных собственником расходов (коммунальные платежи).
Например, жилье сдается за 10 тыс. рублей в месяц. 1300 руб. -13% от суммы. Оплата коммуналки составляет примерно 5 тыс., то есть фактически владельцу остается 3700. Тогда услуги ЖКХ вносятся в затраты, и облагаемая сумма составит 5 тыс., то есть 750 рублей в государственную казну. Однако все включаемые траты должны иметь документальное подтверждение.
Иной раз владелец просит жильцов указывать меньшую сумму в соглашении, чем реально уплачивается. Но здесь можно встретить сопротивление съемщиков, поскольку вполне реальна ситуация, что последним необходимо самим отчитываться перед кем-то за аренду жилища. Например, госслужащий производит отчет расходов и ему компенсируется государством.
Таким образом, предпочтительнее сдавать жилище официально и без сокрытия. Это поможет избежать существующие риски как для арендодателя, так и для жильцов. Действие в соответствие с законом вызывает доверие и у потенциальных нанимателей.
Как платить налоги тем, кто сдает жилье в аренду
Менее половины арендодателей, по оценкам риелторов, сейчас официально заявляют о своих доходах и платят налоги. Как и зачем легализовать свою деятельность тем, кто сдает квартиру, разбиралась «РГ».
Есть несколько вариантов для арендодателя, как узаконить свои доходы: подать в налоговую инспекцию декларацию, стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем либо оформить патент.
Подавать декларацию целесообразно, если доход от аренды разовый, считает эксперт проектов «Жилфин» и «Финшок» Минфина Ольга Дайнеко. Государству придется отдать 13% доходов.
Зато владелец жилья получит право на налоговые вычеты (например, за обучение), за их счет иногда можно вернуть всю сумму налога, отмечает эксперт Национального центра финансовой грамотности Светлана Ефимкина.
Минстрой предусмотрит средства на переоборудование библиотеки
Становиться предпринимателем имеет смысл тем, кто сдает в аренду много помещений или очень дорогое жилье. Ставка налога для ИП будет 6% или 15% (в зависимости от выбранной системы уплаты налогов), дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей.
Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование (около 40 тысяч рублей в год), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности. Наилучший вариант для большинства арендодателей — стать самозанятым. Если квартиру сдают физлицу, налог будет в 4% от дохода, если ИП или юрлицу — 6%.
Все оформляется через мобильное приложение, дополнительных взносов не требуется. При этом максимальный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год.
«Если арендная плата менее 90 тысяч рублей в месяц, стать самозанятым — оптимальный вариант, — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. — Оформляться как предприниматель или покупать патент в таких случаях невыгодно».
А если не сделать?
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей.
Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года.
Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
Как официально сдавать квартиру и платить налоги | Ипотека онлайн
Разложим по полочкам, как официально сдавать квартиру и платить налоги с максимальной экономией на выплатах государству.
До 2020 года у собственника было только два варианта налогообложения: платить 13% от дохода как физлицо или регистрировать ИП и перечислять государству 6% по упрощенке.
Однако с недавних пор арендодатели из 20 российских регионов могут стать самозанятыми и вносить в бюджет всего 4% от денег, которые платят квартиранты.
Где искать платежеспособных жильцов
Если вы решили официально сдать квартиру в аренду и не планируете завышать цены, арендатора найти не сложно.
Наведите порядок, укомплектуйте квартиру необходимой мебелью и техникой, сделайте несколько фото и разместите их в интернете.
Объявления можно выкладывать в социальных сетях – районных или городских группах, на площадке Яндекс.Район, популярных досках объявлений или специализированных сайтах по аренде/продаже недвижимости.
На заметку. При размещении информации на Авито придется оплатить услуги сервиса. Тариф на 1 объявление в разделе Недвижимость – 400-500 рублей.
Некоторые арендодатели предпочитают официально сдавать квартиру через налоговую и риэлтора. Опыт показывает: если у людей достаточно средств, чтобы заплатить комиссию агентству, задержки рентных платежей случаются крайне редко.
Документы чтобы сдать квартиру официально
Без осмотра помещения и правоустанавливающих документов на жилье заключить договор не удастся. Подобные сделки при длительной аренде случаются крайне редко. Зато владельцам жилья, решившим официально сдавать квартиру посуточно с документами, такие предложения через интернет-ресурсы поступают часто.
Теперь рассмотрим, какие нужны документы, чтобы сдать квартиру официально по всем правилам. При осмотре жилья потенциальный квартирант вправе запросить:
- паспорт собственника жилья, если документ подписывается в его присутствии;
- выписку ЕГРН, которая удостоверяет, что именно он является собственником квартиры;
- кадастровый паспорт на объект найма;
- последние квитанции без долга по коммунальным платежам.
