Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Компенсация собственникам при сносе дома по закону В последнее время активно обсуждаются изменения, внесенные в статьи 27 и 28 Жилищного кодекса, согласно которым при сносе жилого дома (квартиры) в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, компенсация будет предоставляться только собственнику. Ранее данные статьи предусматривали предоставление жилья и выплату компенсаций не только собственникам жилья, но и членам их семей, а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах. Компенсация собственникам при сносе дома по законуНемного непонятно, почему столько разговоров и недовольств вокруг данных изменений. С юридической точки зрения путем внесения данных изменений не ущемляются права лиц, постоянно проживающих с собственником жилья, но конкретизируется и гарантируется законное право собственника на компенсацию. Поясню свою позицию следующими доводами.

Во-первых, до внесения изменений в Жилищный кодекс, в законодательстве уже были установлены нормы, предусматривающие компенсацию за сносимое жилье только собственнику. В частности, в Гражданском кодексе (статья 206), который является главным законодательным актом, регулирующим все сферы гражданских правоотношений, установлено, что при изъятии земельного участка собственнику (а не другим лицам) предоставляется равноценное имущество с возмещением иных понесенных убытков. Аналогичная норма предусмотрена также в статье 19 Закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников».

Кроме того, ещё до внесения изменений в статью 27 Жилищного кодекса, этой же статьей было предусмотрено, что разница стоимости между сносимым домом (квартирой) и предоставленным жильем подлежит компенсации собственнику (или собственником при превышении стоимости предоставляемого жилья).Исходя из этого, можно сделать вывод, что путем внесения изменений в Жилищный кодекс система законодательных актов приведены в соответствие между собой. Следует иметь в виду, что в зарубежном законодательстве выплата компенсаций и возмещение убытков в связи с изъятием земельных участков также полагается только собственнику (например: РФ, Азербайджан, Казахстан).

Во-вторых, понятия, использованные в статьях 27 и 28 Жилищного кодекса, приводили к неясностям и разночтению в правоприменительной практике.

В предыдущих редакциях измененной статьи использовалось понятие «а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах)».

В данной статье не было установлено, по каким критериям определяется постоянно проживающие в этих домах лица, по наличию постоянной прописки либо по факту фактического проживания. На практике во время сноса учитывались граждане, имеющие постоянную прописку и проживающие в нем лица.

При этом, наличие прописки не означает, что они являются собственниками жилья. Прописка – это способ учета граждан, который дает право лицу проживать в соответствующем месте.

Кроме того, непонятно как лицо, постоянно проживающее в доме, подлежащим сносу, будет получать компенсацию за снос данного дома, будучи не являясь собственником жилья?!

В-третьих, предыдущая редакция создавала условия для злоупотреблений.

Отсутствовал законодательно установленный механизм расчета выплаты компенсаций между собственником и лицами, проживающими в доме (квартире). Не было ясно, каким образом необходимо разделить сумму компенсации: пропорционально всем лицам, постоянно проживающим в этих домах или одному только собственнику. В результате этого собственник мог не получить полную сумму полагающейся компенсации.

Теперь, порядок выплаты компенсации за изъятие земельного участка конкретизирован и нацелен на предотвращение нарушений, как со стороны собственников, так и со стороны хокимиятов.

Отныне переговоры по выплате компенсации в связи со сносом жилья будут вестись только с собственником, за которым остается выбор вида компенсации.

Следует отметить, что данные изменения не ущемляют права членов семей собственников сносимого дома, а также граждан, постоянно проживающих в этих домах (квартирах), в части дальнейшего совместного проживания.

Например, при предоставлении в собственность другого равноценного жилья будут учтены права граждан, постоянно проживающих в этих домах, т.е. площадь предоставляемого жилого дома должна быть не ниже социальной нормы площади жилья.

В случае соответствия площади предоставляемого жилья, социальным нормам площади жилья, но при этом, сносимый дом дешевле предоставляемого дома, то собственник должен доплатить разницу в течение 5-ти лет. Если сносимый дом дороже предоставляемого дома, разница подлежит компенсации собственнику.

