Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

В этой статье мы расскажем вам о ключевых инструментах безналоговой (низконалоговой) передачи имущества в бизнесе. Каждый из них обладает своими характерными особенностями и ограничениями.

Для чего может потребоваться безналоговая передача имущества?

Смена собственника имущества путем заключения договора купли-продажи признается реализацией и влечет необходимость уплаты НДС и налога на прибыль (при применении общей системы налогообложения) .

В том случае, если имущество передается в единой группе компаний, возникновение налоговых обязательств крайне нежелательно: по сути, имущество осталось в собственности того же бенефициара, а налоги уплатить надо.

Безналоговая передача (смена собственника) имущества в группе может потребоваться: 

1. Для повышения уровня имущественной безопасности. В бизнесе случаются разные ситуации и необходимо обезопасить ключевые активы от посягательств на них третьих лиц (кредиторов, контрагентов, рейдеров и регуляторов).

   Кроме того, наличие имущества у компании является дополнительным стимулом для налогового органа к проведению ВНП, поскольку с налогоплательщика есть за счет чего взыскать возможные доначисления. Очевидно, что «жизненно важное» для бизнеса имущество не должно находиться в рисковом операционном секторе.

2. Для запуска инвестиционного проекта. Новое перспективное направление логичнее начинать с чистого листа, на него не должны распространяться риски и обязательства действующего бизнеса. Кроме того, в реализации инвестпроекта могут участвовать партнеры, не задействованные в вашем основном бизнесе.

   В этом случае наполнение нового проекта имуществом (в т.ч. деньгами) также должно происходить с максимально выгодными налоговыми последствиями как у передающей, так и у получающей стороны.

3. При рефинансировании в группе: перераспределение финансовых потоков между родственными компаниями (субъектами) также требует исключение излишних налоговых обязательств.

Как осуществить безналоговую передачу имущества?

1. Вклад в Уставный капитал.
2. Вклад в имущество организации (включая «дочерний подарок»), в том числе взнос в имущество в целях увеличения чистых активов.
3. Реорганизация в форме выделения.

Ключевые моменты мы зафиксировали для вас в отдельной таблице.

Нюансы Взнос в УК Взнос в имущество Взнос в имущество в целях увеличения ЧА Процедура выделения

Организационно-правовая форма компании-получателя имущества	Любая	Любая организация, в которой формируется уставный (складочный) капитал: хозяйственные товарищества и общества, хозяйственное партнерство	Установлено для хозяйственных товариществ и обществ (не применимо к производственному кооперативу, хозяйственному партнерству)	Любая
Размер долей/акций передающей стороны в уставном капитале компании-получателя	Любой	Более 50% (в случае с «дочерним подарком» доля владения материнской компании также должна превышать 50%)	Любой	Любой
Изменяется ли размер доли передающей стороны в УК	Да	Нет	Нет	Нет
Нужен ли оценщик для передачи имущества	Да	Не обязательно	Не обязательно	Не обязательно
Налоговые обязательства	Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль передающая сторона обязана восстановить НДС, принимающая — может принять к вычету (при условии применения ОСН)	Для организаций на ОСН:  нет налога на прибыль передающая сторона должна восстановить НДС, принимающая сторона не может принять к вычету	Для организаций на ОСН:  нет налога на прибыль передающая сторона должна восстановить НДС, принимающая сторона не может принять к вычету	Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль у реорганизуемой компании нет обязанности начислить НДС или его восстановить. Принимающая сторона также не обязана восстанавливать НДС
Ограничения по объекту передачи	Денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и иные права, имеющие денежную оценку	Имущество: по ст.41 ГК это вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права  (ст.129 ГК РФ)	Имущество, имущественные и неимущественные права, в том числе право требования уплаты долга	Денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и иные права, имеющие денежную оценку

Вклад в Уставный капитал

Это наиболее известный способ предоставления компании ее участниками имущества и имущественных прав. Участник любой коммерческой организации (АО, ООО и др.) может внести вклад в Уставный капитал (УК), причем как на стадии регистрации компании, так и в процессе ее деятельности.

