Как можно перевести нежилое помещение в жилое по закону?

Обновлено 03.07.2019

2017-03-19T19:18:46+03:00

Под жилой подразумевается недвижимость, в которой предусмотрены все условия для постоянного проживания и соответствие всем требуемым нормам. Нежилым считается то, в котором нет нужных для жизни условий. Это: офисы, магазины, дома на даче, цех на заводе, складские помещения и прочее им подобное.

Важно

Дачи, находящиеся за чертой города и прочих населенных пунктов, переоформить в жилые помещения нельзя, так как они находятся на землях, предназначенных для сельскохозяйственных нужд.

Владельцы недвижимости, имеющей статус нежилой, при желании могут переоформить ее. Для того, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, необходима личная инициатива его владельца. Без нее сделать это будет невозможным. Если недвижимость в долевой собственники, все совладельцы обязаны составить соответствующее заявление, которое после необходимо заверить у нотариуса.

Перед тем, как перевести нежилое помещение в жилое, нужно убедиться, что оно не заложено или не находится под арестом.

Если недвижимость находится в кредите, то до момента совершения перевода он должен быть полностью выплачен и все задолженности погашены.

Все, что в нем находится, должно быть исправно, технические нормы соблюдены, а само помещение обустроено, присутствуют минимальные бытовые удобства.

Интересно

Порой возникает вопрос, можно ли переводить жилое помещение в нежилое. Сделать это также вероятно, соблюдая нормы законодательства, хотя и случается это гораздо реже.

До тех пор, пока не будут соблюдены все пункты и требования, переоформить помещение не удастся. Для этого в некоторых случаях требуется реконструкция, ремонт или перепланировка, после которой фактическое состояние пока еще нежилой площади будет признано возможным для перевода в жилое.

Кстати, полезно узнать какие накладываются штрафы за незаконную перепланировку.

Бесплатная консультация юриста

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

После того, как комиссией установлено, что помещение подходит для перевода из нежилого в жилое, все необходимые меры(ремонт, перепланировка) были соблюдены, время приступать к оформлению самой процедуры.

Чтобы осуществить перевод любого нежилого помещения в жилое, условия и порядок которого определены жилищным законодательством, в первую очередь, необходимо собрать документы. Обязательными являются следующие:

• паспорт собственника недвижимости;
• заявление с просьбой перевода помещения из нежилого в жилое;
• правоустанавливающие документы заявителя на переоформляемое недвижимое имущество;
• заключения СЭС и служб жилищного хозяйства о соответствии площади требуемым нормам;
• план этажа здания, на котором находится данное помещение;
• кадастровый паспорт (по требованию);
• в случае необходимости перепланировки, соответствующий проект.

Если право на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре, достаточно будет заявления и проекта перепланировки, если требуется для соблюдения норм. Если вы считаете что при оценке кадастровой стоимости была допущена ошибка, то оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно в суде.

После того, как все документы будут собраны, их необходимо предоставить в многофункциональный правовой центр или напрямую в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. Состав пакета документа фиксируется принявшим его, о чем заявителю выдается соответствующая справка с подписью. После чего следует практический этап переоформления нежилого в жилое помещение.

Иногда недвижимость могут не признать пригодной для жилья и потребовать внести изменения в планировку и прочее. В этом случае необходимо собственник, инициирующий переоформление площади, должен провести ремонт в соответствии с утвержденным планом, согласованным с муниципалитетом.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Затем все изменения, которые были совершены в ходе перепланировки, вносятся в технические и документы, подтверждающие право собственности. Такие сложности необходимы тогда, когда требуется сложная перепланировка. Если изменения незначительны, внести их на план постройки можно собственноручно.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Полезно будет узнать об обратной процедуре перевода жилого помещения в нежилое, а также как можно  получить электронное свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Когда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.

Важно

В случае отрицательного решения, обжаловать его можно в суде на протяжении трех месяцев с момента получения извещения.

Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:

• заявление;
• копию паспорта;
• имеющиеся документы на право собственности;
• справки БТИ;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Заявление вместе с документами подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, после чего в течение десяти дней с момента подачи будет оформлена новая регистрация.

Полезная информация: как узнать кадастровый номер квартиры по адресу онлайн.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

• у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
• оно является частью жилого помещения;
• в нём кто-то постоянно проживает;
• оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

• фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
• наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Процедура, позволяющая перевести нежилое помещение в жилой фонд

Осуществляется такая процедура по правилам, которые утверждают местные советы, однако разрабатываются они на основании общей законодательной базы страны и похожи в целом. Различаются только некоторыми специфическими моментами конкретного населенного пункта. Стоит выяснить, как перевести нежилое помещение в жилое.