Немаловажный факт, что законодательством установлен справедливый порядок компенсации, т.е. за сносимый жилой дом выплачивается его рыночная стоимость. Кроме того, собственнику возмещаются убытки, причиненные изъятием земельного участка (например, расходы, связанные с переселением и др.).В завершении хочу отметить, что на сегодняшний день в случае сноса жилья в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, права собственников и членов их семей защищены законодательством. Независимый эксперт

Комил Кахрамонов

Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса / Sibdom.ru

Жителей расселяемых индивидуальных домов волнует вопрос: каким будет размер компенсации за принадлежащую им недвижимость?

Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при сносе домов для муниципальных нужд взамен изымаемого жилья граждане должны получить компенсацию. На какую именно компенсацию смогут рассчитывать жители расселяемых домов, влияет то, является ли квартира их собственностью, или это муниципальное жилье, в которой семья проживает на правах квартиросъемщиков.

При расселении неприватизированного жилья действует правило «метр на метр». Другими словами, взамен изымаемой муниципальной жилплощади семье должны предоставить равноценную по площади квартиру. Соответствие по количеству комнат соблюдается при этом далеко не всегда.

Может, например, получиться так, что до сих пор семья занимала двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, а в предлагаемых для переезда домах, построенных уже по новым стандартам, подходящей по размерам двухкомнатной не нашлось. И тогда семье будет предоставлена равноценная однокомнатная.

Возможно предоставление и более просторной двухкомнатной квартиры, но тогда возникшую разницу придется оплатить.

Что касается собственников квартир, то они могут выбирать между двумя вариантами. Вместо сносимого дома им предложат равноценную квартиру или денежную компенсацию, соответствующую выкупной стоимости изымаемой недвижимости.

Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: это и рыночная стоимость дома, и цена земли (при условии, что участок оформлен должным образом и является собственностью жителей сносимых домов), и стоимость всех находящихся на участке построек (если они оформлены в собственность).

Помимо этого собственникам должны предоставить компенсацию понесенных в процессе переселения расходов.

Определением выкупной стоимости расселяемых домов занимается специализированная организация, получающая это право на конкурсе. О том, как оценка происходит на практике, нам рассказали специалисты ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» — компании, которая занималась оценкой объектов, расселяемых для строительства подходов к четвертому мосту.

Определение размера компенсации за дом

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.

Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест».

Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.

Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.

При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость.

Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки.

Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.

Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.

Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.

Пример расчета

Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.

Повышающие критерии оценки дома

Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%.

Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.

Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта.

Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот.

«Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей.

Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей.

Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».

Компенсация за земельный участок

Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.

Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв.

м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.

Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно.

С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.

Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.

Читайте также:  Как выплачивается страховка после дтп по законам?

«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».

Стоимость времянок на участке

Кроме дома на участке, как правило, стоят гараж, баня, и стоимость всех этих построек (при условии, что они были должным образом оформлены и находятся в собственности) при переезде владельцу обязаны возместить.

«Для любого объекта недвижимости — дома, коттеджа, квартиры — наличие гаража площадью 18 квадратных метров на одно машино-место добавляет к его выкупной стоимости около 300 тысяч рублей, наличие на участке бани площадью 20 „квадратов“ увеличивает его выкупную стоимость еще на 150 тысяч рублей», — объясняет Татьяна Радеева.

Возмещение расходов на переезд

Еще одна составляющая выкупной стоимости — компенсация расходов на переезд. Сюда относятся все те затраты, которые жители расселяемых домов понесут в процессе приобретения новой недвижимости: оплата стоимости услуг риелтора, стоимость переезда и оформление документов на новую квартиру.

Стоимость услуг риелторов рассчитывается исходя из сложившихся к настоящему моменту расценок на рынке недвижимости — 3% от цены приобретаемой квартиры плюс 25 тысяч рублей.

А поскольку все то время, пока семья будет заниматься поиском новой жилплощади, ей нужно где-то жить, в список возмещаемых расходов также входит арендная плата.

При определении размера арендной платы учитывается стоимость аренды квартиры в том районе, где семья проживала до переселения, сроком на шесть месяцев. Именно столько, по подсчетам специалистов, необходимо, чтобы не спеша найти подходящий вариант.