Кроме того, вклад в Уставный капитал ООО может сделать и третье лицо при вступлении в состав участников общества. В акционерном обществе третье лицо может приобрести акции при допэмиссии, — это и будет являться взносом в УК. В счет оплаты уставного капитала могут быть внесены деньги, ценные бумаги, иное имущество или  имущественные права. 

Налоговые последствия

Вклад в уставный капитал коммерческой организации освобождается от налога на прибыль (пп. 3 п. 1 ст. 251 НК).

Что касается НДС, то в ситуации, когда доля в УК оплачивается имуществом, передающая сторона на ОСН обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС (п.

3 статьи 170 НК РФ) в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (в отношении основных средств и нематериальных активов). 

Однако принимающая сторона, если она также на общей системе налогообложения, учитывает ту же сумму налога в составе вычетов после принятия имущества на учет (п. 8 статьи 172, п. 11 статьи 171 НК РФ). В итоге сохраняется баланс уплаченных и принятых к вычету сумм НДС, что фактически означает отсутствие налоговых последствий взноса имущества в уставный капитал для собственника бизнеса.

Естественно, если мы вносим вклад в УК коммерческой организации на специальном налоговом режиме, учесть НДС в составе расходов не получится.

Дополнительные затраты

Для передачи имущества в уставный капитал закон требует провести независимую денежную оценку его стоимости (п. 2 ст. 66.2 Гражданского кодекса).

Риски

Гарантированный размер ответственности юридического лица по его обязательствам перед кредиторами равен величине уставного капитала. Также большой УК может сделать компанию привлекательной для недобросовестных третьих лиц (например, рейдеров). 

Однако участник вправе делать вклад в УК в размере, превышающем номинальную стоимость его доли. Например, для оплаты доли в уставном капитале в ООО в 10 тысяч рублей участник вполне может внести, например, 15 млн рублей.

  При этом величина номинальной стоимости его доли составит 10 000 рублей. Именно так и будет указано в ЕГРЮЛ. И данный взнос (в том числе, в части превышения реального размера вклада над номинальной стоимостью доли) не включается в налогооблагаемую базу принимающей стороны (абз. 3 пп. 1 п.

3 ст. 170, п. 11 ст. 171, п. 8 ст. 172 НК; пп. 3 п. 1 ст. 251 НК).

• Налоговые последствия при последующей продаже доли или выходе из общества
• Важно не только предоставить компании имущество без налогов, но и учесть затраты на его приобретение или создание при дальнейшем отчуждении доли в обществе.
• В таком случае возникнет доход (от продажи доли, в виде действительной стоимости доли при выходе из ООО или в виде имущества, оставшегося после ликвидации), уменьшить который в целях налогообложения можно:

• при продаже доли — на расходы, связанные с ее приобретением (для юридических лиц — пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, для физических лиц — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• при выходе — на сумму вклада в уставный капитал (пп. 4 п.1 ст. 251 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц);
• при ликвидации — на сумму фактически оплаченной стоимости доли (п. 2 ст. 277 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц).

В случае, если собственник внес в УК общества вклад, превышающий номинальную стоимость его доли, полученный при продаже (выходе, ликвидации) доход также можно будет уменьшить на сумму расходов по приобретению доли в полном объеме. Если оплата была имуществом — на сумму расходов на приобретение имущества.

Вклад в имущество (ст. 66.1 ГК РФ, ст.27 ФЗ «Об ООО») без увеличения уставного капитала

Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

Организация может передать имущество другой организации несколькими способами. В некоторых случаях это вынужденная мера (как, например, в случае реорганизации), в других – добровольная (договор купли-продажи или внесение имущества в уставный капитал). Подробно проанализированы перечисленные способы.

