Чиновники поставили перед собой задачу – заставить россиян платить налог на хозяйственные постройки, имеющиеся на частных участках, кроме того они периодически пытаются обложить налогом все дачные домики и избушки, имеющиеся в России.
Но властям мешает то, что по закону владелец коттеджа/бани/сарая НЕ ОБЯЗАН ставить их на кадастровый учёт. А без такой регистрации никакого налога не может быть.
Чиновники разных уровней неоднократно заявляли о необходимости принудительной регистрации избушек и курятников, но пока подобная «принудилвка» незаконна.
Не все постройки являются недвижимым имуществом
Федеральная налоговая служба (ФНС), Росреестр и другие ведомства регулярно разъясняют особенности регистрации и налогообложения построек на частной земле, но этим только запутывают ситуацию.
Например, в недавней публикации на сайте ФНС говорится, что из-под налога можно вывести только одну хозпостройку (площадью до 50 кв. м) имеющуюся на участке. При условии, что владелец обратился в налоговую за освобождением постройки от налога.
За все остальные строения, имеющиеся на участке, владелец должен платить налог на недвижимое имущество. На самом деле это не так.
Дачникам и владельцам коттеджей надо чётко понимать, что далеко не все принадлежащие им постройки являются ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.
руководитель Управления Росреестра по Свердловской области Допустим, у вас на участке есть стайка (хлев), теплица, сарай. Скорее всего, они не являются объектами недвижимости, так как не имеют капитального фундамента. Это некапитальные постройки. Их не надо ставить на кадастровый учёт, регистрировать на них право собственности. Соответственно они не являются объектами налогообложения. Налогом облагаются только объекты недвижимости – это строения прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без нанесения им непоправимого ущерба.
Причём как замечает Игорь Цыганаш, даже если постройки являются капитальными и формально являются объектами недвижимости, то они будут зарегистрированы (поставлены на кадастровый учёт) только по заявлению собственника. Если собственник не пожелает, то никто его дом, сарай или баню регистрировать насильно не будет.
Налог на хозяйственные постройки
Как уже говорилось, имущественным налогом облагаются только те хозяйственные строения, которые внесены в ЕГРН и являются объектами недвижимости.
Строения, незарегистрированные в качестве объектов недвижимости, налогом не облагаются. Налоговые ставки устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных муниципалитетах они могут отличаться.
В Екатеринбурге действуют следующие ставки при начисления налога на хозяйственные постройки и на жилые дома.
Налог на хозяйственные постройки для жителей Екатеринбурга
- Постройка стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
- Постройка стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,3%;
- Постройка стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2%.
Налог на частный дом для жителей Екатеринбурга
- Дом стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
- Дом стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,25%;
- Дом стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2500 руб.+1% от суммы свыше 500 тыс.
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области В ряде регионов России налог на имущество физических лиц уже начисляется исходя из кадастровой стоимости. Но Свердловская область ещё не перешла на такую систему, так как региональные органы власти не приняли соответствующего решения. Поэтому у нас размер имущественного налога рассчитывается из инвентаризационной стоимости имущества. Так рассчитывается налог за 2017 год, который граждане будут платить в текущем 2018 году. Также будет рассчитываться налог за 2018 год, который заплатят в 2019 году. Если до конца текущего года органы власти примут решение о переходе на налог «по новому», то за 2019 год он будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости. Если постановления не будет, то считаем как раньше – по инвентаризационной. Ну а в 2020 году переход на новую модель обязателен – так написано в законе.
Консерватизм областных властей неожиданно позволил сэкономить на налогах свердловчанам, построившим себе коттеджи, дома, бани, сараи в течение последних четырёх лет.
Дело в том, что информация об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости поступала в налоговую из БТИ до 1 марта 2013 года. После этой даты информация не поступает.
То есть Управление ФНС по Свердловской области не может начислять налог на объекты, введённые после 1 марта 2013 года. Раз нет данных об инвентаризационной стоимости, значит не из чего рассчитывать налог.
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области Но случаются и исключения. Есть некоторое количество построек, которые были введены в эксплуатацию до 1 марта 2013 года, а права собственности на них зарегистрированы позднее. Информация об инвентаризационной стоимости таких объектов у УФНС может быть, поэтому налог на них начисляется.