Так как в результате переезда семья не должна ухудшить свои жилищные условия, если до этого момента она владела квартирой площадью 60 кв. м, значит, не меньшую по размерам недвижимость она должна снимать в аренду, пока не найдет новую квартиру.

А когда новая жилплощадь будет найдена, потребуется платить за оформление документов, и эти расходы в размере 1 тыс. рублей на человека также включены в выкупную стоимость.

Учитывая, что до переезда большинство владельцев хранили личный автотранспорт в гараже, а при переезде они этой возможности лишаются, им оплачивают аренду гаража сроком на полгода. Стоимость аренды гаража оценивается в сумму от 7 тыс. рублей на правом берегу до 11 тыс.

рублей на левобережье в месяц. Помимо прочего в статью расходов входят затраты на переезд и услуги специализированных организаций в размере 30 тыс. рублей.

«Устанавливая выкупную цену, принимают во внимание то, что прежнее жилье у граждан изымается насильно, — рассказывает Татьяна Радеева, — территория, на которой стоят их дома, потребовалась городу для развития, жители фактически расселяются в приказном порядке.

При других обстоятельствах собственник продолжал бы жить в этом доме, а в результате переселения он его лишается, по этому наряду с расходами ему возмещаются понесенные при переезде убытки». Сюда относится, например, компенсация за утрату находящихся на участке садовых деревьев.

Размер компенсации за зеленые насаждения рассчитывается исходя из стоимости саженцев в питомнике (для деревьев возрастом до трех лет), для деревьев возрастом более трех лет стоимость определяют, ориентируясь на цену саженцев, кроме того, вычисляется стоимость ежегодного урожая, рассчитанного по рыночным ценам с учетом сорта плодовых деревьев и оставшегося срока их жизни.

Оценка коттеджа

Подход к оценке коттеджа примерно соответствует оценке дома. С той только разницей, что при оценке коттеджа принимается в расчет еще и стоимость выполненной в нем внешней и внутренней отделки.

Пример расчета

Коттедж площадью 100,7 кв. м на левом берегу, на ул. Ломоносова, материал стен — дерево, нет благоустройства (к дому подведены сети, но не подключены). Стоимость коттеджа с учетом того, что земельный участок не оформлен в собственность, — 3,225 млн рублей. Стоимость 1 кв. м- 32,3 тыс. рублей.

Структура компенсационной выплаты

  • стоимость жилого дома;
  • стоимость участка (если он оформлен по закону);
  • стоимость надворных построек (если они оформлены должным образом);
  • расходы на переезд (услуги риелтора, стоимость аренды квартиры сроком на шесть месяцев, стоимость аренды гаража сроком на шесть месяцев, стоимость услуг организации, занимающейся грузоперевозками).

По оценке специалистов, стоимость аренды жилья на левом берегу в 2012 году, когда готовилась оценка, составляла 350–400 руб./кв. м в месяц.

Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)

Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади.

«У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий.

В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство.

Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.

Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).

Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Пример расчета

Однокомнатная квартира в многоквартирном доме (бараке) на ул. Ломоносова площадью 33 кв. м, материал стен — дерево, выкупная стоимость — 700 тыс. рублей (21,2 тыс. рублей за 1 кв. м).

Если собственник переселяемого дома не согласен с оценкой, проведенной специалистами, он имеет полное право заказать собственную оценку. В том случае, если владельцу и властям так и не удастся прийти к обоюдному согласию о цене выкупа, вопрос будет решаться в судебном порядке.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Собственники квартир получат равноценное возмещение при сносе дома

  • .
  • .
  • .

.

Главное

Главная   /   Главное   /   Собственники квартир получат равноценное возмещение при сносе дома

.