В случае с реорганизацией рассказано, как оценить передаваемое имущество для целей бухгалтерского учета, каков порядок налогообложения и бухгалтерского учета у реорганизуемой организации и правопреемника.

Описан порядок учета у учредителя (передающей стороны) и вновь созданной организации (принимающей стороны) в случае внесения взноса в уставный капитал. И, наконец, рассмотрен порядок передачи имущества по договору купли-продажи с налоговым и бухгалтерским учетом у продавца и покупателя.

Кроме того, в двух последних случаях приводится не только порядок учета передачи здания, но и участка земли, на котором оно находится.

Имущество, находящееся в собственности юридического лица, может быть передано другому юридическому лицу по следующим вариантам:

1. реорганизация в форме выделения;
2. реорганизация в форме разделения;
3. внесение имущества в уставный капитал;
4. передача по договору купли-продажи.

Рассмотрим подробнее перечисленные варианты.

1. Реорганизация в форме выделения

Реорганизация – один из способов образования или ликвидации юридического лица, которые должны проходить по правилам, установленным статьями 57–60 Гражданского кодекса.

Процесс реорганизации основывается на универсальном правопреемстве, которое представляет собой особый порядок перехода всего имущества, имущественных прав и обязательств реорганизуемой организации к ее преемнику.

Реорганизация может быть осуществлена в форме разделения, выделения. Реорганизация юридического лица (в том числе в форме выделения, разделения) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) (п. 1 ст. 57 ГК РФ). При этом юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ, подп. 1, 3 ст. 55 закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Документооборот

Передача имущества внутри группы компаний: как снизить налоги

Многие бизнесмены создают несколько юридических лиц и объединяют их в группу компаний. Иногда возникает необходимость передать внутри холдинга то или иное имущество. Рассмотрим, как это сделать с минимальными затратами и без проблем с налоговиками.

Зачем передавать имущество внутри группы компаний

Существуют следующие основные причины, по которым владельцы холдинга могут захотеть «переложить из одного кармана в другой» свое имущество.

1. Безопасность. Собственники бизнеса в этом случае хотят вывести имущество из компании, к которой могут быть предъявлены претензии кредиторов или контролирующих органов.

1. Реорганизация. Владельцы холдинга могут решить изменить направление деятельности той или иной компании в группе. Например – раньше организация занималась только торговлей, а теперь к ее функциям добавится производство. Естественно, в этом случае компанию нужно «наделить» соответствующими активами.

1. Развитие. Этот вариант похож на предыдущий, отличие в том, что речь идет не о перераспределении существующих функций внутри холдинга, а о запуске нового проекта. Для удобства ведения бизнеса в этом случае логично создать отдельное юридическое лицо, которому также потребуются основные средства.

Варианты передачи имущества

Большинство групп компаний построены по примерно одинаковой схеме. Внешне структуры могут выглядеть сложно, но это чаще всего связано с тем, что фактические владельцы бизнеса не хотят «светиться». Но суть юридического построения холдинга практически всегда одна: учредители-физические лица контролируют организации группы напрямую, либо через управляющую компанию.

Таким образом, имущество может быть передано:

1. От учредителя – дочерней компании.
2. От дочерней компании – учредителю.
3. Между двумя связанными компаниями, имеющими общих учредителей.

Далее рассмотрим различные способы передачи имущества применительно к статусу передающей и принимающей компании.

«Обычная» купля-продажа имущества

Этот способ имеет смысл применять только при передаче имущества между двумя юридическими лицами, связанными общим владельцем, т.к. при взаимоотношениях между материнской и дочерней компанией есть более интересные варианты.

Рассмотрим налоговые последствия такой продажи.

Чтобы не платить эти налоги, нужно минимизировать выручку. Если продавец работает на ОСНО, то цена должна равняться остаточной стоимости объекта или незначительно превышать ее. При использовании продавцом УСН «Доходы минус расходы» нужно исходить из затрат на покупку или создание продаваемого объекта.