Инвентаризационную стоимость объекта, расположенного в Екатеринбурге можно узнать в офисе городского БТИ по адресу: ул. Вайнера, 9а. Стоимость справки – 1000 руб. Впрочем, в справке будет указана стоимость по состоянию на 2013 год. Сегодняшнюю стоимость придётся рассчитывать вручную, используя коэффициент-дефлятор.
Инвентаризационная стоимость рассчитывается исходя из степени износа здания, а также материалов, из которых оно было построено. Она далека от рыночной.
Кадастровая же стоимость учитывает район, в котором находится объект, инфраструктуру и другие моменты. Она ближе к рыночной цене.
Кадастровую стоимость участка земли или иного объекта недвижимости можно узнать с помощью электронных сервисов Росреестра – Публичной кадастровой карты и услуге по получению информации об объектах в режиме online.
Надо ли регистрировать коттедж и хозяйственные постройки
Как уже говорилось, сегодня нельзя заставить владельца поставить его имущество на кадастровый учёт и оформить права собственности на него.
Тем не менее, если речь идёт о жилом доме (на землях ИЖС или на землях сельхоз назначения) то у владельца, по крайней мере, есть стимул узаконить своё жильё.
Пока дом не получил официальный статус, в нём нельзя прописаться, нельзя подключить газ, а в некоторых случаях невозможно подвести электричество. Кроме того, человек, не построивший дом на участке в течение 10 лет после его получения (приобретения), должен платить двойной земельный налог.
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области Норма о взимании земельного налога с двойным коэффициентом была принята в 2006 году. Понятно, что заработать она могла только спустя десять лет. Граждане, имеющие земельные участки по состоянию на 2006 год, и не построившие на них жилые дома в течение 10 лет, заплатили за 2016 год земельный налог в двойном размере. В Свердловской области было несколько десятков таких налогоплательщиков.
Расчёты показывает, что человеку обычно выгоднее платить двойной налог на землю, чем обычный налог на землю плюс налог на легализованный коттедж. Сегодня среднестатистический владелец частного земельного надела платит земельный налог в размере 800-1000 руб.
(для справки, размер налога для владельцев частных участков Екатеринбурге – 0,3% от кадастровой стоимости). Размер налога на коттедж средних размеров будет в несколько раз выше. И всё же людям, желающим сэкономить на налогах, следует понимать, что незарегистрированный коттедж может принести владельцу неприятный сюрприз.
Например, когда собственник всё же примет решение о легализации дома, ему надо будет получить в городской администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство. Но если в администрации узнают, что дом на участке уже есть, то могут не дать владельцу, ни ГПЗУ, ни разрешение на строительство.
Тогда узаконить постройку можно будет только через суд, причём не факт, что всё получится.
директор ООО ЮК «Алгоритм права» У владельцев незарегистрированных домов могут возникнуть и иные проблемы: орган местного самоуправления может признать такой дом самовольной постройкой и принять решение о его сносе либо на гражданина может быть наложена административная ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тысяч рублей за строительство дома без получения разрешения.
Из всего сказанного следует, что жилой дом на участке всё же имеет смысл легализовать, хоть это и обернётся повышенным налоговым бременем.
Впрочем, если владелец участка непременно желает сэкономить на платежах в бюджет, он может построить на свое земле дом общей площадью не более 50 кв. м.
Не позднее 2020 года Свердловская область перейдёт на расчет имущественного налога на основании кадастровой стоимости. И тогда жилые дома до 50 кв. м не будут облагаться имущественным налогом.
Что же касается нежилых построек (бань, сараев, курятников и пр.), то для их постановки на кадастровый учёт не надо предъявлять разрешение на строительство. То есть власти не смогут помешать легализовать такие объекты, даже если владелец решит зарегистрировать постройку через десятки лет после ввода её в эксплуатацию.
заместитель директора ООО «Реформа» (организация, выполняющая кадастровые работы) Причиной постановки на кадастровый учет нежилых зданий (баня, индивидуальный гараж) на земельных участках, предназначенных для садоводства или дачного строительства является желание граждан застраховать своё имущество.
