Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

  • Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.
  • Оформите переуступку права аренды земли
  • Можно ли продать часть участка без дома по закону?

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент по недвижимости?

  1. При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.
  2. Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом
  3. Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Фнс россии разъяснила, в каких случаях нужно платить ндфл при продаже части земельного участка

Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Начальник Управления налогообложения доходов физлиц и администрирования страховых взносов ФНС России Михаил Сергеев дал разъяснения по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи части разделенного земельного участка.

Налогоплательщик владел земельным участком более 10 лет, но потом решил разделить его и продать одну часть. Как пояснил эксперт, при разделе первоначальный земельный участок перестает существовать и образуются несколько новых участков (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса).

Им присваиваются новые кадастровые номера и проводится государственная регистрация прав собственности на эти участки в ЕГРН (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, ст. 219 Гражданского кодекса).

День такой регистрации и является тем моментом, с которого будет отсчитываться срок владения имуществом, в течение которого вновь образованные участки находились в собственности продавца. Такая позиция налоговых органов подтверждается и судами (п.

19 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных спорах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2017 года по вопросам налогообложения).

Стоит учесть, что если такое разделение произошло до 2016 года, то в 2019 году уже можно продавать участок не опасаясь начисления налога. Ведь в старой редакции Налогового кодекса было установлено, что НДФЛ не начисляется на доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности три и более года (п. 17.1 ст.

217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.). Если же свидетельство о постановке на учет новых участков получено в 2016 году или позже, то ждать начала «необлагаемого» периода придется дольше – пять лет (п. 2, п. 4, подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Так, часть разделенного, например, 15 марта 2017 года участка продать без начисления налога можно будет только начиная с 16 марта 2022 года.

При продаже участка ранее истечения указанного срока, продавцу необходимо будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от продажи земли. Уплатить же налог нужно не позднее 15 июля года подачи декларации (подп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Указанные выше разъяснения размещены на официальном сайте журнала «Налоговая политика и практика», учредителем которого является ФНС России.

Документы по теме:

Налоговый кодекс Российской Федерации

Как продать участок с недостроем и можно ли хозяйничать на «ничейных» сотках: прямая линия по вопросам землеустройства

Как продать земельный участок с недостроенным домом, что делать с коптящей небо соседской баней, как не испортить отношения с дачником, у которого в огороде растет бурьян, и не оказаться арестованным за захват “ничейного” поля? На эти и другие вопросы на прямой линии “Гомельскай праўды” ответил начальник главного управления земле­устройства облисполкома Александр МАТАРАС. Можно ли продать часть участка без дома по закону?

Дом раздора и участок под временные грядки

Прямая линия? Гомельчанка Светлана Жукова беспокоит. Проживаю по улице Рокоссовского, 5. Сосед на своем участке построил баню и кочегарит с утра до ночи. Дышать нечем! Городские службы помочь не могут: стройка, мол, узаконена, есть все необходимые согласования. Но мы, соседи, задыхаемся от дыма. Разве это дело?

— К сожалению, выдачей разрешений на строительство, как и контролем за построенными объектами, наша служба не занимается.

Проводить исследования атмосферного воздуха — компетенция городского центра гигиены и эпидемиологии или экологов. Зафиксируют превышение нормативов по выбросу загрязняющих веществ — будут разбираться.

Если есть сомнения по поводу самовольного занятия участка под строительство бани, наша служба готова проверить его законность.

— Спасибо, надеюсь на ваше участие в такой проверке.

Добрый день! Хотелось бы получить совет в возникшей ситуации. Моя дочь и зять начали строить дом, но так и не сумели его достроить. Сейчас разводятся. В настоящее время дочка с детьми снимает квартиру. Можно ли разделить недостроенный дом, который оформлен на нее? Или лучше его обменять или продать?

— Имущество, нажитое в браке, считается собственностью обоих супругов. Если нет возможности договориться с бывшим мужем, надо обращаться в суд. Но изначально следует определиться с домом. Одно из решений суда может быть, например, таким: дом переходит вашей дочери, а она выплачивает бывшему супругу его долю.

— А продать дом без завершения строительства можно?

— Нет.

Здравствуйте, Александр Васильевич. Из Гомеля звоню. Подскажите, могу ли я взять во временное пользование земельный участок в Гомеле под огородничество?