Однако налоговики всегда внимательно следят за сделками внутри холдингов.

В случае, если доход по сделкам между взаимозависимыми российскими компаниями превысит 1 млрд рублей в год, эти операции подлежат обязательному контролю. Но внимание проверяющих могут привлечь и более «мелкие» сделки.

Например, в том случае, если одна из сторон договора платит налог на прибыль, а другая – использует один из спецрежимов (ст. 105.14 НК РФ).

Поэтому нужно заранее подготовить обоснование цены реализации. Например, снижение стоимости оборудования можно объяснить высокой степенью износа, обнаруженными при осмотре дефектами и т.п.

Если обе организации работают на ОСНО, то в целом по холдингу расходов по НДС не возникает. Налог, который начислит продавец – возместит покупатель.

Хуже, если принимающая сторона использует один из спецрежимов. Тогда НДС, который начислит продавец будет «потерян» для бизнеса. Только при использовании покупателем УСН «Доходы минус расходы» НДС можно будет учесть в затратах и частично компенсировать (в размере 15% от суммы).

Вклад в уставный капитал и взнос в имущество

Эти два способа подходят только при передаче имущества от материнской компании к дочерней. С точки зрения оформления вклад в имущество – проще. В общем случае, если возможность внесения вкладов была изначально прописана в Уставе, для этого не нужно менять учредительные документы. Однако для экономии на налогах будет выгоднее пополнить уставный капитал (УК).

Дохода по налогу на прибыль и УСН не возникает при обоих вариантах внесения основных средств (пп. 3 и 3.7 п. 1 ст. 251 и п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). 

Если основное средство вносят в уставный капитал, то его первоначальная стоимость у дочерней компании принимается равной остаточной стоимости у учредителя на момент передачи (пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Безвозмездная передача имущества между юридическими лицами

Можно дарить что-либо друг другу от чистого сердца, не ожидая ничего взамен. А можно таким способом попытаться добиться для себя каких-то финансовых выгод, например, уменьшить сумму налога.

Физические лица могут передавать друг другу любое имущество, не обременяя себя дополнительным оформлением, если они того не желают.

А вот организации должны придерживаться законодательно регламентированной процедуры.

В каких случаях можно безвозмездно передать недвижимость в собственность другого юридического лица?

В безвозмездной передаче имущества между юрлицами есть много нюансов, которые предприниматель обязан соблюдать, чтобы остаться в рамках закона. Рассмотрим, какие способы передачи имущества можно отнести к безвозмездным, как осуществляется такая передача и как правильно ее оформлять, а также проясним налоговые тонкости, касающиеся этой процедуры.

Безвозмездная передача или дарение

Организация, осуществляя свою деятельность, может принимать от других организаций или передавать им принадлежащее фирме имущество, при этом не ожидая никаких ответных шагов взамен, то есть безвозмездно. Это прямо дозволяется ст. 572 гражданского Кодекса РФ.

Каким договором оформить безвозмездную передачу недвижимости между организациями?

После того, как имущество было подарено, организация, получившая его, никаким образом не принимает на себя следующие обязательства.

1. Та или иная форма оплаты полученного имущества.
2. Встречное оказание услуг, выполнение работ, ответный имущественный бартер.

Подарком, в отличие от безвозмездной передачи, называется предоставление имущества или денег на сумму, не превышающую 3 тыс. руб. и не требующую документального оформления.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С точки зрение Налогового Кодекса, передача, пусть даже и безвозмездная – это переход права собственности на имущество от одного юрлица к другому, то есть та же реализация.

Что можно передавать в дар

Объекты для безвозмездной передачи могут представлять собой:

• ценные бумаги;
• нематериальные активы организации;
• товары;
• готовая продукция;
• материалы, сырье;
• оборудование, инструменты;
• объекты недвижимости или право пользоваться ими;
• транспортные средства;
• деньги в наличной или безналичной форме, а также погашение финансовых обязательств одариваемого.

