Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.
Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.
При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.
Виды аренды земельного участка
Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.
В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:
Краткосрочная аренда
В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.
В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор
не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.
Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.
Долгосрочная аренда
В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.
Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.
Правила составления
Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.
Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:
Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:
- адрес или точное месторасположение;
- площадь;
- кадастровый номер.
Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.
2. Арендную плату.
Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.
При этом арендная плата может быть установлена в виде:
- фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
- процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
- другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).
Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.
Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:
- ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
- контактные данные (адрес, номер телефона);
- права собственности на участок.
В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.
2. Предмет сделки.
Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.
3. Арендная плата.
Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.
4. Срок действия.
5. Разрешенное использование.
Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.
6. Права и обязанности сторон.
Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.
В частности, они могут касаться возможности:
- изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
- сдачи участка в субаренду;
- досрочного расторжения сделки и т. п.
За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.
8. Заключительные положения.
Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.
В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.
Для оформления договора могут потребоваться такие документы:
- паспорта обеих сторон;
- правоустанавливающие документы на участок;
- согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
- кадастровый паспорт;
- доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).
Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).
Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).
Особенности изменения
Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:
Изменение арендной платы
Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами.
Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.
В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).
Смена одной из сторон сделки
Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.
Ограничения по участку
Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.
В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.
- реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
- дата составления;
- данные основного договора (его номер, название, дата подписания).
После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!
Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.
Сущность и значение предварительного договора
Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.
Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.
Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.
Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.
- конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
- временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
- наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).
Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.
При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.
Договор аренды земельного участка: земельное право
Аренда земельного участка является распространенными правоотношениями между физическими и юридическими лицами, органами различных уровней власти и т.д.
Этот термин означает возможность временного владения и пользования земельным участком, состоящим на кадастровом учете.
Чтобы юридический вопрос аренды был урегулирован и не ущемлял права ни одной из сторон, необходимо правильно составить договор аренды земельного участка между физическими лицами.
Правовое регулирование аренды земли осуществляется на основании Земельного кодекса РФ. Суть договора будет отличаться в зависимости от разрешенного использования земли и назначения. Но любой из них является возмездным и налагает на каждую из сторон ряд обязанностей.
Скачать образцы бланков 2021 года:
Основные пункты договора аренды
Особое внимание при составлении договора аренды участка земли необходимо уделить правам и обязанностям каждой из сторон. Важно закрепить все достигнутые договоренности документально, чтобы в случае несоблюдения можно было расторгнуть сделку.
Обязательные реквизиты договора аренды земли:
- дата и место составления документа;
- полная информация о физических лицах – участниках сделки с указанием Ф.И.О., паспортных данных и адреса регистрации по месту жительства;
- информация об участке, сдаваемом в аренду;
- предмете договора (кадастровый номер, точный адрес, площадь, отношение к категории использования, имеются ли строения);
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок аренды, которая не может быть более 50 лет, хотя чаще всего срок намного меньше;
- стоимость арендной платы и порядок расчетов (может устанавливаться периодичность внесения платы ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и определяться порядок ее увеличения, но не чаще, чем один раз в год);
- условия, с наступлением которых договор может быть расторгнут досрочно;
- если имеются обременения и ограничения, они обязательно указываются в отдельном пункте.
Существенным является и срок, на который участок передается в аренду. При этом указание точной даты не обязательно. Если срок указан и арендодатель не инициирует продление или расторжение договора, то он продлевается автоматически. Арендатор обладает преимущественным правом на продление перед другими желающими арендовать земельный участок, при соблюдении всех условий.
К дополнительным условиям можно отнести способы разрешения конфликтных ситуаций, условия расторжения, а также возможность внесения изменений.
Нюансы
Передача в аренду земли позволяет его собственнику наложить ряд ограничений, которые являются существенными условиями договора:
- запрет на отчуждение надела и изменение его первоначального назначения;
- если имеются строения, то их нельзя продавать, сносить, перестраивать;
- на территории участка может быть наложен запрет на возведение построек арендатором.
Ограничением для использования земли может быть и принадлежность ее к особым зонам: природоохранным, санитарным и т.д.
Условия расторжения договора являются важными моментами, которые не стоит упускать, поскольку неисполнение какого-либо из пунктов могут повлиять на права сторон. Желательно перечислить все возможные обстоятельства, которые могут повлечь за собой признание договора расторгнутым, а также материальное возмещение в случае различных ситуаций.
Договор аренды части земельного участка
Передача в аренду части участка законодательно допускается, поскольку предметом сделки могут выступать объекты недвижимости как целиком, так и долями. Договор сделки аналогичен аренде целого участка, только уточняется часть, передаваемая арендодателем арендатору с указанием его площади.
Обязательно в приложении к договору передается межевой план участка с отметкой арендуемой доли и в тексте договора делается ссылка на приложение. Обязательно указывается наличие или отсутствие на передаваемой части надела строений с нанесением их на план.
Скачать договор аренды доли земли:
Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
Общие требования к составлению договоров не обязывает обозначать срок аренды, поэтому он может быть не указан в документе. В этом случае договор признается бессрочным.