— Это зависит от того, в каком доме вы живете. Если в многоквартирном — то такого права нет, если в частном секторе и ваш земельный участок меньше 15 соток, то это возможно. Но я рекомендую подобрать такой участок в Гомельском районе. С адресами свободных участков можно ознакомиться на сайте Гомельского райисполкома. Есть банк данных свободных участков и на электронном портале нашей службы.

Читайте также:  Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Александр Васильевич, надеюсь только на вашу помощь. Это Елена Леонидовна звонит из Рогачева. Насмотрели мы в одной деревне в районе дом под дачу, который три года как стоит без наследников пустой. Готовы купить его. Обращались с просьбой в местный сельсовет, но там не торопятся с оформлением дома, кивают на необходимость судебного решения. Можно как-то ускорить процесс?

— Можете обратиться с такой просьбой в районный Совет депутатов, чтобы они в свою очередь подтолкнули сельский Совет быстрее заняться домом. Но обойти суд в этом процессе все равно не удастся: сначала пустующий дом (если нет наследников) надо передать в коммунальную собственность, и только потом исполком примет решение о его продаже или сносе.

— Спасибо за подсказку, так и сделаем.

Это прямая линия? Алла Александровна Кучерова из Речицы звонит. Рядом с домом по улице Путевой, где я живу, стоит заброшенный дом. Лет пятнадцать там уже никто не живет, обвалилась крыша, упал потолок. А проблема в том, что соседские деревья падают и ломают мой забор. Что делать?

— Обратиться в райисполком, чтобы определить судьбу этого ветхого дома. Районный суд сначала должен передать его в коммунальную собственность, а райисполком потом будет решать, что с ним делать дальше.

— Это дело не одного дня, а деревья уже сейчас доставляют неудобства. Но похозяйничать там с топором не решаюсь, ведь это чужая собственность…

— Думаю, что обрезать ветки, которые падают и ломают забор, можно и сейчас.

Жанна Владимировна из деревни Запрудье Рогачевского района беспокоит. У нас два хозяина под одной крышей. Дом мы уже разделили и права узаконили, сейчас очередь за разделом земельного участка. Подскажите, пожалуйста, сколько, примерно, стоит такая процедура?

— Не волнуйтесь! Если узаконен раздел постройки, то разделить земельный участок гораздо проще. Выполняет эту работу институт “Гомельгипрозем”. Точную стоимость такой услуги не скажу, но примерно рублей 300 иметь надо.

Взялся за гуж, не говори, что не дюж

Меня зовут Константин. У моего брата есть участок с недостроенным домом. Хочет его продать. Это можно сделать?

— Если земельный участок под застройку он получал как нуждающийся в улучшении жилищных условий, то продать дом с участком имеет право только через 8 лет после ввода в эксплуатацию. Если участок приобретен с аукциона, то продать можно после ввода в эксплуатацию дома.

Это прямая линия? У меня такой вопрос: в Речицком районе есть родительский дом, который три года стоит пустой. Не хочется его сносить, это родовое гнездо, память о родителях. Посоветуйте, как его сберечь?

— Все просто: поддерживайте дом (стены, крышу и т. д.) в порядке, как и свой земельный участок. Вот и все требования.

— А если нет возможности ездить из Гомеля, чтобы весной засевать огород, а потом за ним ухаживать…

— Закон не заставляет засевать огород и выращивать там овощи. Можно просто скашивать траву, чтобы не стояли стеной сорняки. — Действительно, это проще. Спасибо огромное!

— Добрый день! Есть такой вопрос. Два года назад получил земельный участок для строительства жилого дома, заложил фундамент, купил часть стройматериалов. Но сейчас вижу, что завершить строительство в ближайшее время не получится. Правда ли, что обязательно надо уложиться в три года?

— Да, правда. Согласно законодательству строительство капитальных строений в виде жилого дома на земельных участках, предоставленных в частную собственность или пожизненное наследуемое владение для строительства и обслуживания жилого дома, должно быть завершено в течение трех лет. При этом завершением строительства считается возведение не только фундамента, но и стен, крыши жилого дома, независимо от ввода его в эксплуатацию.

— Разве не берутся во внимание объективные причины? Тяжелое материальное положение, например, или болезнь ребенка, который нуждается в лечении в другом городе или за границей?

— Берутся. Если такую причину сочтут в исполкоме объективной, то срок строительства может быть продлен. Но не более чем на два года. А вот заявить об уважительной причине нужно не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства. Право на продление срока строительства может быть получено только один раз.