Рассмотрим несколько вариантов, когда делается перевод из нежилого фонда в жилой квартир, помещений в многоквартирной постройке и садового или дачного дома.

Согласно действующему в Украине закону, собственник может менять целевое назначение своего недвижимого имущества, например, осуществлять перевод апартаментов в квартиру. Регламентируется этот процесс законодательными актами, на основании которых разработаны правила, действующие в органах местного самоуправления каждого населенного пункта.

На сегодняшний день эта процедура квалифицирована как административная и предоставляется в ЦНАП. Для всех городов одинаков порядок, перечень документов и ограничения, если надо сделать перевод помещения из нежилого в жилое. Различаются правила по срокам, в течение которых власти утверждают и рассматривают заявление на такую целевую трансформацию недвижимого имущества.

Как проводится изменение целевого назначения объекта в многоквартирном доме

В случае, когда помещение необходимо перевести в жилой фонд, нужно доказать, что оно годится для проживания в нем, то есть присутствуют все необходимые системы и коммуникации. К таким относятся следующие:

• водопровод;
• газоснабжение;
• канализационная система;
• отопление;
• вентиляционные системы.

Начало процедура берет в ЦНАП, куда подается заявление от владельца такой недвижимости. Важно указывать определенное функциональное назначение. Неважно, было ли помещение подвержено реконструкции или менялось только внутренне наполнение, например, квартирная отделка заменялась офисной. Одновременно с заявлением подается такой пакет документации:

• копия извещения, где собственник дома подтверждает свое согласие на изменение назначения нежилого помещения;
• копия документа, который удостоверяет личность владельца квартиры;
• выписку из Реестра, если заявитель является предпринимателем;
• заверенную в нотариальном порядке копию свидетельства о праве собственности на объект;
• копия техпаспорта на квартиру;
• если требуется перепланировка, то нужно подавать ее проект, изготовленный лицензированным специалистом. В проект входит план этажа, где размещен объект, и поэтажный план всего строения;
• фото помещения помогут определить, нужна реконструкция или нет для придания жилого статуса.

Из ЦНАПа заявление и документы передаются в департамент по делам градостроения и архитектуры. Он рассматривает и выдает разрешение или отказ, который запрещает перевод апартаментов в жилое помещение.

Решение передается в ЦНАП и выдается лицу, которое обращалось за соответствующим разрешением. Отказ должен быть представлен в письменной форме. На основании этого решения собственник имеет право падать в суд исковое заявление и обжаловать его в судебном порядке.

Процедура прописана в законодательных актах.

Как проводится процедура перевода дачного и садового строения в жилой фонд

Строение, которое размещено на принадлежащем вам участке, вы можете перевести в жилой фонд. Важным условием является необходимость его оборудования в соответствии с нормами санстанции для помещений, которые используются под постоянное проживание. Это такие требования, как:

• оборудование строения инженерными коммуникациями, которые требуют ГСН для малоэтажных домов;
• соответствие несущих конструкций требованиям, выдвигаемым ГСН;
• необходимость гидроизоляции фундамента и жилой части строения.

Чтобы провести перевод нежилого помещения в жилое, собственник подает заявление и пакет такой документации в ЦНАП:

• документ, подтверждающий право собственности на землю;
• документ, который подтверждает владение строением;
• акт осмотра, в котором отражено, что здание имеет необходимые коммуникационные сети для постоянного проживания в нем.

Рассматривает заявление и пакет документов к нему департамент градостроительства и архитектуры и выносит решение и разрешает перевод нежилого дома в жилой или дает письменный мотивированный отказ. Это решение получает на руки собственник недвижимости. Отказ может быть обжалован в судебном порядке в соответствии с законодательно утвержденной процедурой.

Если вам необходимо выполнить перевод нежилого помещения в жилое, то стоит обратиться в профессиональную компанию, где вы получите необходимое юридическое сопровождение.

Также специалисты изготовят технический паспорт на квартиру, дом и окажут другие услуги БТИ в 2019 году. Инженеры имеют соответствующие квалификационные сертификаты и лицензии.

Здесь вам подскажут, сколько стоит перевести из нежилого фонда в жилой любой объект недвижимости. Цена услуг зависит от сложности и объема работ, которые предстоит выполнить, а также сроков исполнения.