Кроме того, как замечают в Росреестре, владелец незарегистрированных хозпостроек не может рассчитывать на получение компенсации из бюджета, в случае если этому имуществу будет нанесён ущерб в ходе паводка.
Процедура регистрации хозяйственных построек
Ранее портал METRTV.ru опубликовал подробную инструкцию по постановке на кадастровый учёт и оформлению права собственности на дом, расположенный на землях ИЖС.
Регистрация нежилых построек (бань, сараев и пр.) происходит по упрощённой технологии. Главное отличие – на хозяйственные постройки не надо получать разрешение на строительство.
В целом процедура регистрации хозяйственных построек выглядит следующим образом.
Шаг 1. Владелец составляет декларацию объекта, в ней указаны его основные характеристики: размеры, материал, назначение. Форму декларации об объекте недвижимости можно скачать на портале Росреестра.
Шаг 2. Кадастровый инженер на основании декларации готовит технический план объекта. Стоимость технического плана обычно составляет 8-15 тыс. руб. Если на участке несколько объектов недвижимости, то техплан составляется на каждый объект. Ранее портал METRTV.RU рассказывал о том, как найти кадастрового инженера.
Шаг 3. Через офис МФЦ (или сайт госуслуг) в Росреестр подаётся заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект.
К заявлению прилагается технический план в электронном виде, заверенный усиленной электронной подписью кадастрового инженера, а также документ, подтверждающий уплату госпошлины в размере 350 руб.
Если земельный участок уже внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то бумаги на землю подавать не надо.
Шаг 4. В течение 10 дней заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку объекта на кадастровый учёт и право собственности на объект.
В кадастровом бюро «Реформа» пояснили, что если у кадастрового инженера возникают сомнения, является ли регистрируемая постройка объектом недвижимости (т.е. непонятно, сооружение это капитальное или временное), то инженер может потребовать отчёт технической экспертизы.
главный инженер Агентства Строительных Решений Нормативные документы содержат ряд критериев, по которым объект относится к капитальному или временному сооружению. Учитывается наличие капитального фундамента, инженерных сетей – в том числе системы отопления. По совокупности этих критериев объект будет отнесён к капитальным либо временным постройкам. Такое заключение может дать только специалист, имеющий членство в проектном СРО. Стоимость заключения – порядка 25 тыс. руб.
Как признаются кадастровые инженеры и строительные эксперты, за подобным заключением обращаются граждане, имеющие целью доказать, что их постройка (баня, хозблок, садовый дом) ЯВЛЯЕТСЯ объектом недвижимости, чтобы зарегистрировать её и оформить право собственности. За доказательством того, что постройка НЕ объект недвижимости граждане не обращаются. Люди просто не регистрируют этот объект.
Ранее по теме:
Регистрация прав на хозпостройки
В понятие «жить на земле» люди часто вкладывают вполне конкретный смысл – возделывать землю, собирать урожай, а значит, иметь для этого инструменты, хозяйственные помещения и т. п. И на земельном участке очень скоро рядом с жилыми домами появляются другие строения – сараи, бани, теплицы, овощные ямы и прочее…
Если объект продаётся, то для покупателя это, конечно, нужные вещи, представляющие дополнительный, но не исключено, что и определяющий интерес. И стоимость строений, как правило, учтена в стоимости основного объекта «земля и дом». Другими словами, аналогичный дом с гаражом, баней, сараем и овощной ямой стоит дороже, даже если строения не имеют документов и юридически не существуют.
Напомним, что дома и участки покупаются у продавцов, зарегистрировавших своё право в законном порядке, когда земля и дом состоят на кадастровом учёте, имеют свой кадастровый номер и кадастровый паспорт. Данная информация внесена в Единый государственный кадастр недвижимости.
В отличие от них постройки обычно не состоят на учёте. Собственники не торопятся их узаконивать, и получается, что на земле они есть, а на бумаге, в документах, – нет. И неизвестны их точные размеры, основные технические и качественные характеристики, год постройки, и пр.
Продавцы уверяют, что в отсутствии документов нет ничего страшного, регистрировать сарай и теплицу не обязательно, тем более что иначе придётся платить имущественный налог на них. Не все оформляют документы на бани, сараи, овощные ямы, теплицы, ещё и потому, что не до конца понимают, надо ли их узаконивать и чем грозит владельцу отсутствие документов.