— Тогда еще такой вопрос: может, все-таки лучше консервация стройки?

— Консервация жилого дома в случае невозможности завершения его строительства в указанный срок и благоустройство земельного участка, на котором стоит дом, может быть проведена один раз. Срок ее не должен превышать трех лет.

— Если и в этот срок не уложусь?

— В таком случае у вас просто заберут земельный участок. Местный исполком после получения документа об оценке стоимости вашего незавершенного строительного объекта подаст заявление в суд об изъятии участка с домом для продажи с аукциона.

— А если я купил земельный участок или “незавершенку”, тогда тоже должен завершить строительство в течение трех лет?

— Да. Действие Указа № 87 распространяется и на земельные участки, приобретенные по договорам купли-продажи или полученные по наследству.

— Вы меня расстроили, но за разъяснение все равно спасибо.

Здравствуйте. Из Калинковичей вас беспокоят. Недавно получил участок земли для возведения дома. В какой срок я должен приступить к строительству?

— В течение одного года со дня получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка вы должны приступить к началу строительства.

Под этим понимаются строительно-монтажные работы в соответствии с утвержденной проектной документацией на дом, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории — это земляные, каменные, бетонные, плотничные, столяр-ные, кровельные и другие работы.

Меня зовут Владимир Николаевич. Звоню по такому поводу. В Романовичах, в новом районе застройки, есть земельный участок под индивидуальное строительство. Три года почти прошло, а достроить дом не хватает сил. Можно ли продать этот участок? — Обращайтесь с заявлением в Гомельский горисполком, постарайтесь убедить в исключительности жизненных обстоятельств, которые заставляют вас пойти на такой шаг.

— А вернуть вложенные в стройку деньги реально?

— Вернется только сумма, полученная от продажи недостроенного дома, за вычетом расходов на проведение публичных торгов.

Алло, вам звонит Алексей Федорович из Гомеля. Недавно получил земельный участок для строительства дома. А в документах написано про ограничения в использовании земли. Скажите, пожалуйста, что это значит?

— Ограничения могут быть в отношении земельных участков, расположенных в охранных зонах объектов инженерной инфраструктуры или на природных территориях, которые подлежат специальной охране. Например, в связи с прохождением по земельному участку охранной зоны линии связи. Это значит, что в определенном месте участка (оно указано в материалах землеустроительного дела и в свидетельстве о государственной регистрации) устанавливаются ограничения на его хозяйственное использование. В границах охранных зон, как правило, запрещено проводить всякого рода строительные, монтажные, взрывные и земляные работы, связанные с разработкой грунта. Охранные зоны могут устанавливаться для газопроводов, линий связи, водо- и трубопроводов.

Я индивидуальный предприниматель, арендую участок земли. Плачу за него арендную плату, величина которой указана в договоре аренды на 20 лет. Но недавно получил из землеустроительной службы уведомление, что плата по решению исполкома повышается в два раза. Правомерно ли такое решение?

— В соответствии с действующим законодательством местным исполкомам предоставлено право увеличивать (или уменьшать), но не более чем в два с половиной раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов. В частности, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Закон позволяет взимать с них арендную плату за земельный участок в увеличенном размере без заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды. Но, принимая такое решение, исполком должен учитывать состояние рынка недвижимости региона и влияние различных факторов на рыночную стоимость. Месторасположение земельного участка — один из ключевых факторов, который оказывает влияние на кадастровую и рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

— Что будет, если все-таки откажусь уплачивать арендную плату в увеличенном размере?

— В этом случае земельный участок может быть изъят в судебном порядке, несмотря на то, что на нем может находиться капитальное строение. Этот объект также изымается путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Добрый день, прямая линия! Беспокоит Павел Ильич. Имею земельный участок в садоводческом товариществе под Гомелем. Подскажите, пожалуйста, если я куплю еще один участок рядом, то могу их объединить в один?

— В соответствии с требованиями статьи 10 Кодекса Республики Беларусь о земле слияние земельных участков может быть проведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышают предельные размеры — 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества. При этом надо смотреть, чтобы не были нарушены и другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Жалоба с бородой, «захватчики» земли и дачники-лентяи

Это Николай Потапенко из Рогачева звонит. Не первый год пытаюсь узаконить свой земельный участок. Но не решается вопрос, и все тут. Мою проблему вы хорошо знаете… В феврале стукнет 78 лет, могу не успеть. Перед супругой и дочкой неудобно, скажут, такой умник, а не сумел сделать простое дело. — Ответы на ваши неоднократные обращения в землеустроительную службу и другие инстанции вы не один раз получали с подробными разъяснениями. Поэтому ничего нового сейчас сказать не смогу. Подтверждайте свое право собственности на дом, тогда не будет проблемы и с узакониванием земельного участка.