ВАЖНО! Если вступление во владение передаваемым имуществом предусматривает регистрацию, например, речь идет об авто или недвижимости, то одариваемая сторона должна зарегистрировать это имущество за собой, и лишь тогда наступит смена собственника.

Какое имущество дарить нельзя

ВАЖНО! Образец договора между юридическими лицами о передаче в безвозмездное пользование нежилого помещения от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Некоторые категории имущества не могут быть подарены, поскольку имеют ограниченное гражданское обращение или вовсе изъяты из него. К таким предметам владения относятся:

• некоторые виды оружия;
• боевая техника и военное оборудование;
• ядовитые вещества;
• музейные и раритетные вещи;
• природные ресурсы.

Лимиты на подарки и безвозмездную передачу

Нельзя безвозмездно передавать имущество на неограниченную сумму, так же, как и неправомерны дорогие подарки между деловыми партнерами. Закон разрешает презенты не дороже 3 тыс. руб., все остальное, передаваемое в дар, необходимо оформлять соответствующим договором и проводить по бухгалтерии.

Лимиты снимаются в некоторых оговоренных законом ситуациях:

• имущество передается бюджетной или общественной структуре;
• одаривают религиозную организацию;
• активы получает некоммерческая структура, благотворительный фонд и др.

К СВЕДЕНИЮ! Организация также вправе сделать подарок физлицу, но только в том случае, если оно не состоит на государственной должности, не работает в банке или в социальных структурах (медицинских, образовательных ит.п.).

Что касается получения чего-либо в дар, то организация может быть одаренной, даже и на большую сумму:

• физическим лицом;
• государственной структурой;
• муниципальной организацией.

Бухгалтерский учет безвозмездной передачи

Бухгалтерия как дающей так и принимающей стороны обязана выполнить предписанную законом регистрацию подаренных активов.

Проводки компании-дарителя

С точки зрения бухучета, компания, отдав часть своего имущества в дар, уменьшила тем самым свои активы. С выбытием какой-то доли основных средств теоретически снижается экономическая эффективность. Поэтому такую операцию проводят по расходным статьям (п. 2 ПБУ №10/99).

ВАЖНО! Стоимость дара и траты на его безвозмездную передачу не приравниваются к расходам по налогу на прибыль (ст. 270 НК РФ).

Бухучет принимающей стороны

Компания, принявшая имущество в дар, тем самым увеличила свои активы. Стоимость полученного таким образом дохода должна быть отражена в основных показателях с учетом начисления амортизации (п. 47 Методических рекомендаций).

Чтобы правильно определить стоимость дареных активов, нужно взять ее рыночный эквивалент, актуальный на дату постановки средств на бухгалтерский учет (п. 10 Правил бухучета № 6/01), плюс дополнительные затраты, связанные с введением в собственность, если компания их понесла (например, на транспортировку, регистрацию и т.п.)

С точки зрения проводок, учет будет выглядеть так:

• дебет 08, счет 98 «Безвозмездные поступления» – заносится сумма стоимости активов;
• дебет 08, счет 60 «Сопутствующие расходы» – заносится траты, связанные с передачей активов.

Оформление по договору

Передачу имущества между юрлицами нужно регистрировать договорным путем. Закон предусматривает для этого две формы составления такого документа.

1. Договор дарения. Заключается, если предоставление имущества не требует никаких ответных обязательств. Одариваемая компания, таким образом, получает доход в размере стоимости полученного ею безвозмездно имущества, если бы оно было реализовано. Даритель при этом осуществляет расход.

Касательно налогообложения, такой договор предусматривает получение дарителем прибыли, что подразумевает налог. Величина налоговой базы рассчитывается по рыночной цене, но не должна быть меньше, чем остаточная стоимость, значащейся в бухгалтерии дарителя.

