Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

В наше время в жизни многих людей особую роль играет система долгосрочного ипотечного кредитования. По-другому молодые (да и не очень) семьи зачастую просто не могут позволить себе приобрести жильё. При оформлении квартиры в ипотеку взаимодействуют две стороны: залогодатель и залогодержатель. Все вопросы между ними регулирует отдельный Федеральный закон от 16.07.1998 №102 – ФЗ «Об ипотеке». Правовое регулирование довольно сложное и многогранное.

В рамках ипотечного договора кредитором, то есть залогодержателем является кредитное учреждение (банк, микрофинансовая организация). А залогодатель считается должником (гражданин или юридическое лицо), который платит ежемесячно (ежеквартально) определённые суммы, чтобы покрыть стоимость предмета ипотеки.

Что же можно предоставлять гражданам по данному договору? Список обширен:

  • квартиры, их части;
  • земельные участки, участвующие в обороте;
  • здания, сооружения, различные предприятия;
  • жилые дома, их части;
  • дачи, садовые домики;
  • гаражи.

В жизни может случиться всякое и, если семья распадается, часто возникает вопрос: как делится ипотека при разводе? Как грамотно поделить всё это имущество, чтобы не остаться ни с чем?

Как делится ипотека

Всё имущество супругов, которое они приобрели в браке, признаётся общим совместным. Его раздел осуществляется или через мировое соглашение, или через суд. Делятся как права, так и обязанности. Сюда относят всё: квартиры, машины, долги, материальные ценности, банковские вклады. Безусловно, делить ипотеку при разводе тоже можно.

Ведь это общий совместный долг. Зачастую супруги при покупке квартиры в залог являются созаёмщиками. Они несут равные обязанности по выплате кредита, а также имеют одинаковые права на жилое помещение. Делить ипотеку при разводе желательно в порядке мирового соглашения.

Иначе судебные расходы будут очень велики, и они также будут выплачиваться между супругами пополам.

Рассмотрим разные варианты раздела ипотечной недвижимости.

Квартира куплена в ипотеку до брака

Принято, что раздел квартиры в случае, если кредит был взят одним супругом до брака, не производится. Поскольку имущество нельзя считать общим совместным. Но и тут есть свои нюансы.

Например, как делится ипотека, взятая на мужа до брака при разводе? Есть два варианта:

  1. Кредитный долг могут признать личным обязательством одного супруга, который оформил её до брака. При этом учитываются все финансовые средства, которые были им вложены. Со вторым супругом, если он вкладывал в квартиру большие суммы (к примеру: на ремонт, реконструкцию, любые неотделимые улучшения недвижимости), можно заключить добровольное соглашение о выплате компенсации. Кроме того, возможен судебный порядок при отказе одной из сторон.
  2. При согласии обоих супругов ипотеку возможно оформить в долях при разводе с переоформлением займа на каждого отдельно.

Ипотека в период брака

В рамках действующего законодательства существует несколько способов по погашению ипотеки при разводе:

  1. Муж и жена совместно оплачивают кредит в течение 3 лет, затем продают на рынке недвижимости квартиру и вырученные средства делят пополам.
  2. Погашение ипотеки совместно на долгий период в равных суммах.
  3. Один из супругов (чаще всего муж) отказывается в пользу другого от прав на квартиру. Это возможно как в безвозмездном порядке, так и за плату. Таким образом, один из супругов в дальнейшем освобождается от взносов за ипотеку. Он также получает в установленном законом порядке половину уже погашенной суммы в качестве компенсации. Данный способ очень удобен в случае, если квартира в ипотеке и при разводе у супругов есть ребёнок.
  4. Бывшие муж и жена пишут ходатайство на имя банка о продаже недвижимости, погашении остатка долга и о разделе совместно вырученных сумм.

Но помните, что банки крайне редко соглашаются продать квартиру, взятую в ипотеку. Поскольку досрочное погашение кредита не даёт возможности получить им ту прибыль, на которую они рассчитывали в течение всего срока выплат.

Но, если с момента заключения договора прошло более половины срока от всего периода уплаты, проблем с дачей согласия быть не должно. А если банк необоснованно отказывает в разделе ипотеки, то его решение можно оспорить.