11 ноября 2019 года 10:50

 

Компенсация собственникам при сносе дома по закону

Михаил Джапаридзе/ТАСС

11 ноября. FINMARKET.RU — В Госдуму внесен законопроект, который гарантирует собственникам квартир равноценное возмещение при сносе дома. Чиновники в случае принятия закона не смогут пользоваться уловкой — не регистрировать земельный участок под многоэтажкой, чтобы сократить сумму возмещения гражданам, пишет «Российская газета». Как объясняла внесение законопроекта глава комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, при сносе дома собственнику жилья в ряде случаев предлагают выкупную цену, на которую можно купить разве что комнату в коммуналке. Проблемы, по ее словам, возникают, например, если участок под домом не поставлен на кадастровый учет, так как основная стоимость — это как раз земельный участок. Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений об участке, то при изъятии многоквартирного дома для государственных или муниципальных нужд, жители просто не получают возмещение за эту землю. Таким образом, принимать решения об изъятии земли до изменения реестра будет запрещено. «Эта норма позволит снизить число споров о размере возмещения, и обеспечить гарантированное Конституцией право собственников изымаемых помещений в многоквартирных домах на получение равноценного возмещение», — подчеркнул один из авторов законопроекта руководитель думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Другой автор документа — глава «Справедливой России» Сергей Миронов уверен, что благодаря принятию закона чиновники больше не смогут использовать распространенную уловку ради занижения суммы возмещения. Если законопроект будет принят, граждане смогут получать достойные компенсации не только за свои квартиры, но и за землю, которая также принадлежит им, подчеркнул лидер фракции.

.

Ключевые слова:    Россия,  жилье,  снос,  компенсации  

Мнение посетителей сайта, оставляющих свои комментарии на новости и статьи, может не совпадать с мнением редакции ИА «Финмаркет», и за содержание комментариев ИА «Финмаркет» ответственности не несет. При этом агентство оставляет за собой право модерировать и удалять любые комментарии посетителей сайта.

ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ АНАЛИТИКИ ФИНМАРКЕТ:

НОВОСТИ В СЕТИ

.

.

.

Компенсация при сносе жилья – только собственнику

Компенсация собственникам при сносе дома по законуРазбираем поправки, внесенные в статьи 27, 28 Жилищного кодекса законом от 11.10.2018 г. № ЗРУ-497.

Прежде всего, законодательство предусматривает семь различных видов компенсации при изъятии земельных участков и сносе расположенной на них жилой недвижимости (см. ст.ст. 27-31 Жилищного кодекса, п. 3 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд).

Но на практике наиболее распространены способы, в которых компенсация предоставлялась как собственникам сносимого жилья, так и членам их семей, а также постоянно проживающим с ними гражданам:

  • предоставление другого равноценного благоустроенного жилья площадью не ниже социальной нормы либо выплата рыночной стоимости сносимой недвижимости плюс права на земельный участок в полном объеме;
  • предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в пределах установленной нормы (до 0,06 га на семью) с предоставлением временного жилья в наем на период освоения земельного участка сроком до 3-х лет и выплатой рыночной стоимости сносимой недвижимости, а также разницы между рыночными стоимостями прав на земельные участки (если предоставляемый дешевле изымаемого).

Для справки: снос в обоих случаях происходит в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, полный перечень которых имеется в указе Президента от 1.08.2018 г. № УП-5495 (см. пункт 3).

Как видно, при предоставлении другого жилья взамен сносимого должны одновременно выполняться два требования:

  • оно должно быть равноценным, т.е. равным по цене сносимому жилому дому (квартире);
  • его площадь должна быть не ниже социальной нормы – минимум 16 м2 на 1 человека (по общему правилу, ред.).

Очевидно, что одновременно соблюсти оба предписания тем сложнее, чем больше членов семьи и других лиц постоянно проживает совместно с собственником сносимого жилья.

Хотя закон и предусматривает возможность предоставления в качестве компенсации более дорогого жилья с доплатой собственником разницы в течение 5-ти лет, конкретного механизма реализации этой нормы нет.

Иными словами, порядок оформления и обеспечения исполнения обязательства по выплате данной разницы отсутствует.

В случае с компенсацией рыночной стоимости сносимой недвижимости в денежном выражении не было ясно, как ее выплачивать: в равных долях собственнику, членам его семьи и постоянно проживающим с ним лицам либо пропорционально их доле расходов по содержанию жилья.