Из нежилого в жилое! Перевод нежилого помещения в жилое помещение анализ судебной практики — Управление персоналом

Алексей Алексеевич РусинЮрисконсульт ООО «Мелт»E-mail: rusin68@rambler.ru тел. 8926-889-67-72

Где-то с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.д. В настоящее время отмечается картина «с точностью до наоборот», все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой.

Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться, так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обуславливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным предприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требования для проживания.

Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов, за счет данных технических помещений.

В результате, данные технические, нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов.

Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающих стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.В данной связи дадим определения жилым и нежилым помещениям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. N 47.

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура | Правоведус

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства.

Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое).

Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей.

Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47.

Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок.

Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления.

В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы.

В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Как перевести помещение из нежилого фонда в жилой

Основным предназначением жилого фонда можно считать постоянное или временное проживание граждан, а также эксплуатацию в качестве служебного помещения или общежития.

Нежилой недвижимостью считается та, которая не входит в жилой фонд.

 Перевод нежилого помещения в жилое невозможен, если такое помещение не отвечает установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).

Важно! Стоит отметить, что 10 октября 2011 г. парламентарии уточнили понятие жилой и общей площади. Соответствующий Закон еще не вступил в силу, он начнет действовать с момента официального опубликования.

Согласно новой редакции ст. 6 ЖК, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для постоянного проживания в них граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных помещений и общежитий.

Важно! По-прежнему запрещается предоставление жилых помещений для потребностей производственного характера.

Если описывать эти два понятия терминами, то следует сказать следующее:

1. Жилое помещение – отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям.
2. Нежилое помещение – помещение в жилом доме, не относящиеся к жилищному фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Анализируя нормы ЖК, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая, что исходя из норм ЖК, использовать жилые помещения под производство запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот.

Условия и ограничения перевода нежилого помещения в жилое:

1. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
2. Все несущие конструкции жилых помещений, как в частных домах, так и в многоквартирных комплексах, должны соответствовать эксплуатационному состоянию, без деформированности и наличия трещин, которые снижают их несущие по нагрузкам функции. Другими словами, все возведенные конструкции жилого помещения не должны представлять опасности для жизни владельцев.
3. В жилом помещении все коммуникации должны быть обустроены таким образом, чтобы не возникало риска для травмирования жильцов дома или квартиры, как внутри, так и возле прилегающей к этому помещению территории. Учитывается ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры окон и дверей, санитарное состояние чердаков и подвалов, наличие пандусов.
4. В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). По законодательству разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все эти инженерные коммуникации в жилых помещениях должны также соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности. Например, по санитарным нормам не допускается оборудование объединенных вентиляций для единого канала кухонь (санузлов) и жилых комнат.
5. Жилые помещения должны быть защищены от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Также не допускается проникновение талой или дождевой воды в помещения, предназначенные для жилья.

Существует ряд ограничений, установленных законодательно, относительно введения помещения в жилой фонд.

Первое — это то, что обратиться с заявлением о введении объекта в жилой фонд может только собственник недвижимости. Ни арендатор, ни другой пользователь помещения не имеет права ходатайствовать о переводе данной недвижимости в жилье.

Важно! Именно владелец, имеющий документ о праве собственности на недвижимость, может обратиться в соответствующие органы.

Другим фактором, который усложняет процесс введения в жилой фонд, являются обременения имущества. При наличии того или иного ограничения невозможно не только осуществлять сделки с недвижимостью, но и провести процедуру его преобразования в жилую площадь. Данная проблема может возникнуть по следующим причинам:

1. Наложение обременений судебными приставами в результате долговых обязательств. При этом сведения об обременениях имущества фиксируется в электронных реестрах.
2. При судебных спорах, предметом которых выступает нежилой объект, судом может быть наложен арест, что является распространенной судебной практикой. Арест суда также делает невозможным дальнейшие действия и операции с имуществом.
3. Имущество является предметом договора залога или ипотеки, на основании чего выступает в качестве залога у банковского учреждения.
4. В отношении объекта заключен договор аренды на определенный срок. В тот период, пока арендатор имеет право пользования помещением согласно договора, невозможно перевести объект из нежилого фонда в жилой.

К помещениям, которые не могут сменить свой статус, можно отнести следующие объекты:

1. Подвалы и недвижимость на цокольных этажах. Уровень пола квартиры не должна быть ниже уровня земли.
2. Дачи и другие строения, расположенные за пределами населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения.
3. Здания, лишенные коммуникаций и внутренних перегородок.

