Налогообложение при договоре мены

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается, и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу.

Налогообложение при договоре мены

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Налогообложение при договоре мены

Два способа уменьшить налог

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
1) «доход минус вычет» или
2) «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей, земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены. Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Налогообложение при договоре мены

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по месту подачи декларации по уплате налога».

Еще о сделках мены читайте тут.

Какой налог надо платить при договоре мены?

vershinin.photo/Depositphotos

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без.

Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена.

Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры.

При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база.

От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
Как купить квартиру по договору переуступки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор мены. Правовые основы. Бухгалтерский учет. Налогообложение

Товарообменные операции – не редкость в хозяйственной практике субъектов предпринимательской деятельности.
Для того, чтобы при заключении договора мены у бухгалтера не возникло проблем с поиском нужной информации по разным вопросам, и подготовлен этот обзор.
Правовые основы
Правовому регулированию товарообменных операций посвящена глава 31 Гражданского кодекса РФ.
От того, как составлен гражданско-правовой договор, зависит отражение операций в учете и их налогообложение.
Поэтому бухгалтеру следует внимательно прочитать договор мены и обратить внимание на следующие нюансы.

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Недаром операции по договору мены называют товарообменными операциями. По договору мены обмениваются только товары.

Обратите внимание!
Двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги или работы к договору мены не относятся.
Если заключенная сторонами сделка предусматривает обмен товаров на услуги, то такая сделка будет признана смешанным договором, содержащим элементы договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг.

П. 3 ст. 421 ГК РФ установлено, что стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора.

И, если, например, в рамках такого договора одна сторона окажет услуги, а вторая сторона, обязующаяся поставить товар, не производит поставку, то суд вправе удовлетворить иск первой стороны о взыскании невыплаченной суммы за оказанные услуги и процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки их оплаты.

Такова позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Обзоре практики разрешения споров, связанных с договором мены, направленном информационным письмом от 24.09.2002 г. № 69 (далее по тексту – Обзор).

Следует обращать внимание также на то, чтобы в договоре мены были указаны наименование и количество передаваемых сторонами договора товаров.

Если по договору мены невозможно определить наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным.

На практике это может выглядеть так. В договоре мены прописано, что в обмен на определенный товар другая сторона передает товары, наименование и количество которых будут определены в дополнительной спецификации.

Одна сторона товар передает, а вторая свои обязательства не выполняет (не направляет спецификацию и не передает товар).
Суд признает такой договор мены незаключенным и удовлетворит требования стороны, передавшей товар, в части взыскания стоимости переданного товара и процентов за пользование чужими денежными средствами.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены.
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В отличие от договора купли-продажи сторона по договору мены не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей товара ненадлежащего качества и дополнительной передачи товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.

В случае получения от контрагента товара ненадлежащего качества компания вправе по своему выбору потребовать от контрагента безвозмездного устранения недостатков полученного товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени) (ст. 475 ГК РФ) или возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по передаче товаров (ст. 15 и 393 ГК РФ), — при отказе от исполнения договора.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
Обратите внимание!
Поэтому равноценными могут признаваться обмениваемые товары в случае отсутствия в договоре или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данных о цене.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ВАС РФ в Обзоре указал, что содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров.

Если стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны, и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, то сторона, поставившая товар по меньшей стоимости, не вправе требовать от контрагента выплаты разницы в стоимости обмениваемых товаров.
То же касается и векселей.
При отсутствии в договоре мены условий, свидетельствующих о неравноценности передаваемых сторонами друг другу векселей, они рассматриваются как равноценные независимо от того, что суммы векселей (номинальные стоимости) различны.
То есть если компании обмениваются неравноценными товарами, то в договоре обязательно должно быть указано, что обмениваемые товары признаются неравноценными.
Следует иметь в виду, что если сторона по договору мены не оплатила разницу в ценах товаров, то начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на неуплаченную сумму производится со второго дня после передачи ею товара.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств, установленные ст. 328 ГК РФ.

