Земельный кодекс продление договора аренды земельного участка

Г. Алексеев Автор статьи

Право граждан брать в аренду земельные участки закреплено в Земельном и Гражданском кодексах РФ. Договор может быть заключен с частными или юридическими лицами, а также с органами местного самоуправления. В соответствие с законом РФ, документ имеет определенный срок, по окончании которого его действие прекращается или пролонгируется. В том случае, если соглашение не было продлено автоматически, его следует перезаключить.

Автоматическое продление сделки

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора аренды земельного участка происходит автоматически на аналогичный период и на установленных условиях, если:

• действие конвенции истекло, но стороны не изъявили желания ее расторгнуть;
• арендующее лицо продолжает пользоваться наделом.

Если собственник участка не пожелал расторгнуть или перезаключить сделку на новых условиях, гражданин, арендующий надел, вправе пользоваться им на прежних условиях.

Продление срока договора

Соглашения могут быть краткосрочным или долгосрочным. Сроки, на которые допускается их заключать, определены статьей 39.8 ЗК РФ. Краткосрочные конвенции подписываются не более, чем на пять лет. Они необходимы в случаях, когда требуется:

• благоустроить территорию;
• оборудовать стоянку или парковку для автотранспорта;
• возвести временное сооружение;
• реконструировать или построить какой-либо недвижимый объект.

Долгосрочные сделки заключаются на срок от 5 до 49 лет. Они необходимы, если:

• арендатор в дальнейшем планирует выкупить надел в собственность;
• предполагается длительная эксплуатация недвижимых объектов или промышленных зон;
• пользователь планирует развести на участке фермерское или личное подсобное хозяйство.

Процедура продления договора аренды земельного участка зависит от его срока. Если действие конвенции пролонгируется на период, превышающий один год, ее необходимо зарегистрировать в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра (ФУГРЦ). Зарегистрировать документ должен владелец участка.

Арендатор либо иное уполномоченное лицо имеют право зарегистрировать документ только при наличии соответствующей доверенности от собственника надела, заверенной в нотариальной конторе. Процесс занимает тридцать дней.

Для регистрации потребуется оплатить государственную пошлину, заполнить стандартное заявление и представить следующие документы:

• оригинал и копию договора;
• паспорта или иные документы, удостоверяющие личности сторон;
• выписку из кадастрового паспорта на землю;
• копию кадастрового плана участка.

Только после того, как состоится регистрация, сделка будет считаться законной.

По окончании действия соглашения стороны (как частные лица, так и муниципалитет) теряют право на его продление. В данном случае необходимо подписать новый документ и при необходимости зарегистрировать его в ФУГРЦ.

Владелец земли, желающий перезаключить сделку с действующим пользователем, должен уведомить об этом последнего письменно. После получения уведомления от собственника, арендатор должен перезаключить и зарегистрировать договор в установленное время (на следующий день после того, как истечет срок аренды).

Гражданин, пользующийся землей, также имеет право заблаговременно уведомить ее владельца о своем желании продлить конвенцию. Если же гражданин, подписавший соглашение, сменил место жительства или скончался, сделку необходимо перезаключить в обязательном порядке.

Для этого следует обратиться в административные органы с заявлением и паспортом (либо иным документом, удостоверяющим личность).

Если одной из сторон является частное лицо, собственника следует уведомить в течение месяца, а в документе зафиксировать данные по новому арендатору.

Условия заключения сделки

В том случае, если за время, на которое надел был предоставлен в пользование, его владелец изменил условия и сумму оплаты, а также иные условия, на которых была заключена сделка, участники должны будут подписать дополнительное соглашение. Собственный экземпляр документа должен быть у каждого из них.

Право на продление

Российское земельное законодательство наделяет действующего арендатора преимущественным правом продлить конвенцию после окончания срока ее действия.

В третьем и четвертом пунктах статьи 39.6 ЗК России прописано, что арендаторы могут продлить договор аренды земельного участка без торгов только в том случае, если конвенция была подписана без аукциона. При этом они не лишаются первоочередного права получить надел в пользование. Гражданами, которым предоставляется такая возможность, являются:

• собственники каких-либо сооружений, построек или зданий;
• лица, арендующие землю для дачных хозяйств или садоводства.

Во всех остальных случаях заключить новое соглашение арендаторы могут только на торгах.