— Как это сделать, Александр Васильевич?

— Поможет только одно — решение суда о том, что вы являетесь собственником дома. И вы это знаете.

— В этом случае придется заплатить немалые судебные издержки.

— К сожалению, это не моя прихоть, таковы требования закона.

Зовут меня Любовь Андреевна. В нашем садоводческом товариществе некоторые дачники прихватили к своим соткам по метру ничейной земли. А кое-кто отодвинул забор на метр вглубь леса. Чем при проверке границ участков может обернуться такое поведение?

— Да, иногда люди самовольно занимают земли, в том числе лесного фонда, за пределами своих зарегистрированных участков. Переносят заборы, разбивают там грядки, складируют стройматериалы, даже возводят хозпостройки. При этом не осознают всей серьезности таких нарушений. И зря. Статья 23.

41 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь в таких случаях предусматривает штраф в размере от 10 до 30 базовых величин на физическое лицо, на индивидуального предпринимателя — от 20 до 100, на юридическое лицо — от 50 до 300 базовых величин.

За повторное нарушение в течение года такого «захватчика» могут привлечь и к уголовной ответственности с назначением ему более крупного штрафа, исправительных работ и даже ареста.

Читайте также:  Как выйти из дома престарелых по законодательству рф?

Валентина Семеновна вас беспокоит. Хочу рассказать о проблеме нашего садоводческого товарищества. Некоторые дачники появляются там несколько раз за лето. Взносы платят, но огороды не засевают, земля, как говорится, гуляет. Хорошо, если один раз за лето скосят траву и уберут участок. Но и это не всегда бывает. Как можно повлиять на них законным путем?

— Если замечания председателя садоводческого товарищества не имеют воздействия на таких нерадивых дачников, сообщите в подразделение по землеустройству райисполкома о запущенном участке. Если его хозяин не выполнит предписание по наведению порядка на земле, то его оштрафуют. Не исправится — могут изъять земельный участок.

  • — А если он приватизирован?
  • — Закон позволяет это сделать в данном случае.
  • — Может ли председатель садоводческого товарищества передать неухоженный участок другому члену СТ, чтобы тот его засевал и содержал в порядке?

— У председателя садоводческого товарищества такого права нет, принимать решение о том, как распорядиться дачными сотками, может только райисполком. Но если хозяин запущенного участка сам договорится с соседом об использовании огорода и содержании его в чистоте, пожалуйста, почему бы и нет? Главное, чтобы земля была в порядке.

Александр Васильевич, здравствуйте! Екатерина Ивановна вас беспокоит. Имею дачу в Добрушском районе. Столкнулась с такой ситуацией. На огороде моего соседа несколько лет стоит бурьян. Семена сорняков летят на мои грядки. Хотела сама сжечь эти сухие заросли, но боюсь, что вспыхнут как спичка и случится пожар…

— Чтобы не стать виновником пожара и не портить с соседом отношения, советую обратиться в отдел землеустройства Добрушского райисполкома. Там примут меры: выедут на место, дадут вашему соседу предписание или оштрафуют. Если не получится, обращайтесь к нам — главное управление землеустройства облисполкома.

— Спрошу еще о котах и собаках, которые многие дачники вывозят летом на природу. Есть такой любитель домашних животных и у нас, четыре его кошки и две собаки топчут чужие огороды. Может ли общее собрание своим решением исключить его из членов СТ?

— У садоводческого товарищества есть устав, в котором прописаны права общего собрания и председателя СТ. Право изъятия земельного участка есть только у местного исполкома. Это его компетенция.

КСТАТИ

Работники землеустроительной службы Гомельщины ежегодно выдают около 30 тысяч предписаний нерадивым хозяевам. Требование только одно: благоустроить и эффективно использовать земельный участок. Ведь, если имеется право на него, не нужно забывать и об обязательствах. Может, это звучит и высокопарно, но землю нужно любить. Тогда и она не поскупится на отдачу.