Есть два момента, на которые в этом случае обращает внимание суд: достаточная финансовая состоятельность обоих супругов (стабильный заработок) и отсутствие детей.

Бывают ситуации, когда муж или жена претендуют при разделе больше чем на половину квартиры. Обосновать это возможно тремя юридическими фактами:

  • внесением большей части взноса в ипотеку родственниками одного из бывших супругов;
  • досрочными вложениями до брака;
  • переводом личных денежных средств в счёт погашения ипотеки.

В этих случаях кредит при разводе делится в следующих вариантах:

  1. Добровольным соглашением супругов или через суд устанавливается большая доля того, кто больше оплатил сумму долга. Той стороне и переходит остаток по ипотеке. А второй супруг имеет право на компенсацию всех денежных средств, которые он потратил на квартиру (при наличии надёжной доказательственной базы: чеки, квитанции, акты сдачи-приёмки работ).
  2. Ипотечный кредит с одобрения банка можно разделить на два новых договора. Недвижимость достаётся каждому в размере, который определит суд. Банки редко идут на подобный вариант, поскольку кредитных соглашений становится уже два и нет гарантии финансовой стабильности бывших совместных плательщиков.

Развод, ипотека и брачный договор

Предполагается, что когда люди берут совместную ипотеку, то разводиться они точно не собираются. Но в жизни бывает всякое.

И, чтобы достаточно конкретно представлять полную кредитную ситуацию, супруги могут заключить брачный договор, предусмотрев в нём условие «О распределении обязанностей в счёт погашения ипотечных платежей».

В таком случае муж и жена будут чётко знать, как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке. Особенно актуальным этот вопрос становится в следующих случаях:

  1. Если один из супругов против приобретения квартиры в ипотеку. Тогда в качестве условия брачного договора можно определить, что всякая недвижимость, приобретённая таким способом, будет принадлежать только одному из лиц, состоящих в браке.
  2. Когда при приобретении квартиры большую часть денег дали родители чьей-либо стороны. Тогда в брачном договоре можно будет предусмотреть право большей доли одного из супругов на недвижимость.
  3. В ситуации, когда кто-то один из лиц, состоящих в браке, имеет не очень хорошую или отрицательную кредитную историю. Банк в таких случаях не хочет рисковать и может отказать одному из совместных заёмщиков.

Брачный договор нужно заключить письменно и заверить у нотариуса. В нём обязательно должны быть прописаны следующие условия:

  • обязанности каждого по погашению долга по ипотеке;
  • доли сторон при оплате первого и последних взносов;
  • обязанности и финансовые вложения в квартиру мужа и жены;
  • ответственность супругов за неисполнение брачного договора;
  • варианты раздела недвижимости.

Ипотека и гражданский брак

В России по закону не предусмотрена такая форма брачных отношений, как сожительство. Отличие от официальной связи тут такое: у супругов всё имущество общее, а у лиц, состоящих в так называемом гражданском браке, – раздельная или общая долевая собственность. Банки, являющиеся кредиторами по залоговому обязательству, могут оформить ипотеку на сожителей при следующих условиях:

  1. На одного из лиц, состоящих в гражданском браке. Банк уделяет особое внимание высокому уровню его финансовой самостоятельности. Дохода должно быть достаточно, чтобы самостоятельно закрыть долги. В этом случае право собственности на квартиру приобретает тот гражданский «супруг», на которого оформлена ипотека и с кем заключён договор залога недвижимости.
  2. Оформление соглашения, когда каждый из сожителей является солидарным (совместным) заёмщиком. В этом случае право собственности на квартиру будет не общим совместным, а определённым в долях. Платежи (их размер и периодичность) в договоре для каждой из сторон будут прописаны отдельно.

Как делится ипотека, если есть дети?

При наличии жилого помещения, оформленного в ипотеку супругами, у которых есть дети, при разводе судом не учитывается размер долга, необходимый для погашения. Сумма оставшегося займа будет равным образом распределена между ними. Но при разводе с ипотекой и наличием детей увеличивается размер доли в праве собственности на квартиру для того из супругов, с кем они останутся проживать.