В каких случаях и каким образом оформляются эти документы, каковы денежные затраты на эти процедуры и сроки? – Тема наших экспертных комментариев сегодня.
Виктория Нардина, специалист компании «Загородный стиль» (г. Санкт-Петербург):
– Согласно пп. 15 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса, физические лица имеют право на налоговую льготу в отношении хозяйственных построек, площадь каждой из которых не превышает 50 кв. метров и которые расположены на садовых, дачных или земельных участках категории индивидуального жилищного строительства. Соответственно оформлять право собственности на указанные в вопросе временные постройки нет смысла.
Другое дело, если говорить о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров, например, баня с бассейном или гараж на несколько автомобилей с помещением охраны.
Если владелец не является пенсионером, то есть не относится к категории граждан, освобождённой от уплаты налога на имущество, то такую постройку нужно регистрировать.
Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать подготовку технического плана здания и сдать его через многофункциональный центр на постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.
Павел Поздняков, кадастровый инженер ООО «Лаборатория Экспертиз» (г. Москва):
– Основная проблема сейчас возникает у собственников земельных участков с регистрацией строений. Поскольку государство недополучает налоги, в нашем регионе в 2017 году многим землевладельцам пришли письма с призывом зарегистрировать права на постройки.
В них инспекция ФНС сообщает, что знает о существовании незарегистрированных построек на принадлежащем гражданину земельном участке с кадастровым номером, расположенном по конкретному адресу – эти сведения она получила из министерства имущественных отношений Московской области.
В письмах также говорится, что в соответствии со ст. 400 и 401 Налогового кодекса (НК), плательщиками налога на имущество физических лиц являются граждане, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, объекты незавершённого строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.
Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами с направлением гражданам уведомления на основании сведений, представляемых Росреестром.
Если собственник не зарегистрировал в установленном законом порядке право на такое имущество, то может быть рассмотрено как «бездействие, направленное на уклонение собственника от уплаты налога на имущество», с возможным применением к налогоплательщику мер ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренных Налоговым кодексом, в том числе п. 3 ст. 129 НК, вступившим в силу с 1 января 2017 г.
Налоговая инспекция информирует также, что в соответствии с п. 16 ст.
396 НК в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога по истечении 10 лет с даты гос.
регистрации права на данные земельные участки производится налоговым органом с учётом удвоенного коэффициента вплоть до регистрации права на построенный объект.
– К кадастровым инженерам обращаются сейчас в основном с регистрацией капитальных строений. Теплицы и сараи граждане не регистрируют, – продолжает Павел Поздняков.
– Чтобы зарегистрировать капитальное строение, нужно понимать, что сегодня всё ещё действует упрощённый порядок регистрации, «дачная амнистия». Однако в этом году правила регистрации ужесточились – теперь для регистрации необходимо предоставить технический план.
Эту работу выполняют только кадастровые инженеры. По окончании действия «дачной амнистии», для регистрации строения придётся оформлять ещё и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Сегодня работа по подготовке технического плана состоит из двух этапов и занимает примерно 10 рабочих дней. Вначале геодезист с оборудованием выезжает и делает замеры строения внутри и снаружи, определяет координаты.
Затем производится камеральная обработка данных, подготовка их для передачи в Росреестр, запись CD диска. Готовый технический план заверяется электронной подписью кадастрового инженера. Далее собственник уже сам обращается в МФЦ или Росреестр с заявлением на гос.
регистрацию, с техническим планом и документами об уплате госпошлины.
– В нашей компании услуга по изготовлению технического плана стоит 18 000 рублей. – уточняет Павел Позняков. – При оформлении нескольких строений предоставляется скидка, один дом будет стоить 14 000 руб. В услугу также входит сопровождение собственника в процессе постановки объекта на кадастровый учёт. Все уточнения, изменения вносятся бесплатно вплоть до постановки строения на учёт.
Помимо налоговой причины, есть ещё законодательная причина необходимости гос. регистрации прав на строения. Заставляет собственников оформлять имущество не только обязанность по уплате налога на имущество, но и невозможность совершения сделок с неоформленным имуществом по купле-продаже, наследованию и т. д.