Как по закону выкупить у соседа часть его земельного участка — подробная инструкция в 3 шага

Статья обновлена: 21 апреля 2020 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу ситуацию, когда собственник участка хочет выкупить часть соседнего участка. Без разницы, какой размер этой части будет — хоть 0,5 сотки. Опишу подробную инструкцию, с какими проблемами можно столкнуться и как их решить. Инструкция подходит для любых участков — ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.п.

Только при таких условиях можно выкупить часть участка у соседа:

  • Оба участка должны стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По ссылке найдете подробную инструкцию с картинками — как проверить стоит ли участок на кадастровом учете. Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно это исправить. И только потом можно выкупать часть соседнего участка. Инструкция — как поставить участок на кадастровый учет.
  • Другие статьиКак узнать кто владелец земельного участка — онлайн способ.Как изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; садовый/дачный участок в ИЖС

  • У обоих участков должны быть определены границы в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Часто бывает такое, что хоть участок и стоит на кадастровом учете (об этом выше), но границы его не определены. Наша отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка. Если кратко, то найдите участки на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести их кадастровые номера. Если границы участка определены, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если не определены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае нужно сначала установить границы участка — инструкция. Делается это через межевание и внесения границ на кадастровый учет. А потом можно выкупать часть у соседа. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Границы определены Границы не определены
  • Участки должны быть в собственности — пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ. Логично, что только собственник участка может продать его часть. И только собственник может присоединить к своему участку часть соседнего. Некоторые думают, что если жилой дом оформлен в собственность, то и участок автоматически оформляется. Или когда собственник участка умер, то наследники без вступления в наследство могут продать участок или его часть. Это все неверно. Инструкции — как оформить земельный участок в собственность, отдельно оформить по дачной амнистии.
  • Нужно учесть минимальную и максимальную площадь участков — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация. К тому же, площадь зависит от категории и ВРИ участка. Например, минимальный размер для участка ИЖС в Одинцовском районе Московской области — 8 соток. Есть два смежных участка — первый 10 соток, второй 9. Собственник первого участка захотел выкупить часть у собственника второго, которая получилась размером в 2 сотки. Но они не смогут такое оформить, потому что второй участок станет площадью в 7 соток, а минимальный размер установлен в 8 соток. Поэтому собственник может выкупить максимум 1 сотку у соседа. Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение

Перераспределение в нашем случае — это процедура, когда один участок присоединяет к себе часть соседнего (смежного) и выплачивает соседу за это компенсацию. В результате у обоих участков меняется площадь (один становиться больше, другой меньше), конфигурация и границы — пп. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ. Точнее появятся два новых участка, а старые прекратят свое существование.

Краткая инструкция: Собственники обоих участков обращаются к кадастровому инженеру и говорят, что один из них хочет купить такую-то часть участка у соседа. Кадастровый инженер оформит им межевой план, в котором укажет как было и как стало. Потом собственникам нужно подписать соглашение о перераспределении земель и подать его в МФЦ вместе с межевым планом.

Иногда бывает, что участки имеют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Например, один участок ИЖС, другой ЛПХ.

В 90% случаев это не будет считаться проблемой, потому что территориальная зона позволит автоматически перевести часть соседнего участка в нужный ВРИ. Но бывает, что выкупить не получится из-за разных ВРИ.

В любом случае, кадастровый инженер сразу скажет — можно ли выкупить при разных ВРИ или нет.

Другие статьи

Как разделить земельный участок на 2 и более участков.Проверка земли на обременение — онлайн способы.

Шаг №1 — Проводим межевание участков

Межевание — это кадастровые работы в результате которых оформляют межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нашем случае это работы по установлению границ новых участков, которые появятся в результате присоединения части одного участка к другому.

Межеванием занимается кадастровый инженер, который может работать на себя как ИП или в какой-либо геодезической компании — ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Услуга стоит от 10 тысяч рублей и оформляется примерно месяц. Соседи сами должны решить кто и сколько заплатит за межевание.

  1. Всем совершеннолетним собственникам обоих участков нужно обратиться к кадастровому инженеру, подробно объяснить какую часть участка хотят выкупить и где провести границу. Например, 3 метра от забора и до такой границы. Лучше для наглядности нарисовать планы участков на бумаге и какой кусок нужно выкупить. Если хотят выкупить определенный размер соток (например, 2 сотки), то кадастровый инженер сам посчитает где провести границу. Но для этого ему придется выезжать на участки. Об этом ниже.