То есть в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Если встречное исполнение обязательства произведено несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.
При этом правила о встречном исполнении обязательств могут быть применены в отношениях по договору мены, если из договора следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением своего обязательства другой стороной.
То есть если по договору сроки передачи обмениваемых товаров одинаковы, то несмотря на то, что одна из сторон не выполняет свое обязательство в установленный срок, другая сторона в данном случае не имеет права приостанавливать исполнение своих обязательств.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
При этом, как отметил ВАС РФ в Обзоре, при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.
Бухгалтерский учет
Отражение в бухгалтерском учете операций по договору мены зависит от момента перехода права собственности на обмениваемые товары и от стоимости обмениваемых товаров.
Поэтому рассмотрим разные варианты.
Вариант 1:
Обмениваемые товары признаны сторонами равноценными.
Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами.
Товары передаются в один день.
Бухгалтерские записи:
ДЕБЕТ 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» КРЕДИТ 90 «Продажи» субсчет «Выручка»;
– признана выручка от реализации товаров
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 41
– списана себестоимость реализованных товаров;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68
– начислен НДС при реализации товаров;
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
– приняты к учету приобретенные товары;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– отражен НДС, предъявленный контрагентом;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– отражено исполнение сторонами обязательств по договору мены.
Вариант 2:
Обмениваемые товары признаны сторонами равноценными.
Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами.
ООО «Ромашка» отгрузило товар раньше, чем ООО «Незабудка».
Бухгалтерские записи ООО «Ромашка»
Поскольку право собственности на обмениваемые товары перейдет к сторонам одновременно после исполнения обязательств по договору обеими сторонами, отгруженные ООО «Ромашка» товары до получения товаров от ООО «Незабудка» остаются собственностью ООО «Ромашка».
Поэтому отгрузка товаров отражается по счету 45 «Товары отгруженные» (выручка от продажи товаров определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете).
ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 41
– отражена отгрузка товара;

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость по общему правилу является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров либо день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

Как неоднократно разъясняли чиновники, датой отгрузки

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.
Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Верховный суд РФ и налоги: как они толковали налоговое законодательство..

Ни на что не намекаю, просто наткнулся на интересный судебный акт Верховного суда РФ по вопросу налогообложения по договору мены акций между физическими лицами.

Вообще, ничего глобально сложного в налогообложении операций физ. лиц по договору мены акций нет. Договор мены и с точки зрения Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст.

567 ГК РФ), и с точки зрения налоговых последствий — это два встречных договора купли-продажи акций, каждая сторона, являясь покупателем получает доход (в виде акций с определенной стоимостью) и несет затраты (в виде встречного уменьшения своего имущества).

Эта ситуация урегулирована ст. 214.1 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется как доход (в виде стоимости полученных акций) за вычетом расходов (на приобретение акций, брокерское обслуживание, налоги и прочие расходы, перечисленные в п. 10 ст. 214.1 НК РФ).

Соответственно каждый приобретатель акций по договору мены определяет свою налоговую базу (доходы минус расходы) и с разницы уплачивает налог на доходы физ. лиц.

Ничего сложного, по сути все просто. Налоговые органы толкуют закон также, см., например, Письмо ФНС России от 27 ноября 2012 года № ЕД-4-3/19911@ «По вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц операций мены».

Однако, как ни странно, вопрос по налоговым последствиям мены акций между физ. лицами дошел и до Верховного суда РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сформулировала свою позицию в Определении от 18 августа 2010 г. № 5-В10-66.

Попутно отмечу замечательный предмет договора: «…по договору мены от 29 декабря 2008 года, Извольская И.В. передала Извольской М.А. … акций ОАО «Газпром», взамен ею получено … акций ОАО «Криогенмаш» и собрание сочинений А.С. Пушкина в 10-ти томах. Согласно пункту 3.1 названного договора обмен является равноценным, дополнительные расчеты сторонами не производятся…».

Собрание сочинений А.С. Пушкина в 10-ти томах, конечно, бесценно. Эквивалетность творчества А.С. Пушкина акциям Газпрома вряд ли можно ставить под сомнение. Но меня больше интересует толкование налогового законодательства, данное судьями Верховного суда РФ, оно гораздо более интересно, чем позиция, сформулированная мной выше.

Во-первых, судьи ВС РФ не поддерживают позицию о том, что «мена — это два встречных договора купли-продажи» и нужно определять налоговую базу отдельно по каждому получателю акций.

У них, без ссылок на какую-либо норму закона, подход иной: «…

если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости, что происходит по договору мены равноценного имущества, налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен. Поскольку в данном случае стороны в договоре определили, что обмен является равноценным, налоговая база по названной сделке равна нулю, следовательно, оснований для уплаты налога не возникло».

