Можно ли приватизировать квартиру, если дом аварийный?

Возможность бесплатно приобрести жилье по приватизационной программе была продлена на неопределенный срок. Одним из наиболее сложных вопросов для граждан остается неудовлетворительное состояние жилфонда, в том числе его аварийность. Рассмотрим, можно ли оформить квартиру по приватизации, если она находится в аварийном доме.

Как приватизируется жилье в аварийном доме

Для оформления муниципальной квартиры в собственность жильцов применяются нормы Закона РФ № 1541-1. Этот нормативный акт исключает из приватизационной программы следующие виды объектов:

  • жилые
    помещения в закрытых военных городках;
  • квартиры
    и комнаты, которым присвоен статус служебного жилья;
  • помещения
    в общежитиях;
  • квартиры,
    непригодные для проживания, а также расположенные в аварийных домах.

Выявление таких оснований происходит при
рассмотрении заявления от жильцов. Сведения о включении здания в состав
аварийных домов должно подтверждаться муниципальным актом, включением дома в
специальный реестр.

Законодатель исключает аварийные объекты
из-под действия программы приватизации. Однако для присвоения указанного
статуса многоквартирному дому недостаточно, чтобы он был ветхим или требовал
проведения ремонта.

Аварийность подразумевает существенные повреждения или
деформацию несущих конструкций здания.

Они могут быть связаны с естественными
причинами, нормативным или физическим износом, чрезвычайными факторами и иными
внешними воздействиями.

Дом признается аварийным с момента
составления акта межведомственной комиссии (МВК) и издания постановления
местной администрации. Именно наличие этих документов влечет невозможность
переоформить права на квартиру в рамках приватизации. Муниципальные власти
обязаны вынести официальный отказ в приватизации, который можно обжаловать в
судебном порядке.

Если признание дома аварийным жильем произошло уже после совершения приватизационной сделки и регистрации права собственности, квартиру можно продать по общим правилам ГК РФ. При этом аварийность жилфонда подразумевает обязанность властей расселить граждан в равнозначное жилье, либо выплатить выкупную стоимость собственникам.

Можно ли приватизировать квартиру, если дом аварийный?

Как добиться приватизации в аварийном доме

Жилое помещение, расположенное в
аварийном доме, можно приватизировать только после снятия указанного статуса.
Сделать это можно путем обращения в муниципалитет, либо в судебном порядке.
Основаниями для аннулирования статуса аварийного дома будут являться:

  • проведение
    капитального ремонта или реконструкции, в результате чего его основные
    характеристики здания были восстановлены;
  • нарушения,
    допущенные межведомственной комиссией при определении признаков аварийности (например,
    если ошибка была допущена при проведении строительной экспертизы);
  • пригодность
    жилья, занимаемого гражданами, для постоянного проживания, подтвержденная
    экспертами.

Ремонтно-восстановительные работы проводятся по муниципальным и региональным программам.

Если их проведение нецелесообразно, либо не позволит восстановить целостность дома, жильцы будут переселяться в равнозначные жилые помещения.

Такое предоставленное жилье может быть приватизировано на общих основаниях по заявлению граждан. О том, как работает переселение из ветхого и аварийного жилья, читайте в нашем предыдущем материале.

Если присвоение статуса аварийного жилья
состоялось с нарушением закона, возможно обжалование муниципального акта в
судебном порядке.

Это также позволит приватизировать квартиру после вступления
судебного решения в силу. Нарушения закона в данной сфере могут быть связаны с
неправильным определением степени износа или деформации несущих конструкций.

Эти вопросы могут разрешаться путем назначения повторной строительной
экспертизы.

Если у вас возникли спорные вопросы,
связанные с приватизацией и признанием дома аварийным, обращайтесь на
консультацию к нашим юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Приватизация аварийного жилья

Граждане, проживающие в муниципальном жилье на основании договора социального найма, могут один раз в жизни приватизировать недвижимость по сниженной цене. После соблюдения некоторых формальностей жильцы становятся полноправными собственниками и могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Однако не всегда приватизировать жилье легко. Ситуация усложняется, если квартира находится в аварийном состоянии на момент ее приватизации. По закону приватизировать аварийное жилье нельзя. Что делать в таком случае, расскажем в статье. Если у вас есть вопросы по приватизации жилья, проконсультируйтесь у юриста по жилищному праву.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 108 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Определение аварийного жилья и возможность приватизации

Аварийное жилье — это жилье, которое не просто непригодно для проживания, но и опасно для людей ввиду износа стен, фундамента и перекрытий на 90% и более. В статье 4 закона «О приватизации жилищного фонда РФ» указано, что нельзя приватизировать аварийное жилье. Оно должно идти под снос.