В 2019 году вступит в действие федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…». Изменятся категории земель, партнёрств и кооперативов не будет, дачные участки станут садовыми. Останутся категории земли – садовые и земли под огородничество. На последних капитальное строительство будет запрещено.
Получается, что всё, что граждане не зарегистрируют на начало 2019 года, будет подлежать сносу.
С каждым годом регистрация давно построенных строений усложняется и дорожает. Поэтому не стоит откладывать оформление капитальных строений. Сегодня, как минимум, должны быть зарегистрированы права собственности на землю и капитальные строения, с занесением в кадастровую систему, хотя бы и без координат.
Наталья Михайлюкова, юрист НП «Российская гильдия риэлторов»:
– Росреестр имеет полномочия контролировать соблюдение земельного законодательства. В частности, он может при кадастровом учёте земельного участка формировать дополнительные сведения о находящихся на нём объектах недвижимости.
В некоторых регионах неузаконенные постройки на земельных участках ищут и фотографируют с помощью современной техники, например, квадрокоптеров, и сведения о таких постройках вносятся в Кадастр для налогообложения.
Даже если есть возможность не регистрировать постройки, то всё-таки оформлять право собственности на них, считаю, обязательно нужно.
Когда вы решите продавать дом с землёй, отсутствие документов на строения может стать серьёзным препятствием для продажи, – в Кадастре сведения об объектах скорее всего будут.
Если у органа регистрации есть фотографии неучтённых объектов на участке, он может отказать в переходе прав собственности по сделке.
Следующая причина, по которой стоит оформить документы, связана с ипотекой.
Допустим, в Кадастре фотографий о наличии объектов ещё нет, но ваш покупатель – ипотечный заёмщик, и ему для получения кредита на покупку конкретного объекта всегда нужно предоставлять в банк отчёт об оценке.
Для этого специалист выезжает на место и фотографирует всё, что имеется на участке. Если будут выявлены объекты, которые не состоят на кадастровом учёте, то банк откажет в предоставлении кредита.
Постройки, возведённые на садовых участках, я бы также рекомендовала узаконить. У коллективных садов существует большая вероятность изъятия или выкупа земли для государственных или муниципальных нужд (строительства дорог, объектов социального назначения и пр.), и если такой вопрос возникнет, выкупаться у садоводов будет только то, что зарегистрировано юридически.
В качестве резюме
- Оформлять право собственности нужно, особенно если речь идёт о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров.
- При отсутствии кадастрового учёта построек будет сложно продать дом и землю – в государственной регистрации перехода права будет отказано.
- При оценке недвижимости для продажи в ипотеку все объекты фотографируются и учитываются при определении рыночной стоимости. Если они не узаконены, сделка также не будет зарегистрирована.
- Чем больше будет строений на садовом участке, тем больше будет выкупная стоимость объекта при его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
- Чтобы оформить и легализовать строения на земельном участке, нужно обратиться к кадастровому инженеру, подписать с ним договор на подготовку технического плана для государственной регистрации его в Росреестре. Подготовленные документы должны отвечать требованиям для постановки объекта на кадастровый учёт, и поэтому, как отмечают юристы, имеет смысл, особенно в отношении вновь формируемых объектов, заказывать у кадастрового инженера услугу по сопровождению постановки объекта на кадастровый учёт.
Какие строения нужно регистрировать
Инструкция по регистрации строений в Московской области
У заказчиков нашего кадастрового бюро часто возникает вопрос: какие строения на их земельном участке подлежат регистрации, а какие регистрировать не нужно. Возможно, и у вас есть сомнения на этот счет. Тогда наша статья будет для вас полезной.
Зарегистрировать строение на земельном участке значит:
- Поставить на кадастровый учет;
- Оформить на него право собственности.
Зачем регистрировать недвижимость?
О том, зачем регистрировать загородную недвижимость, какие строения стоит узаконить, а какие нет, говорится в Федеральном законе “О кадастровой деятельности” от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Регистрировать недвижимость нужно:
- Чтобы в дальнейшем совершить законную сделку купли-продажи или сдачи в аренду
- Чтобы без проблем подарить или оставить в наследство
- Чтобы можно было оформить постоянную прописку
- Чтобы подключить газ или другие коммуникации
- Чтобы не было штрафа за неуплату имущественного налога
- Чтобы собственность стала вашей собственностью по закону, строение не снесли, а участок не изъяли.