Не правда ли, это предельно справедливый, я бы даже сказал — «понятийный» подход? Сделка совершена «баш на баш» (стороны прямо договорились, что «обмен является равноценным, дополнительные расчеты сторонами не производятся»), выгода у стороны — ноль и налога, значит, быть не должно.

Но как же быть со ст. 214.1 Налогового кодекса РФ, которая очевидно является специальной и даже озаглавлена «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами…»?

И здесь, во-вторых, Верховный суд РФ по-своему логичен. «Статья 214.1 Налогового кодекса РФ… при мене ценных бумаг не применяется, поскольку… пункт 1 ст. 214.1 Налогового кодекса РФ содержит закрытый перечень операций, на которые данная статья распространяет свое действие. Мена ценными бумагами в этот перечень не включена».

С этим тезисом невозможно спорить, в п. 1 ст. 214.1 НК РФ мена действительно не упомянута, в нем речь идет о налогообложении доходов, полученных по «операциям с ценными бумагами, обращающимися (и — не обращающимися) на организованном рынке ценных бумаг».

Причем НК РФ толкуется так — исключительно в интересах налогоплательщиков, поскольку «согласно части 3 статьи 7 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика».

К чему я это все? Понятно, что мы теряем ВАС РФ… это грустно. Но у нас есть шанс «потерять» и вот такой Верховный суд РФ, с его «понятийным» толкованием законодательства и правовой позицией «по справедливости».

Договор мены: бухгалтерский учет и налоги

В ходе осуществления предпринимательской деятельности организации редко используют договор мены (обмена), предпочитая более рациональные денежные сделки.

В связи с этим отражение в бухгалтерском и налоговом учете такой сделки может вызвать затруднение даже у опытного бухгалтера.

Цель данной статьи – предоставить читателям возможность изучить особенности учета сделок по договорам мены.

Юридические аспекты

Вопросам договора мены посвящена глава 26 Гражданского кодекса РК. В соответствии с пунктом 1 статьи 501 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне один товар в обмен на другой.

Положения договоров мены применяются также к обмену прав (работ, услуг), если иное не предусмотрено законодательными актами и не вытекает из существа соответствующих обязательств.

К договору мены применяются общие правила договора купли-продажи, поскольку это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены должен содержать информацию о цене обмениваемых товаров (прав, работ, услуг), которые могут быть:
1) равноценными (договором денежная доплата не предусмотрена);
2) неравноценными (сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна выплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором).
Статьей 504 Гражданского кодекса установлено, что право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары каждой из сторон.
Таким образом, операция мены в хозяйственной деятельности организации начинается именно с подписания договора мены между сторонами, в котором устанавливаются все существенные условия.
Бухгалтерский учет
Порядок отражения в бухгалтерском учете договоров мены регулируется МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями», пришедшим на замену МСФО (IAS) 18 «Выручка» с начала 2018 года.

Однако МСФО (IFRS) 15 не применяется для учета операций обмена между организациями одного направления деятельности с целью содействия осуществлению продаж покупателям или потенциальным покупателям.

Например, выручка не будет признаваться по договору между двумя компаниями, реализующими нефтепродукты, об обмене равного количества бензина одинаковой марки, но находящихся в различных регионах Казахстана, для удовлетворения потребностей собственных покупателей.

В учете организаций в указанном случае отражается обмен запасами без признания прибыли или убытка.

Если договором предусмотрен обмен активами, существенно отличающимися своими характеристиками от получаемых взамен, компания должна признавать выручку по такой операции, используя 5 шагов по признанию выручки, установленных в МСФО (IFRS) 15.

1-й шаг – идентификация договора.

Помимо идентификации стандартных требований для любого договора, таких как письменная (или иная подтвержденная) форма, предмет договора и условия оплаты, организации необходимо убедиться в наличии коммерческого содержания договора, а также в возможности получения встречного возмещения от партнера. Последние два условия необходимы для исключения возможных фиктивных сделок.

2-й шаг – идентификация обязанностей к исполнению.

В момент заключения договора организация должна оценить товары или …

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

Договор мены – один из старейших договоров, по сути, бартер, обмен одного товара на другой.