Завершается сделка оформлением акта приема-передачи.

2. Договор безвозмездного пользования (ссуды). Согласно такой форме передачи, активы передаются безоплатно, но с условием их возврата в том же виде, естественно, с учетом предусматриваемой амортизации. При этом оговаривать срок передачи в договоре не обязательно, он может считаться действующим вплоть до ликвидации организации либо пожизненно. Формально одариваемая сторона не вступает в собственность на переданное имущество, но фактически может использовать его, как свое собственное.

Документы, необходимые для оформления

Собираясь к нотариусу для заключения одного из этих видов договоров, представителям организаций нужно подготовить такие документы:

• заявление дарителя (юрист подскажет, как его правильно составить);
• регистрационные документы обеих компаний;
• бумаги, подтверждающие полномочия лиц заключать договоры от имени компании;
• удостоверения личности полномочных представителей;
• правоустанавливающие документы на даримое имущество.

ВНИМАНИЕ! Уточните список документов, которые понадобятся в вашем конкретном случае: перечень у разных нотариусов может отличаться, а для некоторых категорий презентов иногда нужны особые бумаги.

Как происходит сделка

Пусть даже при передаче тех или иных активов не фигурирует плата, данная операция юридически является сделкой. Ее регистрация происходит в присутствии нотариуса по следующей процедуре.

1. Процесс согласования передачи части собственности между компаниями (их представителями).
2. Компания-даритель документально гарантирует право собственности на активы, переходящие другому юрлицу.
3. Составление заявления от компании, передающей дар, в котором декларируется это намерение.
4. Составление договора о дарении или безвозмездной передаче (ссуде).
5. Заверение договора у нотариуса в присутствии представителей обоих юрлиц.
6. Государственная регистрация договора в местном Управлении федеральной регистрационной службы.

А что с налогами?

Поскольку дар является прибылью, то в некоторых случаях он облагается соответствующим налогом. Разница зависит не только от суммы переданного актива, но и от налоговой системы, которой придерживается одариваемое юрлицо. На общей системе юрлицо-даритель уплачивает НДС (презент проводится как реализация), а получатель платит налог на внереализационные доходы (ст.250 НК РФ).

НДС не платится, если:

• активы получены по международным договорам Российской Федерации;
• переданные средства предназначены для безопасности атомных станций;
• имущество подарено учредителем-владельцем 50% и более уставного капитала;
• одаривают некоммерческое образовательное учреждение;
• средства переданы на благотворительность;
• дарятся деньги в любых формах.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Некоторые случаи дарения предусматривают льготное начисление НДС.

Имущество организации принадлежит ее собственнику. Оформляем отношения

Я учредитель ООО. Я собственник здания и основных средств. Обязан ли я заключать договор аренды с ООО? Если я обязан, как выгоднее это сделать? ООО занимается производством в моем здании и на моем оборудовании.

В Вашей ситуации есть собственник имущества (физическое лицо) и организация (юридическое лицо), учрежденная этим соб­ственником, которая фактически пользуется этим имуществом.

Несмотря на то, что собственник имущества являются учредителем организации (то есть на первый взгляд может показаться, что организация и ее учредитель неразделимы), тем не менее с точки зрения гражданского и налогового законодательства организация и ее учредитель – это совершенно самостоятельные, отдельные лица.

Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам (ст. 87 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

• Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
• Одно лицо (ООО) может пользоваться имуществом другого лица — собственника имущества.
• Такое пользование может быть возмездным (тогда между сторонами заключается договор аренды) или безвозмездным (тогда имеют место отношения по договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды).
• Вы как собственник имущества можете передать ООО здание и оборудование в пользование по договору аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В Вашем случае одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.

Поэтому в силу п. 1 ст. 609 ГК РФ этот договор должен быть заключен в письменной форме.