Если специальная комиссия вынесла решение о признании жилья аварийным, то в большинстве случаев получить разрешение на приватизацию не получится даже в суде.

Приватизация ветхого жилья

Аварийное и ветхое жилье — разные понятия. В законе нет прямого запрета на приватизацию ветхого жилья, как и четкого определения понятия «ветхий». Если планируете приватизировать муниципальную квартиру или дом, убедитесь, что комиссия признала помещение ветхим, а не аварийным.

Износ ветхого жилья — 50-70%. Точной формулы расчета «ветхости» нет. Основное отличие ветхого жилья от аварийного — безопасность проживания.

Жилье признают аварийным после проведения государственной экспертизы. Этим занимаются межведомственные комиссии. Если комиссия найдет серьезные нарушения во время проверки, то заключение отправят в Росреестр. Следовательно, если такого заключения нет, то дом не считается аварийным и можно приступать к приватизации.

Читайте также:  Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Как приватизировать ветхое жилье

Приватизация не аварийного жилья производится в обычном порядке. Для начала нужно подать заявление в администрацию, в собственности которой находится жилье.

К заявлению приложите:

  • паспорта зарегистрированных лиц и свидетельства о рождении несовершеннолетних;
  • справку о составе семьи;
  • договор социального найма на квартиру;
  • техническую документацию на жилье;
  • отказ на приватизацию других лиц, проживающих в помещениях;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Владелец помещения, рассмотрев документы, составляет договор передачи жилья в собственность граждан. Далее договор приватизации направляется в Росреестр каждому участника договора выдают обновленную выписку из ЕГРН.

Осуществить приватизацию жилья, не признанного аварийным — право граждан. Если чиновники нарушают ваши права, проконсультируйтесь с юристом и обращайтесь в суд.

Минусы приватизации ветхого жилья

Приватизация ветхого жилья — не лучший выход:

  1. Гражданин тратит единственную попытку приватизации на старое жилье, в котором опасно жить.
  2. Придется содержать имущество в потенциально аварийном многоквартирном доме и оплачивать капитальный ремонт.
  3. Приватизированное аварийное жилье в скором времени все равно пойдет под снос.

Среди плюсов: возможность использовать приватизированное аварийное жилье по своему усмотрению, получить компенсацию при сносе дома и новое жилье при переселении. Однако компенсация будет небольшой, так как жилье старое, а под расселение обычно предоставляют квартиры вторичного рынка.

Расселение аварийного дома

Если аварийное жилье идет под снос, то гражданам предоставляются новые помещения и заключается новый договор соцнайма. На сегодня вопрос о размере и условиях выдачи новых помещений до конца не решен — это зависит от региона и позиции властей. Могут дать новую квартиру или иным образом предоставить равноценную жилплощадь.

В общем, нет никакого смысла пытаться приватизировать аварийное жилье. Лучшее решение — получить новую квартиру взамен старому аварийному жилью и затем приватизировать ее бесплатно.

  • Источники:
  • 1541-1 — ФЗ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»
  • 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Приватизация аварийного жилья

В статье 4 Закона о приватизации указывается, что нельзя приватизировать квартиру, если жилое помещение находится в аварийном состоянии.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. от 02.08.2007)[1].

В соответствии с п.

 7 указанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Так в Москве, по постановлению Правительства Москвы от 21.08.2007 № 712-ПП (в ред. от 11.11.2008) была создана Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда г. Москвы[2].

Многоквартирный жилой дом может быть признан аварийным только решением данной комиссии. Такое решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Заинтересованными лицами признаются граждане, проживающие в доме, признанном аварийным.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством (п. 50 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Приведем пример из судебной практики.

Как усматривается из материалов дела, истице было отказано в приватизации квартиры по тем основаниям, что дом по Бутырскому валу был включен в план реконструкции, со сроком строительства на 1995–1997 гг.

на основании постановления Правительства Москвы от 13.09.1994 № 774 с отселением жильцов. Из материалов дела видно, что в 1994 г.

межведомственная комиссия, санитарно-эпидемиологическая станция составили акт о необходимости проведения реконструкции здания с отселением жильцов.