Какой договор заключать с квартиросъемщиками
Чтобы все было законно, юристы рекомендуют заключать договор найма. Стандартный срок соглашения, не требующий регистрации в Росреестре, составляет 11 месяцев (Гражданский кодекс, ст. 609 (скачать)).
Если арендатор планирует прожить в квартире дольше, необходимо подъехать в местное подразделение регистрирующей организации или МФЦ, оплатить 2000 рублей госпошлины, чтобы поставить отметку в единой базе.
В этом случае договор найма составляется в 3-х экземплярах, один из которых остается у чиновников.
В тексте соглашения указывают:
- сведения об арендодателе и нанимателе;
- параметры недвижимости, номер документа о собственности;
- дата составления документа и продолжительность найма в днях, месяцах, а если нужно – в годах;
- права и обязанности каждой из сторон в подробностях;
- порядок и способы перечисления арендной платы, коммунальных начислений;
- список имущества, которое предоставляется жильцу в пользование;
- условия расторжения, сроки уведомления о переезде.
Важно! Не забывайте указывать в договоре срок найма. Если упустить этот параметр, соглашение автоматически действует 5 лет (ГК РФ, ст. 683 (скачать)) и документ подлежит регистрации в Росреестре.
Как сдать квартиру посуточно официально
У владельцев жилья, которые зарабатывают на посуточной аренде, с 1 октября 2019 года могут возникнуть сложности. Причиной всему – запрет на оказание гостиничных услуг в жилых домах (59-ФЗ от 15.04.
2019г, ст. 1 (скачать)). Теперь чтобы сдать квартиру официально по договору на короткий срок, необходимо переводить помещение в нежилое.
Открывать хостел или мини-гостиницу можно только на первом или цокольном этажах с отдельным входом.
Рекомендуемая статья: Налоговый вычет при покупке второй квартиры
Исключений для предпринимателей, желающих сдавать свою квартиру на 15 этаже, не сделали, поэтому законность такой деятельности спорна. Если же вы все-таки на это решились, порядок ведение сделки аналогичен долгосрочной аренде.
Как выгоднее сдавать жилье – через ИП или самозанятость
Самый важный вопрос: какой налог платить, если сдавать квартиру официально по договору? Для всех владельцев недвижимости, заявивших государству о сдаче жилья в наем, ФНС начисляет 13% с суммы арендных платежей (НК РФ, ст. 208 (скачать)). Например, вы как физлицо сдаете однушку в областном центре за 15000 рублей. Весной следующего года вы обязаны заплатить в бюджет 23400 рублей (15000*12*13%). Согласитесь, сумма выходит немаленькая.
Есть выход – оформить ИП и выбрать упрощенку. В этом случае государству придется выплачивать всего 6%, то есть всего 10800 (15000*12*6%) за год. Экономия составит 12600 рублей.
Но самый лучший вариант – стать самозанятым.
Желающим официально сдать комнату в квартире в Москве частному лицу за 15000 рублей придется платить всего 4%, организации – 6% налогов! Расходы без вычета составят 7200 рублей (15000*12*4%) в год или по 600 рублей в месяц.
При этом государство позволяет взять налоговый вычет в сумме 10000 рублей или 1% в месяц от суммы выплат, пока сумма не будет исчерпана. Тогда выплаты будут еще меньше – 5400 (15000*12*3%) в год или 450 рублей в месяц, а положенным вычетом можно будет пользоваться более 5 лет.
На заметку. Хорошая новость для собственников квартир, которые хотят выйти из тени и при этом платить минимальные налоги. В середине 2020 года специальный налоговый режим, позволяющий получить статус самозанятого, станет действовать на всей территории РФ.
Если сдавать квартиру официально – плюсы и минусы
Неоспоримый минус выхода из тени – необходимость платить налоги государству. Не все хотят отстегивать из своего кармана кругленькую сумму. Однако плюсов у самозанятости или ИП намного больше, например:
- вам не придется волноваться, если налоговая что-то заподозрит и захочет получить доступ к банковским счетам;
- если так и не удалось добиться взаимопонимания с соседями, жалобы на квартирантов и незаконную предпринимательскую деятельность вам не страшны;
- арендодатель будет чувствовать себя уверенно, если возникнет конфликт с жильцами с участием участкового или судебных органов.
Рекомендуемая статья: Семейная военная ипотека в 2020 – условия и банки
Ответственность за неофициальную сдачу недвижимости
Еще что нужно чтобы сдавать квартиру официально с оформлением всех документов? Пожалуй, активная гражданская позиция. Ведь многие считают, что если не регистрировать договор в Росреестре, в налоговую сведения не попадут. Однако законодательство обязывает декларировать доходы вне зависимости от срока сдачи жилья.
Даже если вы сдали комнату на ночь, ФНС имеет право наложить на вас штраф (НК РФ, ст. 1222 (скачать)).