Кроме того, в Вашей ситуации письменная форма договора аренды (в виде одного документа, подписанного сторонами) необходима еще и потому, что в аренду передается здание, а п. 1 ст. 651 ГК РФ предусматривает заключение договоров аренды здания только в письменной форме.

При этом несоблюдение формы договора аренды здания влечет его недействительность.

Если договор аренды здания заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

1. Договор аренды оборудования госрегистрации не подлежит.
2. Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон договора и может быть любым.
3. При этом необходимо учитывать то, что ООО и его учредитель могут быть признаны взаимозависимыми лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

В п. 1 ст. 20 НК РФ приведен также перечень ситуаций, когда лица могут быть признаны взаимозависимыми.

Рассматриваемая ситуация прямо не указана в данном перечне, однако суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 20 НК РФ).

То есть учредитель и ООО могут быть признаны взаимозависимыми лицами, но только на основании судебного решения.

Заключение сделки между взаимозависимыми лицами в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ является одним из оснований, при наличии которых налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам.

Если в результате проверки будет выявлено отклонение установленного сторонами размера арендной платы более чем на 20 процентов от рыночной цены аренды аналогичного имущества, то налоговые органы на основании п.

3 ст. 40 НК РФ могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы, услуги.

• Поэтому единственным вариантом, который сможет гарантировать отсутствие проблем с налоговыми органами, является заключение договора аренды с указанием в нем суммы арендной платы, размер которой может быть ниже рыночного, но не более чем на 20 процентов.
• Однако на практике налоговые органы часто сталкиваются с тем, что им не удается доказать суду размер рыночной цены.
• Тем не менее если инспекция доначислит налоги, то чтобы доказать незаконность такого доначисления, Вам придется обращаться в суд.
• С другой стороны, если Вы установите размер арендной платы не в какой-то минимальной сумме, а по рыночной цене, то физическое лицо — собственник помещения должен будет уплатить в бюджет большую сумму налога на доходы физических лиц.

Ведь доходы от передачи имущества в аренду признаются налогооблагаемым доходом физических лиц (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

При этом российская организация, уплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ (ст. 226 НК РФ, письмо Минфина РФ от 07.10.2009 г. № 03-04-06-01/257).

Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику

• Вопросы сохранения права собственности на имущество.
• Содержание
• Вопросы сохранения права собственности на имущество и его регистрации регулируются нормами гражданского законодательства, нормативными актами и законами.
• Собственность на имущество подразумевает владение, распоряжение и пользование имуществом (движимым и недвижимым) в законных целях, для удовлетворения своих потребностей.
• Собственник имеет право:

• распоряжаться собственностью на свое усмотрение, если это не выходит за рамки закона;
• осуществлять действия по отчуждению собственности – дарить, продавать, сдавать в аренду;
• использовать частную собственность по назначению;
• передать право собственности юридическому лицу. Например, в случае с унитарными муниципальными и государственными организациями.

В обязанности собственника входит содержание имущества, уход за недвижимой и движимой собственностью. Владелец несет ответственность за вред и убытки, которые понести другие лица по причине недобросовестного использования или ухода за имуществом. Бремя ответственности за имущество возлагают на собственника положения Гражданского кодекса.

Имущество, которое находилось у муниципальной или государственной структуры, может быть предано другим собственникам на основаниях, предусмотренным законом:

• продажа организация на аукционе, на торгах в форме конкурса.
• приватизация предприятия.
• другие основания, предусмотренные положениями закона.

Право хозяйственного ведения, на основании которого муниципальные и государственные структуры могут получить в пользование имущество, сохраняется, если предприятие покупает такое правовое образование:

• субъект Федерации;
• Российская Федерация;
• муниципальное образование.

Имеется в виду, когда право собственности на определенное предприятие передается:

• от Российской Федерации к субъекту Федерации;
• от Российской Федерации к муниципальному образованию;
• от субъекта Федерации к Российской Федерации или муниципальному образованию;
• от муниципального образования к Российской Федерации или субъекту Федерации.