Другая недвижимость при правильном подходе и соблюдении хронологии действий, может переводиться в статус жилой. Главное неукоснительно соблюдать требования законодательства и правильный алгоритм действий.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Подавать собранные документы нужно в орган местного самоуправления. Это может быть мэрия, горисполком или другие муниципальные органы. При подаче бумаг следует соблюдать 2 важных правила:

• органы должны находиться в том населенном пункте, где расположено помещение (если их там нет – в ближайшем городе);
• подавать заявление нужно одновременно с бумагами, так как заявку без документов никто рассматривать не будет.

Перед тем, как подавать документы, следует сходить в БТИ за техническим планом (паспортом) помещения. Он обязательно должен присутствовать в списке бумаг, приложенных к заявлению в муниципальный орган власти.

Для того чтобы изменить назначение помещения, необходимо собрать пакет документов:

• заявление собственника объекта недвижимости с его просьбой об изменении назначения с нежилого в жилой;
• технический паспорт помещения;
• документы, которые подтверждают право собственности на объект;
• для многоэтажных домов необходимо предоставить поэтажный план многоэтажки;
• документация по перепланировке, если таковая выполнялась или предполагает проводиться.

Если требуется перевести дачный домик в жилой, понадобятся такие документы:

• заявление об изменении назначения объекта недвижимости;
• право собственности на сам дом;
• согласие совладельцев в письменной форме;
• заключение технического осмотра, в котором имеется информация о наличии всех необходимых коммуникаций для постоянного проживания.

Порядок пошаговых действий при переводе помещения в жилое:

1. Получение техпаспорта на здание в БТИ. С этого следует начинать, ведь оформление документа занимает довольно долгое время (часто около 2 недель).
2. Создание проекта перепланировки. Чаще всего она необходима при переводе здания в жилое. Процесс тоже не мгновенный, поэтому провести его следует заблаговременно.
3. Сбор документов. В их числе должны быть технический паспорт и готовый заверенный проект. Подача документов и заявления. Подробнее о том, какие нужны документы, и о том, куда подавать заявление, мы расскажем далее.
4. Ожидание ответа. Ждать придется довольно долго. Результатом ответа становится либо одобрение, либо отказ.
5. Начало ремонта или устранение недостатков в документах. В случае одобрения – это начало ремонтных работ по проекту, в случае отказа – устранение недостатков и повторная подача заявления.
6. Приглашение проверки после завершения ремонтных работ. Иногда проверяющие приходят и в процессе ремонта. Их присутствие обязательно, но если они сами не проявляют инициативу, то собственнику помещения следует их позвать. Цель проверки – установить, действительно ли все работы соответствуют проекту.

Перепланировка нежилого помещения производится лицами либо являющимися собственниками данного помещения, либо, в большинстве случаев, лицами, которые на том или ином основании используют это помещение. Целью любой перепланировки является создание более удобного помещения, для использования его тем или иным образом. Нежилыми помещениями являются офисы, кафе, магазины.

Перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и может включать в себя такие работы как:

• изменение площади помещения;
• увеличение требуемой высоты помещения;
• устройство оконных и дверных проемов в стенах, либо их заделка;
• устройство отдельного изолированного входа с фасада;
• устройство крыльца; устройство антресольного этажа;
• объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже;
• замена или устройство дублирующих перекрытий.

Для проведения данной процедуры, следует собрать следующий пакет документов:

• заявление о перепланировке нежилого помещения;
• копии учредительных документов (заверяются у нотариуса);
• копии правоустанавливающих документов, подтверждающих те или иные права владельца на объект перепланировки (заверяются у нотариуса);
• копии поэтажного плана и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления);
• письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием);
• согласованную проектную документация перепланировки нежилого помещения и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений.

Этапы перепланировки:

1. Первым этапом перепланировки нежилого помещения является разработка и согласование проектной документации. Это самый сложный и длительный этап, продолжительность которого зависит от большого количества факторов. Проектная документация представляет собой комплект чертежей, в которых отражаются будущие изменения в планировке.
2. После составления проектной документации, необходимо получить ее согласование в различных ведомствах (надзорных органах), таких как: проектно-инвентаризационном бюро, в органах санитарно-эпидемиологического надзора, в управлении государственного пожарного надзора, в газовой и жилищной инспекциях.
3. При необходимости возможно получение заключения автора – архитектора дома, а так же заключение главного управления охраны памятников. При получении согласования в каждой из инстанций, необходимо обосновывать положения разработанной проектной документации.
4. Следующим этапом при перепланировке нежилого помещения, является подача заявления и необходимой документации в органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами перепланировки – как правило, это межведомственная комиссия, в состав которой входят представители различных ведомств.