Порядок раздела имеет ряд особенностей, их важно учесть, чтобы не пострадали права ребёнка и супруга, с которым он останется проживать:

  1. Доля бывшего мужа или жены увеличивается пропорционально долгу по ипотеке.
  2. Если у ребёнка есть право собственности на квартиру, то оно суммируется с долями обоих родителей.
  3. При условии, что несовершеннолетний, остающийся после развода с матерью, прописан в квартире, собственником которой является муж, то бывшая супруга может претендовать на получение даже минимальной доли на эту недвижимость.
  4. При разделе ипотечной квартиры, если она выставлена на продажу, надо учесть факт выписки ребёнка с этой жилплощади. Ему необходимо оформить другой адрес регистрации. Несоблюдение этого, казалось бы, формального права может в будущем негативно сказаться на реализации родительских прав, особенно если вмешаются органы опеки.

Если в ипотеку вложен материнский капитал

Сегодня чаще всего материнский сертификат используется гражданами для улучшения жилища. И ипотека здесь не исключение. Наличие такого документа и раздел ипотечной квартиры нередко вызывает множество проблем на практике.

Существует несколько нюансов раздела имущества с материнским капиталом:

  1. Если капитал был вложен в ипотеку, то такой вид государственной помощи разделу не подлежит.
  2. Сумма целевого сертификата принадлежит тому, кому он был выдан. Чаще всего такой вопрос интересует бывших мужей, особенно когда ипотека была оформлена на жену и предстоит развод и, как следствие, раздел недвижимости.
  3. Доля несовершеннолетнего, принадлежащая ему по материнскому сертификату, присоединяется в пользу увеличения того супруга (чаще всего матери), с которым он остаётся жить.
  4. После развода мать может погасить весь долг по ипотеке перед кредитором.
  5. Судом на обоих родителей накладывается обязанность выделить ребёнку долю в квартире, в результате чего он станет её долевым собственником.
  6. Продать квартиру и поделить деньги между супругами невозможно, если был использован материнский сертификат. Такая сделка судом будет признана недействительной, поскольку ребёнка без жилища оставлять нельзя. За несоблюдение данного требования наступает административная ответственность.

Раздел ипотеки в судебном порядке

Бывает так, что при разделе имущества супруги не смогли прийти к заключению мирового соглашения. Тогда на помощь приходит судебный порядок, который можно представить поэтапно:

  1. В суд представляются доказательства того, что муж и жена не смогли прийти к обоюдному согласию по разделу ипотеки: документы, показания свидетелей, самих супругов.
  2. Уведомляется банк о недостижении соглашения.
  3. Составление иска о разделе ипотечной недвижимости.
  4. Приложение сопутствующих документов.
  5. Судебный процесс.
  6. Вынесение вердикта суда о разделе квартиры.

Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры

При подаче иска о разделе залогового имущества инициатор судебного разбирательства в обязательном порядке указывает следующие данные:

  1. Справа в верхнем углу наименование районного суда, который будет рассматривать заявление.
  2. Индивидуализирующие данные истца и ответчика: Ф. И. О., адрес, номер телефона, место работы, адрес регистрации и электронной почты.
  3. Данные юридического лица-кредитора, а именно банка: наименование и место нахождения.
  4. Наименование документа.
  5. Полное описание всех обстоятельств заключения брака и супружеского контракта (при наличии).
  6. Данные о дате и условиях приобретения квартиры.
  7. Указывается лицо, оформившее ипотеку.
  8. Какие средства супругов шли на её погашение.
  9. Сами требования о разделе квартиры: обоснование долей, причитающихся сторонам.
  10. Дата и подпись истца – заявителя.
Читайте также:  Работодатель потерял трудовую книжку работника

Варианты раздела муниципальной квартиры

Примерный образец искового заявления при разводе о разделе квартиры, взятой в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

Перечень документов

К исковому заявлению о разделе ипотеки необходимо приложить перечень документов, которые будут являться надёжными доказательствами в суде:

  • копии паспортов истца, ответчика;
  • учредительный документ банка – устав;
  • копия документа о расторжении брака;
  • свидетельство о рождении ребёнка (при наличии) или паспорт;
  • копия договора о приобретении квартиру в ипотеку;
  • технический паспорт квартиры (оригинал);
  • справка из банка о сумме долга;
  • правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выписка из Росреестра;
  • копия квитанции об оплате государственной пошлины за разбирательство в суде;
  • справка о доходах истца и ответчика из налоговой инспекции.