    При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок — свидетельства о регистрации права или выписки из ЕГРН/ЕГРП на каждый участок (как и где заказать выписку).

    Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ и составит договор подряда, который нужно подписать (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

  2. При выкупе части участка межевание можно провести 2 способами:
    • Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки. Так можно сделать, если на участках уже делали межевание и собственники уверены, что границы участков на 100% точные. Потом собственники сами проведут или уже провели новые границы. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд и за уточнение границ (вынос точек в натуру). Но я лично советую второй способ и объясню почему.
    • Способ №2. Кадастровый инженер выезжает на участки. Часто фактические границы участков (на местности) не совпадают с границами, которые указаны в кадастре. Даже если до этого делали межевание и устанавливали границы. Сначала инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры снимет фактические координаты каждого угла (повторных точек) обоих участков. Потом сверит эти координаты с координатами из кадастра. Услуга называется вынос точек в натуру. Может получится так, что один из участков немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы. Поэтому лучше все перепроверить. Участок по факту сдвинут и наслоился на другой (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить) Иногда собственники на участках уже сами провели новую границу, и теперь нужно точно посчитать размер. Или хотят выкупить 2 сотки и не знают как посчитать. В общем, лучше всегда заказывать выезд инженера. Он сделает точные замеры. При перераспределении участков не нужно согласовывать границы с собственниками других смежных участков. Нет такого требования в законе. Как я указывал выше, у обоих участках должны быть установлены границы в кадастре. Согласование с соседями нужно только при установлении границ.
  3. Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

    Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На межевом плане будет указано как было и как стало.

    А именно координаты с границами прежних участков, их площадь, расположение и кадастровые номера + координаты с границами, площадь и расположение вновь образованных участков.

    Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ.

В нашем случае компенсация — это заранее оговоренная стоимость за часть земельного участка, которую нужно заплатить соседу.

Соглашение составляется в простой письменной форме, к нотариусу обращаться необязательно (скачать образец для ознакомления). В нем нужно указать:

  • Паспортные данные собственников обоих участков.
  • Данные о прежних участках — их площадь, кадастровые номера и адреса.
  • Данные о вновь образованных участках (их площадь, кадастровые номера и адреса) и кому они будут принадлежать.
  • Указать, что межевой план идет как приложение к соглашению.
  • Размер компенсации. Выше я указал что это. Можно дополнительно указать порядок расчетов.
Читайте также:  Входит ли площадь лоджии и балкона в отапливаемую площадь?

Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Менять размер доли в таком соглашении нельзя.

Крайне не советую составлять соглашение самостоятельно. Выше я указал ссылку на образец только для ознакомления, чтобы собственники хотя бы понимали что это за документ. Лучше обратиться для этого к специалисту. Некоторые кадастровые инженеры могут составить соглашение или юристы в геодезической компании, в которой они работают.

Другие статьи

Можно ли продать участок без проведения межевания — вступил в силу новый Федеральный закон.

Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении

Выше я писал, что при перераспределении старые участки прекращают свое существование и образуются новые участки — с новыми границами, площадью и т.п. Поэтому собственникам нужно подать соглашение о перераспределении на регистрацию. Новые участки будут поставлены на кадастровый учет и на них будут зарегистрированы права собственности.

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

  1. Всем собственникам участков нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей с каждого участка (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Это госпошлина только за регистрацию права собственности. Услуга по постановке новых участков на кадастровый учет бесплатна. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Договор основания. Если собственники купили участок, то договором основания является договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.;
    • Межевой план на диске;
    • Подписанное соглашение о перераспределении участков;
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит два заявления о постановке новых участков на кадастровый учет и регистрации права на них. По одному заявлению на каждый участок. Собственникам нужно их проверить и подписать. Еще могут дать на подписание заявление о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.

    Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Поменять размер доли нельзя.

  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений в кадастр. Дополнительно владельцам дадут выписки из ЕГРН на каждый участок.

В течение месяца на кадастровой карте появятся обновленные участки с новыми границами и площадями.

Способы оплаты за покупку части участка

  • Способ №1 — сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после регистрации соглашения), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Способ №2 — аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт документы, подтверждающие регистрацию — обычно это выписка из ЕГРН (ее выдают после регистрации соглашения). Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Способ №3 — аккредитив. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Ссылка на основную публикацию