Какие строения нужно регистрировать?
Государственной регистрации подлежат только объекты капитального строительства.
Объекты капитального строительства — здания, строения, сооружения, которые прочно связаны с землей, т.е. их нельзя перенести на другое место, при этом не разрушив.
Среди объектов капитального строительства можно выделить 2 категории строений, требующих обязательной постановки на кадастровый учет. Порядок регистрации их будет различный. Рассмотрим все особенности более подробно.
Согласно ч.2 ст.15 ЖКРФ «индивидуальный жилой дом – это изолированное помещение, которое может быть использовано для постоянного проживания, и соответствует установленным техническим и санитарным нормам».
Индивидуальный жилой дом имеет свои признаки (п.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ):
- предназначен для постоянного проживания;
- расположен обособленно от других зданий;
- стоит на отведенном для него участке;
- имеет не более 3-х этажей;
- рассчитан на проживание 1-й семьи;
- предполагает наличие необходимых для проживания коммуникаций (водопровода, электричества, отопления и пр.)
Ранее постановка дома на кадастровый учет производилась на основании 3-х документов: технического плана строения, акта введения дома в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок. Сейчас государство упростило этот процесс, но ненадолго.
Согласно закону о Дачной амнистии для оформления загородного дома до 1 марта 2020 года не требуется введение дома в эксплуатацию!
Желающим узаконить свои права на дом нужно помнить об этом. Зарегистрировав недвижимость до этого срока, вы сэкономите и время, и деньги.
Регистрация дома на земельном участке осуществляется на основании 2-х документов:
— Технического плана строения. Его подготавливает только кадастровый инженер на основании разрешения на строительство.
- * Получение разрешения на строительство является обязательным при постановке на кадастровый учет строящегося дома.
- — Правоустанавливающего документа на земельный участок.
- Центральное кадастровое бюро оформит технический план и поставит ваш дом на кадастровый учет за 10 рабочих дней.
Это дачный или садовый дом, хозяйственные постройки, баня, беседка, гараж и другие строения, расположенные на участке. Они не предназначены для постоянного проживания, но должны обладать признаками капитального строения.
С 1 января 2017 года произошли изменения в ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. Новый порядок изменил процесс регистрации строений, расположенных на дачных и садовых участках. Теперь, чтобы поставить постройку на кадастровый учет, вместо заполненной декларации в обязательном порядке готовится технический план.
Для регистрации нежилых построек, вам понадобятся:
— Технический план строения.
*В отличие от техплана жилого дома, технический план нежилого строения составляется без оформления разрешения на строительство.
— Правоустанавливающий документ на земельный участок.
Если вы все еще сомневаетесь, нужно или нет регистрировать объект недвижимости, находящийся на вашем участке, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Они без труда помогут разобраться в этом вопросе, просто опишите строение по телефону, либо пришлите нам фотографию вашей постройки. Консультация бесплатна.
В минэкономразвития пояснили предложения о регистрации дачных строений :: деньги :: рбк недвижимость
Бани, беседки, сараи можно будет не ставить на кадастровый учет и не регистрировать права на них. А значит — и не платить налог на имущество
Сергей Мальгавко/ТАСС
Владельцам земельных участков будет не обязательно ставить на кадастровый учет и регистрировать права на вспомогательные постройки: бани, беседки, сараи и т.д. Такие постройки можно будет исключать из реестра недвижимости. Об этом говорится в поправках в Гражданский кодекс, которые разработало и внесло в правительство Минэкономразвития.
Поправки уточняют критерии отнесения объектов на частных землях (дачных, садовых, предоставленных для ИЖС или ведения подсобного хозяйства и т.д.) к недвижимым или движимым вещам. Разъяснения к законопроекту даны в публикации «Российской газеты».
Сейчас Гражданский кодекс относит к недвижимости, «здания и сооружения, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без причинения им несоразмерного ущерба».
Однако часто случается, что на частных земельных участках переместить с одного места на другое можно практически любой объект. Например — некапитальные бани, теплицы, сараи, летние кухни, беседки, барбекю.
По действующему законодательству многие граждане регистрируют подобные объекты как недвижимость, пояснил директор департамента недвижимости минэкономразвития Алексей Бутовецкий.