Госпошлина

Определение размера государственной пошлины при спорах об ипотеке регламентируется ст. 333.19 НК РФ. Данная статья предоставляет порядок расчёта по искам имущественного характера. Супругам необходимо чётко знать, что цена иска складывается в этом случае из суммы долга и стоимости квартиры, которая подлежит разделу.

  • Приведём пример расчёта государственной пошлины для лиц, которые хотят разделить в судебном порядке квартиру, приобретённую в ипотеку совместно:
  • Общая стоимость квартиры – 4 миллиона рублей.
  • Сумма оставшегося долга по ипотеке – 700 тысяч рублей.

Общая цена иска составляет 4 700 000 рублей. Данную сумму делим на два (поскольку обязательства рассчитываем на долю каждого из супругов).

4 700 000/2 = 2 350 000 – доля истца на квартиру и по оплате оставшегося долга.

Размер государственной пошлины составит (на основании ст. 333.19 НК РФ):

13 200 + 0,5 % от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (берём от 2 350 000). В случае, если сумма не больше миллиона, то берётся 0,3 % для расчёта.

2 350 000 * 0.5 = 11 750 р. + 13 200 р. = 24 950 – размер государственной пошлины

Решение суда

Чаще всего суд принимает решение о разделе ипотечной квартиры без проблем и склоняется более к увеличению доли того супруга, с которым останется жить ребёнок/дети. Так, при расторжении брака и определении порядка пользования имуществом вся квартира может достаться матери с ребёнком, а отец имеет право потребовать денежной компенсации в счёт прощения долга.

Обращение в кредитное учреждение с заявлением о переоформлении кредита

После вынесения решения суда есть несколько вариантов развития событий:

  1. Один из бывших супругов берёт на себя обязательство выплатить всю стоимость кредита. Для этого бывшие муж и жена совместно на основании решения суда должны прийти в банк и написать заявление о переоформлении ипотеки (в зависимости от того, как решили). Банк в этом случае не может отказать в данной процедуре.
  2. Перезаключение кредитного договора на обоих супругов, если ранее ипотека была оформлена на кого-то одного.
  3. На основании решения суда возможен отказ одного из супругов в пользу другого с возмещением соответствующей компенсации.

Два первых случая для банка являются обязательными, поскольку у бывших супругов уже есть судебный акт, а третий решается с учётом желания самих сторон кредитного договора.

Заключение

Очевидно, что совместные долговые обязательства – дело крайне сложное и многоаспектное для супругов, которые делят ипотеку. По закону, поделить ипотечную недвижимость при разводе можно по-разному, всё зависит от уровня доходов супругов, наличия детей и иных условий.

Ипотека при разводе супругов: как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер — любовь живет три года. Прав он или нет, но статистика разводов на его стороне: в России распадается в среднем 50% браков, из них значительная часть — в первые пять лет совместной жизни.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет… И банк абсолютно не волнует, разводится пара или не разводится: кредитные платежи должны поступать точно по графику, иначе возникает риск лишиться квартиры вообще. Вот и получается, что «помидоры вянут», а с кредитом надо что-то срочно решать, и договариваться, кто, как и в каком объеме гасит обязательства перед банком.

Стоит учесть, что даже если расставание супругов прошло отнюдь не мирно, варианты «Сам (а) плати свой дурацкий кредит» или «Квартира куплена на мои деньги, ты здесь никто» — «не прокатят». Почему?

Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества.

Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности.

Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.

Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный

Когда за ипотекой обращается официальная супружеская пара, банки чаще всего предлагают (а то и выдвигают требование) записать мужа и жену в созаемщики. Это дополнительная страховка для кредитной организации, поскольку созаемщики несут солидарную ответственность по обслуживанию долга, и если один «увиливает» — можно спросить с другого.

Солидарная ответственность на стадии покупки квартиры имеет плюсы и для заемщиков, так как позволяет представить совокупный доход и, соответственно, получить кредит в большем размере. Минус в том, что в случае развода супруги теряют все бонусы брака, теряют часть имущества, однако сохраняют совместное обязательство по выплате кредита. Чем это чревато?