Постановлением Правительства Москвы от 04.07.1996 № 570 было решено возвести гостинично-офисный комплекс на месте спорного дома. Последний был исключен из жилого фонда как недостаточно пригодный для дальнейшего проживания граждан (ветхий с недостаточными коммунальными удобствами).

Сведений о том, что данный дом является аварийным, вышеуказанное Постановление не содержало, других доказательств его аварийности представлено не было, следовательно, отказ в приватизации квартиры нельзя было признать законным (решение Тверского районного суда г. Москвы № 3917/99).

Закон запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих помещений или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них разрешена.

Между тем на практике муниципальные власти, отказывая в приватизации жилого помещения, ссылаются на то, что дом непригоден для проживания.

Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия в нем вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, если в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность ― это худшее состояние дома.

Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному отселению из него. На деле люди проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации, долгие годы.

Ответчик отказал заявителям в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что распоряжением префекта ЮАО «О комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения, ветхого и малоценного жилого фонда ЮАО на период 1997—1998 годов» и постановления Правительства г. Москвы от 04.05.1997 № 162 «О мерах по ликвидации ветхого и малоценного жилищного фонда ЮАО» районным ДЕЗ и управлением внутренних дел предписано не проводить оформление документов на регистрацию (прописку) граждан, приватизацию и отчуждение жилой площади в домах, определенных к сносу.

Заявители обратились в суд с жалобой на указанный отказ, ссылаясь на то, что им нарушены их права. В соответствии со ст.

 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

К перечисленному выше перечню квартира заявителей не относится, в связи с чем суд счел жалобу Н. обоснованной (решение Чертановского районного суда г. Москвы № 801/99).

Читайте также:  Кто должен ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме?

М. обратилась в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы о признании незаконным отказа в приватизации и об обязании заключить договор передачи жилья в собственность, мотивируя его тем, что законных оснований для отказа в приватизации занимаемого ею жилого помещения не было, в частности, дом, в котором она проживала, не относился к числу аварийных, в нем был проведен капитальный ремонт.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 «О содействии развитию НИИ нейрохирургии им. академика Н. Н. Бурденко РАМН», в соответствии с которым спорный дом был закрыт к приватизации. Суд счел иск подлежащим удовлетворению.

Ограничения в приватизации жилых помещений установлены Законом о приватизации. Так, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Но, согласно ответу Генеральной дирекции по обеспечению объектов городской инфраструктуры, Межведомственная комиссия г. Москвы вопрос о признании спорного дома аварийным не рассматривала.

Таким образом, ответчик не представил доказательств того, что дом был признан аварийным в установленном порядке.

Постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 ограничивает право граждан на приватизацию жилых помещений, предоставленное им Законом о приватизации. Поскольку в этой части данное Постановление не соответствует Закону о приватизации, то в ней оно применяться судом не может (решение Тверского районного суда г. Москвы № 61/00).

[1] СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702; 2007. № 32. Ст. 4152.

[2] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 49; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. № 64.

Верховный суд обязал предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных — новости Право.ру

Telegram-канал Право.ruУзнавай первым о главном! flickr.com/Andrey Senov Если многоквартирный дом признан аварийным, то администрация должна расселить жильцов в новые квартиры. Но что делать, если новое помещение жильца не устраивает — например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры, разобрался Верховный суд.

Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.

Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость —  214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.

Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Верховный суд защитил владелицу квартиры.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность.

Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС.

Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Собственник имеет право получить равнозначное благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем необходимым критериям. Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания. Например, на 1 человека должно быть предоставлено 18 кв.м.

 Надежда Попова, юрист АК «Павлова и партнеры».

В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры».

Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская.

В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.

Читайте также:  Как разделить квартиру, купленную в ипотеку сожителями?

В определении ВС по делу Федоровой не дано развернутого толкования нормы ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, но все-таки сделан вывод о том, что жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого, должно быть равноценным.

А иск о выкупе удовлетворяют только в том случае, если собственник квартиры отказался от действительно равноценной замены.

Такую правовую позицию можно включить в обзор судебной практики, чтобы суды не принимали противоположных по смыслу решений.

А собственнику, которого выселяют, имеет смысл заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.

 Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры».

*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией

Telegram-канал Право.ruУзнавай первым о главном!