Согласно законопроекту, любые легкие строения автоматически перестанут быть самостоятельными недвижимыми вещами. Такие постройки будут считаться улучшениями земельного участка. Это освободит собственника от необходимости регистрировать такие постройки, а их собственником будет считаться правообладатель земельного участка.
Легкие постройки можно будет демонтировать и перемещать без каких-либо разрешений, согласований и без оформления каких-либо процедур, рассказал Бутовецкий в публикации «РГ».
По действующему законодательству, владельцы частных земель освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц только на одно хозяйственное строение площадью до 50 кв. м.
Это значит, что если на участке имеются зарегистрированные баня, сарай, теплица и беседка, то налог необходимо заплатить за все строения, кроме одного. Поправки Минэкономразвития предполагают исключение из налогооблагаемой базы всех строений, которые являются улучшениями земельного участка.
Согласно поправкам, такие строения можно будет исключить в течение пяти дней из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению правообладателя.
В соответствии с действующим законодательством регистрация прав на недвижимое имущество и постановка объектов недвижимости на кадастровый учет носят заявительный характер.
Регистрация права позволяет собственнику имущества распоряжаться им в полной мере — продавать, дарить, передавать по наследству.
В связи с этим рекомендуется регистрировать права собственности на всю недвижимость, расположенную на дачном участке.
Игнат Бушухин
Ответы БТИ и Росреестра на 10 актуальных вопросов о дачных домах и хозпостройках
Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.
1. Нужно ли регистрировать теплицы?
Начнём с, пожалуй, самого актуального вопроса в последние три месяца.
Как только собственники садов и огородов узнали об обязательной регистрации (и, соответственно, налогов) хозпостроек на фундаменте, посыпались вопросы о том, что же делать с теплицами и сараями, туалетами и пр.
Резонанс был так высок, что в конце апреля заместитель председателя Государственной Думы Ирина Яровая попросила главу ФНС Михаила Мишустина проверить информацию и еще раз разъяснить «платить или не платить» (узнать, какие разъяснения дали в ФНС).
Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:
Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.
«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные – на прочном фундаменте.
А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации».
Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых – регистрировать.
Обратим внимание, что в настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам.
Согласно проекту закона, вспомогательные постройки – сараи, теплицы и прочее – будут считать улучшениями земельного участка или основного объекта, например, жилого дома.
Ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.
2. Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?
Представим такую ситуацию: в СНТ стоит дом из бруса площадью 6х6, на цементных блоках, с мансардой. Живут в нём только летом. Нужно ли оформлять?
Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.
По теме: Как зарегистрировать дом и сарай на своём участке?
3. Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?
Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Правда, в Госдуму уже внесли законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года (мы писали об этом).
«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.
Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности».
4. С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?
«Прежде всего это нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка.
Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.
Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».
Пример из жизни: гражданин арендовал землю под ИЖС. На участке был недостроенный дом. Он решил оформить участок в собственность, но не может это сделать из-за требования – завершить строительство дома. Правомерен ли отказ?
Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.
5. Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?
Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.
6. За какой период гражданин должен построить дом?
Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома. В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.
Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.
7. Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?
Представим ситуацию: когда-то гражданка зарегистрировала сарай и теплицы, стоящие на подпорках, теперь они почти развалились, но налог она продолжает платить. Можно ли исключить из ЕГРН?
«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.
Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учета».
8. Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».
9. Могут ли у собственника изъять землю?
Да. В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.
Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).
10. Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?
Земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).
Что можно делать на землях ИЖС?
- строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);
- разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования;
- размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.
Что можно делать на землях ЛПХ?
- построить жилой дом,
- выращивать сельхозпродукцию,
- размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,
- содержать сельскохозяйственных животных.
22.05.2019
Росреестр рассказал, как дачникам регистрировать свои теплицы
12.06.2019
Это право, а не обязанность
В России столько реформ, что все даже толком и не припомнишь. Запутавшись в реформах, послушав доморощенных экспертов, люди порой не знают, что им делать. И кидаются из крайности в крайность, нанося тем самым ущерб своему кошельку и непоправимый урон собственным нервам.
Например, как вышло с «обязательной» регистрацией всех строений на дачных, садовых или личных подсобных участках.