Вот одна житейская история из копилки «Кредитов.ру». Лилия и Сергей поженились вскоре после института, через пару лет стали родителями и решили взять ипотеку, чтобы решить квартирный вопрос. Кредит сумме 4 200 000 (с учетом процентов) оформили на 7 лет как созаемщики. Ежемесячная выплата по кредиту составляла 50 000 рублей.

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос… Сергей предлагал свою помощь, но женщина, глубоко обиженная на супруга, не хотела никаких соглашений с ним. Она стала настаивать на продаже квартиры с тем, чтобы досрочно выплатить кредит и разделить остаток денег.

Подобных историй — масса. К сожалению, в случае развода не всегда можно рассчитывать, что оба супруга предпочтут разумное и взаимовыгодное поведение. Между тем, возможности для благополучного разрешения проблемы есть. И оставаться созаемщиками супругам вовсе необязательно. Главное- суметь договориться на берегу.

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств.

Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость.

«Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

  1. Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
  2. Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет. Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).
  3. Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества. Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).

Все изменения, связанные с разделом залогового имущества, определением долей и т.п., нужно будет регистрировать Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так что потребуется еще и оплата госпошлины.

Поэтому после того, как супруги выполнили все вышеописанные действия, последнее слово должен сказать банк. Хотя перевод ссуды с двоих созаемщиков на одного несет дополнительные риски, банк обычно не отказывает, если подтвержденная кредитоспособность заемщика соответствует размеру долгового обязательства.

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

При переводе ссуды, оставшийся заемщик должен вернуть бывшему супругу сумму, соответствующую его доле кредита, выплаченной в период брака (по принципу солидарной ответственности).

Это немаленькие деньги, однако сумма может быть изменена по договоренности супругов, отраженной в соглашении о разделе имущества.

Но право полной собственности на квартиру переходит к тому, кто остается в «ипотечном марафоне».

Влияние наличия брачного договора

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика.

Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты.

Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка — даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Читайте также:  Договор найма работника без официального трудоустройства (соглашение без записи в трудовую книжку, гпд) - скачать бланк и образец 2021 года для сотрудников и персонала

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендацииНаличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

  • Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.
  • Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
  • Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:
  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой – соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% – 1% от оставшегося долга).

Читайте также:  Жалоба на учителя школы в 2021 году: как правильно написать, куда обратиться, образец

Тонкости раздела ипотеки, как не остаться без квартиры и денег

Помните! Если вы, всё-таки, решите вести дело в суде самостоятельно или доверитесь недостаточно компетентным юристам, соблазнившись невысокой ценой их услуг, помните, что изменить не устраивающее вас решение в апелляционной инстанции крайне сложно, а повторное обращение в суд за разделом имущества законом вообще запрещено. Не совершайте ошибок, стоимость услуг профессиональной юридической фирмы будет однозначно меньше стоимости имущества, которое вы рискуете потерять при неграмотном ведении дела.

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.

Что такое ипотечный кредит

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются.

Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу.

Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два.

Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части.

Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

  1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
  2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
  3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе.

Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Когда ипотечная квартира делится не поровну

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности.

Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга.

Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Если квартира куплена до брака

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась.

Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке.

Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов.

Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры.

Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

  • Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
  • Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Кредитные обязательства и алименты

Относительно последних случаев важно отметить одно обстоятельство. Крайне редко случаются ситуации, когда квартира по решению суда достаётся только жене, поскольку с ней остаются дети. Суд также обязывает жену выплатить мужу денежную компенсацию за его часть квартиры. Одновременно суд обязывает мужа выплачивать алименты на содержание детей.

Для жены, на попечении которой остались малолетние дети, выплата мужу компенсации бывает затруднительна. В этих случаях муж часто полагает, что может зачесть алименты в счёт компенсации. То есть отказаться от уплаты алиментов и ежемесячно уменьшать размер  компенсации на сумму алиментов. К сожалению для таких мужей, это незаконно.

Алименты на содержание несовершеннолетних детей не могут быть зачтены в счёт встречных обязательств второго супруга. То есть бывший муж в любом случае будет обязан платить алименты жене. Даже если она сама должна ему крупную сумму денег. Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации? Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 илизадайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права. Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки. Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Ссылка на основную публикацию