Согласно статьи 7 ЖКУ непригодные для проживания жилые дома и помещения могут быть переоборудованы для их использования в других целях. Такое решение принимает исполком областного или горсовета. Нежилые помещения в домах жилищных кооперативов могут быть переведены в нежилые по решению общего собрания жилищного кооператива, утвержденного исполкомом местного Совета.

Статья 8 ЖКУ допускает возможность перевода пригодного для проживания жилого помещения в разряд нежилых, как исключение. При этом, указано, что перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается.

Важно! Обратите внимание, что в указанных статьях ЖКУ говорится о жилых домах государственного и ведомственного фондов, но на практике такой же порядок применяется и в отношении домов и жилых помещений, являющихся частной собственностью.

Гражданское законодательство устанавливает право собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Владелец имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые устанавливают органы местного самоуправления. Также, следует учесть, что перевод жилых зданий и помещений в нежилые, как правило, предусматривает проведение реконструкции.

После того, как будут предприняты все необходимые действия для изменения статуса помещения и получены все документы, необходимо провести госрегистрацию такого помещения.

В случае изменения сведений об объекте недвижимого имущества, определения долей в праве общей собственности или их изменения такие сведения вносятся в Госреестр прав в соответствии с законодательством вне процедуры государственной регистрации прав.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Жилые помещения, которые находятся в многоквартирном жилом доме или часть отдельного жилого дома, которые будут переведены из жилого в нежилой фонд, должны отвечать следующим требованиям:

1. Должны находиться в цокольных, на первых и вторых этажах (если квартира располагается над нежилым помещением, но не выше второго этажа), или расположены не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.
2. Должна находиться техническая возможность, позволяющая обустройство пандуса, отдельного входа и эвакуационного выхода.
3. Владелец жилого помещения, как и его семья должны быть обеспечены в соответствии с законодательством жилой площадью.
4. В этом жилом помещении не должен никто проживать.
5. Жилой дом не должен быть аварийным или ветхим.
6. Третьи лица не должны иметь прав на это помещение.
7. Дом, предназначенный для жизни не должен, быть памятником архитектуры.

Обращаем внимание, что перевод жилых помещений запрещен, если присутствуют следующие цели размещения:

• объекты, имеющие промышленный характер;
• общественные туалеты;
• похоронные бюро (офисы похоронных бюро разрешены);
• пунктов приема стеклотары;
• специализированные предприятия и учреждения, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории застройки;
• пункты бытового обслуживания населения, в которых могут применяться легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества;
• другие объекты, которые запрещено размещать в жилом комплексе на законодательном уровне.

Если все в порядке и деятельность не запрещена, то вот что нужно сделать, чтобы перевести жилой фонд в нежилой.

Важно! Перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые осуществляется при обращении в центр предоставления административных услуг относительно намерений.

Собственник, намеревающийся сделать перевод жилого помещения в нежилое, должен обратиться  в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения.

К слову, одного заявления недостаточно, чтобы уполномоченный орган смог принять решение. Поэтому нужны еще и такие документы:

1. Нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение (где должны в обязательном порядке указываться все совладельцы, включая и несовершеннолетних).
2. Материалы технического обследования жилого помещения, которые были подготовлены в соответствии с законодательными требованиями.

Перевод нежилого помещения в жилое

К категории нежилых помещений относится большое количество различных объектов недвижимости, среди которых много разного рода помещений коммерческого или вспомогательного назначения, таких как: склады, торговые площади, некоторые производственные объекты, домовые пристройки, подвалы и чердаки домов, объекты социального назначения и т. п.

Кроме того, сюда относятся дачные дома и другие постройки, расположенные на участках земли, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

Но почему так актуален вопрос, как перевести нежилое помещение в жилое? Ответ очевиден – с объектами нежилого фонда невозможно совершать никаких действий регистрационного характера, например, прописка или временная регистрация в нежилом помещении запрещена законом.

Точно также не разрешается производить какие-либо действия, касающиеся любых форм отчуждения недвижимости, таких как продажа или дарение.

Какие существуют требования при переводе в жилое помещение?

В законодательстве России существует целый ряд ограничений на изменение статуса нежилого фонда и в каждом конкретном случае, перед тем как начинать собирать документы для перевода, лучше проконсультироваться у местных органов власти, можно ли переводить в принципе выбранное для перевода помещение или здание в категорию жилого фонда.