Вероятнее всего, шум вокруг обязательной регистрации построек на земельных участках в садоводствах или выделенных для ведения личного подсобного хозяйства начался после того, как было объявлено о введении с 1 января 2019 года закона № 217-ФЗ, называемого «новым законом для дачников».
В нём определены новые правила для надворных построек, строительства садовых или жилых домов. И тут же доморощенные эксперты со всех сторон начали вещать о том, что все постройки на участках должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Иначе, мол, не зарегистрировавших право собственности на баню, сарай, гараж или теплицу ждут штрафы и решение о сносе построек.
Чтобы внести ясность в эту сумятицу, мы решили обратиться к тем, кто знает о регистрации прав собственности на недвижимое имущество больше всех экспертов вместе взятых, а именно – в иркутское отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
– Действительно, у россиян есть право зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, расположенные на принадлежащем конкретному гражданину земельном участке, – говорит Алексей Дианов, заместитель начальника отдела регистрации недвижимости № 4 Управления Росреестра по Иркутской области. – Для этого нужно выполнить несколько условий. Первое – объект должен быть именно объектом недвижимости, то есть быть прочно связанным с землёй. Перемещение таких объектов должно быть невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Получается, что та же баня или гараж – это объекты недвижимости. А вот теплица – уже нет, если она не построена на постоянном фундаменте. Её в любой момент без особого ущерба для назначения можно перенести на другой конец участка.
– Второе условие регистрации права на объект недвижимости – это желание владельца участка, – уточняет Алексей Дианов.
– Если гражданин действительно хочет зарегистрировать право собственности на гараж или иное строение на его земельном участке, он должен вызвать кадастрового инженера, который составит технический план объекта недвижимости, где будут указаны все характеристики: площадь, этажность, расположение на участке. С этим документом он приходит в один из офисов МФЦ и пишет заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если гражданин, владеющий участком, не хочет регистрировать сарай, баню, гараж, стайку и прочие нежилые объекты, его никто не может заставить это делать. Регистрация права собственности на эти объекты недвижимости не является обязанностью гражданина и осуществляется по желанию правообладателя земельного участка по его заявлению.
Вот и всё. Не хотите регистрировать – не надо. Никто не придёт, не проверит и не оштрафует. Хотите регистрировать – пожалуйста.
И тут возникает резонный вопрос: а можно как-то «разрегистрироваться» – снять право собственности на объект нежилой недвижимости, снять его с учёта?
– Снятие с учёта объектов недвижимости возможно, но только в двух случаях, – говорит Алексей Дианов. – Первый – это уничтожение объекта недвижимости (гибель имущества). Если гараж, сарай, баня сгорели или разрушились от старости или были разобраны по иной причине, то владелец может снять их с учёта.
Для этого опять же нужно вызвать кадастрового инженера, который составит акт обследования. В акте должно быть указано, что объект недвижимости не существует (снесен, сгорел и т. д.). Далее та же схема: пишется заявление, к нему прилагается акт – и объект с учёта снят.
Второй случай – это решение суда, вступившее в законную силу, о прекращении прав на объект: например, о том, что указанный объект недвижимостью не является.
Право на регистрацию права собственности на объекты нежилой недвижимости на участке было у граждан давно. И некоторые владельцы земельных участков зарегистрировали права на нежилые строения. А может ли наследник или покупатель, к примеру, при вступлении в право собственности не регистрировать эту самую собственность на нежилые объекты?
– В данном случае, – говорит Алексей Дианов, – если человек получил в наследство земельный участок со строениями на нём, на которые предыдущий владелец зарегистрировал право собственности, то право на данную недвижимость возникает у него с момента открытия наследства, в том числе на все недвижимые объекты на данном участке. По общему правилу, законодательством не допускается частичное наследование имущества: это возьму, а вот это нет. Или всё, или ничего.
Вместе с тем, если наследник вступил в наследство, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство в соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате» самостоятельно направляет заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр в электронном виде.
Так что, уважаемые дачники, можете расслабиться: регистрация права собственности на объекты нежилой недвижимости – ваше право, а не обязанность. По крайней мере, пока.
Нина Писаренко, «Московский комсомолец. Байкал» № 25 от 12.06.2019 г.
Загрузка...