Законодательство РФ предоставляет собственникам земельных участков право сдавать наделы в наем на определенный срок, по истечении которого необходимо будет составить дополнительное арендное соглашение или перезаключить сделку, а затем зарегистрировать документ в ФУГРЦ. Если действие соглашения истекло, а участники сделки не изъявили желания разорвать договор, то последний будет продлен автоматически на тот же срок и на прежних условиях.

Как продлевать договор аренды земли и юридические тонкости составления документов

Арендуя землю, важно помнить, что договор заключается на конкретный период. И нужно заранее его либо продлевать, либо расторгать. Как же происходит продление договора аренды земельного участка? Попробуем разобраться.

Методы пролонгации аренды земли

На сегодняшний день возможно применение трех методов продления аренды земельного участка:

1. Переоформление договора на новый срок. Здесь обязательно оформление другого договора. Текст на усмотрение сторон может быть аналогичным, изменяется только его срок. Либо включаются новые пункты, либо изменяются старые. Также стороны обязаны будут зарегистрировать подписанный договор в Росреестре.
2. Подписание дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Здесь оформляется соглашение по продлению срока аренды, которое, в свою очередь, также нужно зарегистрировать действующим порядком. Нужно помнить, что подписанное соглашение не является самостоятельным документом. И не имеет юридической силы без договора.
3. Продление договора «на автомате». Данный метод применяется в том случае, если при заключении договора обе стороны никак не отразили в нем срок действия. Договор продляется автоматически на таких же условиях, что и первый договор. Срок на новый период остается прежним. Регистрация такого договора не требуется.

Условия продления аренды

При пролонгации договора аренды земельного участка можно поменять почти все его условия, которые были оговорены в старом договоре. Самое главное и неизменное – это сохранение объекта договора и сторон, его заключающих. Т.е. нельзя заменить один земельный участок на другой, нельзя поменять арендатора и собственника на других.

Можно внести изменения: условия оплаты, периодичность ее внесения, использование земельного участка в других целях, запрет или, наоборот, разрешение передачи его в субаренду. Можно поменять период действия договора аренды, условия его расторжения, внести новые пункты. Этими правилами можно воспользоваться только при переоформлении договора.

Если оформляется дополнительное соглашение, то условия договора изменить не представляется возможным. Можно оговорить только новый срок и все.

Основным отличием автоматического продления договора аренды является то, что его расторжение станет более хлопотным и трудным, так как для его отмены нужны будут веские причины. Также нужно помнить, что при возможном выкупе земельного участка в собственность автоматически продленный ранее договор может быть признан недействительным. Понятие продажа прав аренды.

Как продлить договор аренды земельного участка

Примерная последовательность действий при продлении договора аренды:

1. Составление соглашения, в котором прописывается сам факт пролонгации договора. Если аренда продлевается путем перезаключения договора, то составляется другой договор.
2. Если обе стороны являются физическими лицами, то арендодатель или собственник обязан письменно уведомить своего арендатора об истечении срока договора.
3. Если арендатором является юридическим лицом, то оформляется заявление на имя собственника земельного участка.
4. После происходит подписание соглашения или нового договора обеими сторонами договора.

Необходимый перечень документов

Пакет необходимых документов для продления договора аренды земельного участка формируется, исходя из выбранного способа продления договора. Если оформляется заявление с просьбой о продлении аренды, то обязательно указываются:

• Полные реквизиты обеих сторон;
• Характеристики арендуемого земельного участка (местоположение, цель пользования, размер, кадастровый номер и т.д.);
• Ходатайство о продлении договора аренды с указанием срока;
• Подпись с расшифровкой и число.

Если стороны находятся в разных населенных пунктах, то возможно продление по доверенности. Только доверенность должна быть обязательно удостоверенной нотариусом и прилагаться к соглашению или новому договору.

Получив письменное уведомление собственника и доверенность, арендатор самостоятельно оформляет соглашение о продлении аренды и представляет его на регистрацию.

Эти документы для продления аренды земельного участка используются только полным пакетом, иначе при отсутствии какой-либо бумаги можно будет поставить под сомнение само соглашение или новый договор.

Отказ в продлении аренды

Если собственник (физическое лицо) вдруг отказал в продлении договора аренды без объективных на то причин и сдал в аренду земельный участок третьему лицу, то можно оспорить этот факт в суде.

Так как приоритетное право по пользованию этой земли находится у арендатора, заключившего последний договор аренды.

Это право сохраняется за арендатором на протяжении одного года, после чего уже оспорить действие договора невозможно.