Но государство пока не планирует занимать жесткую позицию по отношению к черным собственникам, надеясь на их сознательность в легализации арендного рынка жилья.
Зная, если сдавать квартиру официально, сколько платить налогов, гражданин сам делает выбор – спать спокойно или скрывать доход от фискальной службы.
Оцените автора (1
Сдача с налогом: несколько нюансов, которые нужно знать, если вы сдаёте квартиру в аренду
Когда вы сдаете квартиру или дом в аренду, вы получаете прибыль. По логике, с дохода вы должны заплатить НДФЛ — 13% от суммы аренды. Но это не единственная налоговая ставка, которую вы можете выбрать. Кстати, налоги должны включать в себя коммуналку. И есть ещё несколько нюансов, о которых вам лучше знать заранее.
Будьте добры включить коммуналку
Жила-была женщина, которая сдавала квартиру. Предоставила гражданка в ФНС налоговую декларацию, в которую вписала все свои доходы, и в том числе сумму компенсации за коммунальные услуги. Женщина решила, что с налогами она переплатила, так как вписала в декларацию оплату, которая «набегает» по счётчику за коммуналку в арендуемой квартире.
Минфин в письме от 29 апреля 2019 года пояснил, что деньги, которые арендодатель получает от жильца, считаются доходом, который облагают НДФЛ. А оплата коммуналки — это обязанность собственника жилья. То есть, арендодателя. Поэтому, если вы включаете сумму коммунальных услуг в арендную плату, то будьте добры заплатить налог со всей прибыли.
Есть только одно исключение: платежи, которые рассчитываются по показаниям счётчика. Их Минфин исключил из общей суммы компенсации. Потребление ресурсов по счётчику зависит от жильца квартиры, а не арендодателя. Поэтому у собственника квартиры экономической выгоды здесь нет, и отражать компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчику в декларации не нужно.
А только ндфл платить нужно?
Кстати, размер вашего налога по договору найма жилого помещения будет зависеть от того, какой вы выбираете налоговый режим.
Так как с 1 января 2019 года в Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане заработал в тестовом режиме налог на профессиональный доход — или налог для самозанятых — вы можете платить налог по ставке 4% вместо 13%.
А если самозанятый работает с юридическими лицами, например, сдаёт помещение не гражданам, а компаниям, то ставка для него — 6%.
Налоговую декларацию вы должны предоставить самостоятельно в ФНС по месту регистрации до 30 апреля года, который идёт за отчётным периодом. Вам понадобится заполнить форму 3-НДФЛ — от руки или с помощью специальной программы. А самозанятые оплачивают НПД в приложении ФНС «Мой налог».
Ещё один нюанс: ставка 13% действует только в том случае, если вы являетесь резидентом РФ и проживаете в стране более 183 дней в году. Если нет — то ставка для вас 30%.
Какие ещё налоги могут взимать?
Кроме НДФЛ и налога на профессиональный доход вы можете выбрать одну из двух других систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду:
— УСН: подойдёт, если вы зарегистрировались как ИП и решили выбрать упрощённую систему налогообложения. Вашим доходом будет считаться только арендная плата, и вы будете выплачивать ставку 6% по п. 1 ст. 346.20 НК РФ. Однако вам придётся выплачивать авансовые платежи по налогу при переходе на УСН.
— Патент: вы покупаете патент и выплачиваете единовременный налог в размере 6%. Сумма, которую вы платите по ставке, зависит от среднего дохода, который вы можете получить за год. Но для покупки патента вам также придётся зарегистрироваться как ИП на срок от полугода до 12 месяцев.
А если налоги не заплатить?
Когда ФНС привлечёт вас к ответственности за уклонение от сдачи налогов, вас будут ждать:
— 20% штраф от суммы налога, который вы не выплатили, по ст. 122 НК РФ. А если суд докажет, что вы умышленно уклонялись от налога — то все 40%.
— за то, что вы не предоставляли налоговую декларацию придётся выплатить ещё 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей.
— за каждый день просрочки вам придётся также погасить пеню в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка РФ. Сегодня КС — 7,75% годовых.
Если вы уклоняетесь от сдачи налогов, не волнуйтесь: ФНС об этом узнает. Рано или поздно, не стоит думать, что налоговую так просто обойти. ФНС имеет право проводить выездные и камеральные проверки, а также в принципе наделена широкими полномочиями на выявление «уклонистов».
Например, ваши в налоговую могут пожаловаться ваши соседи-недоброжелатели, управляющая компания или участковый, если заподозрят, что вы сдаёте квартиру «втихую». А количество квартир налоговая может узнать из сведений Росреестра, и там же проверить, в каких вы проживаете.
Кстати, если ФНС подозревает собственника квартиры в уклонении от налогов, то может направить в банк запрос об операциях по счету владельца жилья. Так налоговики легко установят факт получения арендной платы.
Загрузка...