Например, меняем лошадь на двух баранов; или мешок пшеницы на мешок кукурузы. Это равноценный обмен. А может быть и обмен с доплатой. «У тебя в мешке кукуруза в початках, еды меньше, чем в моем мешке пшеницы. Доплати мне 10 рублей за мой мешок пшеницы». Вот и получился обмен с доплатой, хозяин мешка кукурузы доплатил владельцу мешка с пшеницей 10 рублей. Все тоже самое и с недвижимостью.

В Советском Союзе из-за того, что отсутствовала собственность на недвижимость, договор мены был единственно возможным вариантом изменить свои жилищные условия.

Найти подходящий обмен было весьма сложно, нужно чтобы вам понравилась квартира, жильцам которой понравилась бы ваша квартира, интересы должны совпасть. Существовали бюро обмена, которые выпускали бюллетени с объявлениями желающих поменять свое жилье. Люди годами не могли найти подходящий вариант.

Кадр из фильма «По семейным обстоятельствам»

Зачастую обращались к маклерам (они были вне закона) за помощью в поиске подходящего варианта обмена. (Возможно, помните старую кинокомедию «По семейным обстоятельствам», где роль такого маклера великолепно сыграл Владимир Басов).

У них была своя весьма обширная картотека, они умудрялись выстраивать такие цепочки, что современным риэлторам даже и не снилось. Когда в 90-е я начала только входить в профессию, моим первым учителем была Елена Ивановна, одна из таких советских маклеров. Просто гениальная женщина.

Пока она была жива, я всегда пользовалась ее подсказками при формировании сложных цепочек.

Вернулись к современности. И сегодня встречаются договора мены, только очень редко.

Чаще между родственниками или соседями. Проще продать недвижимость и купить что-то взамен, чем годами искать варианты обмена. За всю мою больше, чем 20-ти летнюю практику, было всего три мены (не сопровождение сделки по обмену между родней или соседями).

Обмен квартир, которые не в собственности

Подлежат обмену, как квартиры, находящиеся в собственности, так и квартиры, в которых люди проживают по социальному найму. Но нельзя обменять квартиру, которая в собственности на «не приватизированную».

Для обмена несобственных квартир необходимо обратиться в организацию, которая занимается этими вопросами в вашем населенном пункте (в Москве это Московский городской Центр арендного жилья). Туда можно прийти или уже с готовым вариантом для оформления, или с просьбой подобрать вариант обмена. Услуги Центра платные.

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

Ну и к самому договору, к требованиям, которые предъявляет к нему законодательство.

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (статья 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.. (ст. 567 ГК).

Особенности

Требования аналогичные с договором купли-продажи. В договоре должны быть указаны субъекты права — собственники обмениваемого имущества, объекты права – обмениваемое имущество, предмет договора – обмен одного недвижимого имущества на другое, и другие условия, которые стороны посчитают значимыми. Цену договора можно не указывать, напишу чуть ниже.
Обе стороны одновременно и продавцы и покупатели предметов договора, которые обязуются их передать и принять в обмен;
Предметы договора могут быть признаны равноценными, либо указывается разница в цене, в таком случае в договоре прописывается размер доплаты и порядок расчетов.
Договор не требует нотариального удостоверения кроме случаев, оговоренных законодательством, например, участие в сделке несовершеннолетних или недееспособных, мена долей.

Договор мены. Особенности. Уходим от налогов

О цене в договоре и налогах

Если в договоре указать цену обмениваемых объектов недвижимости, то договор мены сразу приравнивается к договору купли-продажи, появляется доход, следовательно и налог по аналогии с продажей недвижимого имущества, те же ставки, те же льготы.

Поэтому в договоре лучше просто написать, что стороны считают обмен равнозначным, равноценным. Или, если есть доплата, указать, что по согласованию сторон, одна сторона выплачивает другой стороне такую-то сумму. Таким образом вы уходите от налога.

А в случае наличия доплаты налог будет взиматься только с суммы доплаты.

Но здесь есть и большой минус. В случае, если цена в договоре мены не указана, а одна из сторон решит продать недвижимость менее, чем через 5 лет, то налог будет взиматься уже со всей стоимости продаваемого объекта, так как показать расходы на его приобретение вы уже не сможете.

Кстати, необязательно обмен именно квартиры на квартиру, или дома на дом, можно менять любой объект недвижимости на любой другой. Например, квартиру на дом, дачу на комнату и т.д.

Дорогие читатели! Как Вы думаете, стоит ли пытаться найти варианты обмена или это лишняя трата времени. Жду Ваши вопросы и комментарии. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.