Если отказ в продлении аренды был осуществлен по какой-либо причине, то она должна быть доведена до арендатора. Также все претензии по отказу в продлении должны быть доказаны собственником или арендодателем.

Если иск подан в течение года, то, как правило, судебное решение выносится в пользу арендатора. Также ему возвращается право на продление договора аренды и возмещается причиненный материальный ущерб. Конечно же, еще нужно доказать, что он понес этот ущерб именно по причине отказа в продлении аренды.

Если отказ в продлении договора был предоставлен юридическим лицом, а именно, муниципальным образованием, то приоритетное право у арендатора отсутствует. Так как муниципалитет предоставляет в аренду свои земельные участки на основании торгов. Но уведомить об отказе в продлении договора муниципалитет обязан в любом случае.

Можно опротестовать отказ в суде, но обязательно должны быть представлены доказательства в полном объеме, свидетельствующие о причастности арендатора к данному земельному участку. Например, если арендатор понес материальные затраты по благоустройству земельного участка, посадил плодово-ягодные деревья, возвел хозяйственные постройки, поставил забор и тому подобное.

Как заключить аренду муниципальной земли и что для этого нужно.

В конце хочется отметить, что халатное отношение к оформляемому пакету документов по продлению договора аренды, принесет обеим сторонам только лишние проблемы. Посмотреть выдержки с закона по продлению аренды земли у муниципалитета смотреть.

• Читайте договор и будете спать спокойно!

Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов? — Шортрид

Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой договор аренды истёк в апреле 2020 года, однако я продолжаю пользоваться участком и арендодатель не возражает. Могу ли я воспользоваться этой мерой поддержки и продлить договор без торгов?

Анастасия Яковлева,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро  «Качкин и Партнеры»

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Продлить договор смогут арендаторы государственной и муниципальной земли, которые отвечают одновременно трем критериям:

• договор аренды участка заключен до того, как в 2020 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:

• новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
• новый срок не может быть больше 3-х лет.

Закон не запрещает арендатору воспользоваться правом на продление договора, заключенного на неопределенный срок. Эту позицию поддерживает, в частности, Минэкономразвития РФ.

Но нужно учитывать несколько важных нюансов.

Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.

Во-вторых, не все договоры аренды могут действовать в режиме неопределенного срока. Например, тот, кто приобрел право аренды публичного земельного участка на торгах, не может продлить его на неопределённый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Продлить договор аренды публичной земли, заключенный на торгах, на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ возможно, только если арендатор направил заявление о продлении договора до того, как его первоначальный срок истек.

По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий. Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п.

30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет.

По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды.

При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.

4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли.

В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору.

После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п.

2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции.

Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст.

621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г.

, следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст.

621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г.

(то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п.

1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.

422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст.

621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г.

арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г.

ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов.

Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков.

По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов.

«Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п.

2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае.

«Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов.

С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст.

621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы.

«Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

«Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка.

Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст.

621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е.

соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют.

Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.

Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.

То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.

Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции.

В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли.

Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо.

Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

• по согласованию;
• при участии в торгах;
• через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов.

Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо.

То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора.

Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

• о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и регистрации;
• о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

• арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
• Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по кадастровой стоимости, это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию.

В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно.

После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

1. строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
2. Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
3. Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Продление аренды земельных участков: успеть до марта 2021 года

Подробнее >>>

Аренда земли – это один из вариантов законного использования участка. Не имеет значения, кто является собственником – государственный или муниципальный орган, частное лицо или организация, продлить договор аренды земельного участка можно почти в любом случае.

Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.

Статьей 606 ГК РФ установлены правила аренды, в статье 607 ГК РФ определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 ГК РФ — о сроке сделки.Договор аренды земельного участка составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон.

В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если арендатор обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион.

Проще обстоят дела у физических лиц, потому что договоры аренды участков для строительства частных домов заключаются на срок до 20 лет. К тому же получить разрешение на строительство такого дома можно намного быстрее. Недострои могут изымать и у физических лиц, поэтому вышеперечисленные случаи относятся и к участкам под ИЖС или ЛПХ.

А вот садоводам и огородникам нечего бояться, если они члены некоммерческого товарищества, то им участок предоставят без торгов и с просроченным договором.

Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет.

Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.

С просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность.

Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ничего.

Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск об изъятии и продаже данного земельного участка на торгах.

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в Земельном кодексе РФ, и гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г.

, есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Но администрация зачастую отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.