© ООО «Правовые новости». 2008-2020. Телефон редакции: (495) 645 37 60

18+

5 причин не приватизировать квартиру

Этой весной сроки бесплатной приватизации жилья были продлены до 1 марта 2015 года. Причиной такого решения стали многочисленные обращения граждан, которые до последнего откладывали эту хлопотную процедуру.

Теперь у россиян есть последний шанс воспользоваться своим правом на приватизацию квартиры. Что будет, если не приватизировать квартиру до 2015 года? Как показывает практика, далеко не всем стоит спешно собирать необходимые бумаги.

На первый взгляд, квартира, оформленная в собственность, — это залог уверенности в завтрашнем дне, ведь владелец недвижимости может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Однако многие забывают о том, что владение жилплощадью влечет за собой и многочисленные, порой весьма обременительные, расходы и обязанности. Так стоит ли приватизировать квартиру или нет, и в каких случаях приватизация жилья может оказаться невыгодной?

Это относится, в первую очередь, к обитателям коммуналок, а также ветхих и аварийных домов под снос. Именно им в первую очередь стоит подумать нужно ли приватизировать квартиру. Дело в том, что при расселении неприватизированного жилья, если на человека приходится меньше квадратных метров, чем предусмотрено нормативами, то можно рассчитывать на получение более просторной жилплощади.

Так, например, согласно ч.5 ст.

1 Закона города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», каждому зарегистрированному жильцу положено не менее 18 квадратных метров площади жилого помещения.

Ветхих домов в России, особенно пятиэтажек в Москве, еще очень много. Так что тем, кто имеет шансы на расселение домов под снос с расширением жилплощади , имеет смысл подождать с приватизацией квартиры.

Причина вторая: увеличение налога на недвижимость

С 2014 года в России постепенно начнет внедряться единый налог на недвижимость. Ставка будет рассчитываться с учетом недавно проведенной кадастровой оценки. Это означает, что собственникам теперь придется платить процент от реальной рыночной стоимости недвижимого имущества. Новая система неизбежно приведет к росту налогов.

Особенно сильно это отразится на крупных городах, где установились достаточно высокие цены на жилье. Исключение составят те граждане, в собственности которых находится недвижимость площадью не более 20 квадратных метров.

Это значит, что, если вы не планируете дарить или продавать свое жилье, возможно, будет выгоднее отказаться от приватизации квартиры.

Причина третья: возможность не платить за капитальный ремонт

Владение жильем обязывает гражданина содержать в надлежащем виде свою квартиру и места общего пользования (подъезды, лестницы, лифты и т.п.). С 1 марта 2013 года бремя капитального ремонта многоквартирных домов полностью ложится на плечи собственников.

Чаще всего жильцы создают специальный фонд, где будут накапливаться средства на приведение жилой недвижимости в порядок, при этом суммы в квитанциях значатся весьма внушительные.

Это служит поводом отказаться от возможности приватизировать квартиру и продолжить пользоваться ею по договору социального найма.

Причина четвертая: возможность получить компенсацию

Не следует забывать, что жилье в любой момент может пострадать от различных, в том числе не зависящих от вас обстоятельств (пожар, взрыв газа, наводнение и т.п.).

В случае отсутствия страховки дальнейшее развитие ситуации зависит от того, в чьей собственности находится жилье. Наниматели муниципальных квартир в этом случае могут рассчитывать на получение нового жилья или денежной компенсации.

Стоит подумать, нужно ли приватизировать муниципальную квартиру, если после приватизации проблему ремонта или переселения придется решать собственными силами.

Причина пятая: льготы и субсидии на оплату коммунальных услуг

Многие малоимущие граждане имеют возможность оформить различные льготы и субсидии на оплату услуг ЖКХ. Размер субсидий зависит от площади жилого помещения и региональных стандартов.

Однако большинство вышеперечисленных бонусов могут получить только наниматели муниципального жилья.

В результате, большинство одиноких людей с небольшим доходом, боясь потерять имеющиеся льготы, вынуждены отказаться от идеи приватизации муниципальной квартиры.

Нужно ли приватизировать квартиру или нет — достаточно сложный вопрос, ответ на который зависит от семейного положения человека, его финансовых возможностей и планов на приватизируемую жилплощадь.

Перед принятием окончательного решения нужно взвесить все плюсы и минусы от перехода квартиры в собственность и понять, не принесет ли приватизация вместе с правом собственности на жилье ненужные проблемы и расходы.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Ссылка на основную публикацию