Сохранение прав на имущество рассматривается в положениях закона и нормативных актов.

Основания перехода имущества от государства или муниципального образования к иным собственникам

Основанием перехода имущества являются положения закона и нормативных актов. Порядок перехода и его особенности рассматриваются в рамках гражданского законодательства.

При покупке предприятия – государственного или муниципального – может быть сохранено право хозяйственного ведения. Для этого нужно, чтобы данное предприятие было куплено: Российской Федерацией или ее субъектом, муниципальным образованием.

Права собственности на недвижимую и движимую собственность при этом передаются:

• от Российской Федерации муниципальному образованию или субъекту Федерации;
• от муниципального образования субъекту Федерации или Российской Федерации;
• от субъекта Федерации муниципальному образованию или Российской Федерации.

Регистрация права на имущества осуществляется, согласно нормам закона.

Отличие сохранения прав собственности учреждения от прав собственности предприятия

Сохранение прав собственности предприятий и учреждений на недвижимую и движимую собственность рознятся, что обусловлено отличиями в правовом положении данных структур.

Особенности сохранения прав предусмотрены нормами законодательства, положениями Гражданского кодекса:

• Если учреждение было учреждено публично-правовым образованием, передача права собственности будет приватизацией собственности. При этом передача может осуществляться юридическим и физическим лицам в рамках положений законодательства.
• Право собственности может быть передано от Российской Федерации физическим лицом.
• Особенности передачи прав учреждения объясняются тем, что данная организация может быть создана и юридическим лицом, и физическим.

Нормы передачи недвижимой и движимой собственности, регистрации имущества, содержатся в ГК РФ.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Также вам будут полезны следующие статьи:

Передаем права на владение недвижимым имуществом

2016-11-09

Право осуществлять действия со своим имуществом

Согласно действующему законодательству, право собственности на имущество позволяет владеть, использовать и распоряжаться активами. Другими словами, право собственности предоставляет возможность осуществлять абсолютно любые действия с собственным имуществом, что не противоречит действующим нормам и законодательству, не нарушают прав с интересами других граждан.

К примеру, собственник вправе передать свое право на недвижимость. Однако, необходимо помнить, что право владения собственностью влечет целый ряд обязанностей: это бремя расходов на содержание и осуществление ремонтных работ.

Популярные способы передачи права владения собственностью

Законодательство рассматривает переход права собственности на квартиру несколькими способами: купля – продажа, дарение, завещание, приватизация, договор ренты. Самыми распространенными способами перехода прав владения имуществом являются первые три.

Договор передачи имущества купли – продажи используется при возмездной передачи недвижимости иному лицу. Новый владелец — покупатель должен будет оплатить товар продавцу. Сумма в отдельном случае назначается индивидуально. После подписания договора собственник получает специальное свидетельство.

Несколько похожим вариантом перехода прав является так называемый договор мены. Он применяется только тогда, когда владельцы квартир хотят обменяться. Они должны подписать документы. Что касается стоимости объектов для обмена, то она обязательно должна быть одинаковой.

Если помещения не равнозначные, то оговаривается сумма доплаты и указывается в договоре.

Второй часто используемый переход права — это договор дарения. Он считается безвозмездной и самое главное добровольной передачей имущества новому правообладателю от собственника.

Этот вариант возможен только между людьми, отношения которых носят не коммерческий характер. Оплата при подписании договора дарения исключена.

Необходимо помнить, что новый правообладатель должен заплатить установленный налог, составляющий 13% от всей стоимости квартиры.

Завещание является третьим способом передачи прав на собственность и представляет собой пожизненное волеизъявление собственника. Он может самостоятельно выбирать, кто достоин владеть имуществом. особенностью этого способа в том, что до смерти завещатель оставляет за собой право пользоваться имуществом. Наследник вступает в права только лишь после кончины завещателя.