Но существуют моменты, когда любая из сторон может принять решение о расторжении договора. Эту возможность лучше прописать и уточнить, в какой срок необходимо известить другую сторону. В случае отсутствия пункта, согласно Гражданскому кодексу, существует обязанность предупредить сторону сделки о своем решении за три месяца до расторжения.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Срок аренды для некоторых категорий разрешенного использования земель имеет ограничение по нормам Земельного кодекса.
К примеру, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы во временное пользование не дольше 49 лет. Поэтому срок действия договора без уточнения даты окончания может считаться максимальным.
Если договор аренды земли подписывается более чем на 1 год, требуется его государственная регистрация. Для этого передаются в орган Росреестра, пакет документов:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на землю;
- копия паспорта;
- договор аренды.
Оплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от назначения земли. В результате регистрации на обороте договора будет содержаться роспись и печать.
Как продлить договор аренды земли
Если в договоре прописан срок окончания аренды, то продлить его можно, подписав дополнительное соглашение с указанием нового срока или без его уточнения. Тогда он будет бессрочным и затем продлевать его не потребуется.
Возможна и автопролонгация договора, заключающаяся в том, что при соблюдении всех условий арендатору предоставлено преимущественное право на его продление. Этот пункт можно прописать в первоначальном документе.
Видео: Договор аренды земельного участка без межевания (кадастрового номера)
Оформление договора аренды земельного участка
Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.
Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?
Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.
Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.
В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:
- граждане РФ;
- организации-резеденты;
- иностранные граждане и компании;
- лица без гражданства;
- коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
- международные объединения;
- иные государства.
Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.
Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:
- земли заповедников или национальных парков;
- участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
- земли закрытых административно-территориальных объектов;
- территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
- кладбища;
- земельные участки, используемые для охраны границ РФ.
По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.
Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?
Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.
Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.
Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.
Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.
Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.
Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.
Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:
- документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
- выписку из реестра – для организаций и ИП;
- заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
- квитанцию, подтверждающую передачу задатка.
Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.
Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.
Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.
Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.
Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?
Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.
Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.
Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.
Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.
Существенные условия договора аренды земельного участка
Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:
- местоположение земельного участка;
- точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
- арендуемая площадь участка;
- особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.
Кроме того, прописывается следующая информация:
- сроки действия договора аренды земельного участка;
- сумма арендной платы и сроки ее внесения;
- целевое назначение земли и возможные варианты использования;
- точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
- права и ответственность сторон.
Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.
Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов
Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.
Что это за документ?
Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.
Предмет контракта
Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:
- о находящихся на земле постройках;
- о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
- о проведенных коммуникационных системах;
- о существующих обременениях.
При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.
Стороны
Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:
- частное лицо;
- организация;
- муниципалитет;
- государство.
Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.
Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.
Заключение с несовершеннолетним гражданином
Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители.
При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства.
Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.
Существенные условия
Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.
- Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
- кадастрового номера;
- адреса;
- площади.
Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.
- Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
- Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.
Правила оформления
Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.
- Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
- Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
- Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь объекта;
- категория;
- назначение.
Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.
- Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
- Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
- фиксированной суммы;
- процента от полученного дохода;
- другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
- услуг со стороны арендатора.
Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.
- Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
- возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
- сдача объекта в субаренду и т. д.
- Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
- Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
- Перечень прилагаемых документов.
- Подписи сторон сделки.
Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.
Для оформления контракта требуются следующие документы:
- удостоверения личности сторон;
- учредительные документы для юридических лиц;
- доверенность для представителя (при необходимости);
- правоустанавливающие документы на землю;
- письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
- кадастровый паспорт на земельный участок.
Порядок заключения с администрацией
Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям. Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:
- использовать землю по целевому назначению;
- поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
- нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.
Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):
- использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
- для размещения линейных объектов – до 49 лет;
- для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
- для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
- завершение строительства объекта – до 3 лет;
- для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).
Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.
О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.
Нюансы составления
В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.
Между физическими лицами
- В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
- При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
- Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
- Срок аренды может не зависеть от категории земли.
Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.
Физическим и юридическим
Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:
- предоставление правоустанавливающих документов на землю;
- для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
- составление предварительного договора;
- заключение основного соглашения;
- прием-передача земли по акту.
Между юридическими
Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.
Внесение изменений
- Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
- Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
- Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.
Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.
Предварительное соглашение
Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:
- отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
- отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
- наличие временного обременения;
- другие причины.
Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.
Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.
Документация при передачи земли
Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:
- дата составления;
- реквизиты сторон;
- реквизиты договора аренды;
- полное описание земельного участка с указанием его состояния.
При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.
Регистрация соглашения
После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:
- Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
- Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
- Передача документов в Росреестр:
- почтовым сообщением;
- электронной почтой;
- лично в отделение или учреждение ЕГРП.
Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.
Расторжение
Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:
- по взаимному соглашению сторон;
- в одностороннем порядке по судебному решению.
Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:
- использование земли не по целевому назначению;
- нанесение порчи земельному участку;
- прекращение выплат арендной платы;
- невозможность использования земли согласно условиям контракта.
При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.
Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.
Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.
При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.
Загрузка...