К сожалению, в российском законодательстве отсутствует четкое и однозначное определение нежилого помещения и, как следствие, перевод помещения из нежилого в жилое очень часто сопровождается судебными спорами и возникновением путаницы понятий.

Но все же, основные признаки нежилых помещений можно определить из положений нормативно-правовых актов, среди которых: изолированность и материальность, вхождение в состав зданий, двойственный характер функционального назначения и другие признаки.

Таким образом, в разряд нежилых помещений могут попасть не только офисы, чердаки и подвалы домов, дачи или магазины, например, но и многоквартирные дома, признанные ранее аварийными.

Перевод нежилого помещения в жилое возможен при выполнении таких основных требований:

• Нежилое помещение обязательно должно быть собственностью лица, изъявившего желание изменить его статус. Можно ли переводить объект недвижимости, который находится в залоге или за него не полностью выплачен кредит в банке? Ответ однозначный – нет. Кроме того, ни при каких обстоятельствах претендовать на перевод не сможет арендатор помещения, даже если человек арендует этот объект недвижимости длительное время.
• Объект нежилого фонда, претендующий на перевод, необходимо привести в строгое соответствие с утвержденными санитарными и техническими нормами. Особое значение уделяется и противопожарной безопасности, правила которой зафиксированы в нормативных актах и приказах МЧС.
• Помещение нежилого фонда обязано находиться в пределах жилой зоны, имеющей хотя бы минимально возможную инфраструктуру для проживания в нем людей. Речь в данном случае идет об электро и газоснабжении, канализации, водопроводе и т. п. Вход в помещение должен быть легко доступным, как для будущих жильцов, так и аварийных служб. 
• А можно ли переводить аварийные объекты? Претендуемый на перевод объект не может быть в аварийном состоянии! Не допускается перевод в жилой фонд зданий и помещений, которые могут угрожать здоровью и жизни потенциальных жильцов из-за их ветхости или каких-либо конструктивных повреждений. В таких случаях более вероятен перевод, например жилых домов из жилого в нежилой фонд, то есть признание здания аварийным. Помимо этого, безопасной должна быть и прилегающая к объекту территория.

Невыполнение хотя бы одного из указанных выше пунктов наверняка приведет к отказу органов местной власти на переоформление.

Какие документы необходимы при переводе в жилое помещение?

Требования к перечню документов могут изменяться в зависимости от региона и конкретной ситуации, но нижеприведенный перечень является более-менее универсальным. И так, для переоформления понадобится:

• Проект переустройства или перепланировки, если в этом есть необходимость. В том случае, если перепланировка затрагивает интересы других собственников, как это может быть в многоквартирном доме, например, то потребуется еще и согласие таких лиц.
• Паспорт или другой документ, подтверждающий личность заявителя.
• Все правоустанавливающие документы на объект нежилого фонда.
• Заключение о соответствии действующим нормам и стандартам от МЧС, СЭС и жилищных служб.
• Заявление на предоставление государственной услуги соответствующей формы, написанное собственноручно.

Кроме того, могут понадобиться дополнительные документы из БТИ и справка из Единого государственного реестра недвижимости, а в том случае, если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то и решение органов опеки, которые подтверждают полномочия заявителя.

Каковы сроки и финансовые затраты при переводе в жилое помещение?

Сразу о хорошем – смена статуса по переводу нежилого помещения в жилое и выдача государственными органами соответствующего документа не предусматривает уплаты, то есть услуга предоставляется государством бесплатно.

Но это вовсе не означает, что данная процедура обойдется потерей лишь времени и сил. Даже если вы будете делать все самостоятельно, то все равно придется заплатить за такие услуги, как вызов техника БТИ, например.

Не говоря уже о том случае, если понадобится изготовление проекта перепланировки и его согласования, что является далеко не дешевым удовольствием.

Альтернативой самостоятельному оформлению необходимых документов является обращение к помощи юридических фирм, предоставляющих эту услугу, тогда всю «грязную» работу за вас сделают опытные юристы, и переживать за положительный результат не придется. Но услуги таких специалистов могут стоить довольно дорого.

Это, конечно же, зависит от каждого конкретного случая, и стоимость перевода дачного домика будет существенно отличаться от такой же операции с большим производственным помещением, например.

Что касается сроков, то после подачи всех необходимых документов законодательно предусмотрено 45 дней до выдачи решения о переводе нежилого помещения в жилое.

• Понравилась публикация?
• Поставь ей оценку — кликай на звезды!