Эти проблемы потенциально вели к конфликтам и длительным судебным разбирательствам между собственниками сносимого жилья, их родственниками и постоянно проживающими с ними людьми, а также государственными органами, принимающими решения об изъятии земельных участков и сносе расположенных там строений.

Читайте также:  Может ли жена после развода проживать в квартире, принадлежащей мужу?

В результате внесенных поправок, предусмотренные ст. ст. 27, 28 Жилищного кодекса способы компенсации предоставляются только собственникам жилых домов (квартир).

Документ опубликован в газете «Народное слово», поправки вступили в силу 12.10.2018 г.

Олег Заманов.  

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

01.03.2018

В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее. Снос для муниципальных и государственных нужд. Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города. Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки. Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   — зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ); — письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.   До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания. Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан. Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья. В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье. В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади. Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья. Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения. Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально. Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья. Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире. Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить. Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать «лишние», «ненормированные» метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, — можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и «торговаться». Если переселение ведет государственная организация — будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Читайте также:  Может ли сын прописать гражданскую жену и своего ребенка без согласия родителей?

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро — в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир
  • узаконение жилых домов, построек и пристроев
  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

  • Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.
  • Компенсация собственникам при сносе дома по закону 
  • Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13
  • Уфа, ул. Кирова, 31
  • Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Количество просмотров —

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!

Решения о сносе будут принимать только после выдачи компенсации — проект

Проект нового положения о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам разработало и опубликовало для обсуждения Министерство юстиции. Как ожидается, этот документ заменит собой прежнее положение, утвержденное Кабинетом Министров Узбекистана в 2006 году.

Планируется, что изъятие земельного участка или его части для государственных и общественных нужд, а также государственных программ и проектов инвестиционного и социально-экономического значения будет осуществляться только с согласия собственника или постоянного землепользователя на основании решения Кенгаша народных депутатов либо в соответствии с постановлением президента Узбекистана и Кабинета Министров.

Решение о сносе объектов недвижимого имущества, как ожидается, будут принимать Совет Министров Каракалпакстана, хокимияты областей и Ташкента или районов (городов) на основе решения Кенгаша народных депутатов после заключения соглашений инициатора с собственником и предоставления компенсации в полном объеме. Соглашение предлагается нотариально заверять.

Решения кенгашей об изъятии земельного участка, а также хокимиятов о сносе будут публиковать в СМИ.

Как ожидается, для государственных и общественных нужд и реализации инвестпроектов земельные участки будут выбирать хокимияты. В первую очередь это территории, занятые «объектами ветхого и находящегося в аварийном состоянии жилищного фонда», в том числе неиспользуемыми объектами, а также нуждающиеся в строительстве объектов социально-экономического значения.

Минюст предлагает проводить изъятие земельного участка и снос зданий в несколько этапов:

  1. подготовка и представление инициатором проекта (хокимияты — в случае изъятия под государственные и общественные нужды, инвестор — в случае изъятия под инвестпроект) проектной документации предстоящей застройки в виде презентационных материалов в Кенгаш народных депутатов;
  2. принятие кенгашем решения о проведении открытого обсуждения с собственниками и заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать;
  3. проведение открытого обсуждения и принятие кенгашем решения об изъятии земельных участков;
  4. определение вида, размера и срока предоставления компенсации, заключение соглашения и предоставление в полном объеме компенсации собственникам в связи с изъятием земельного участка;
  5. принятие хокимиятами решения о сносе объектов недвижимого имущества.

В проекте документа подчеркивается недопустимость изъятия земельного участка, а также снос объектов недвижимого имущества без соблюдения перечисленных требований.

Открытое обсуждение с собственниками планируется проводить в течение 15 дней со дня принятия решения кенгашем о проведении обсуждения.

Уведомлять собственников планируют сделать обязанностью инициатора проекта, который в течение двух рабочих дней должен направить им письма о дате и месте проведения открытого обсуждения.

Допускается и уведомление собственников путем ежедневной публикации информации в СМИ и интернете. Кроме того, участие СМИ на открытом обсуждении планируется сделать обязательным, оно будет обеспечиваться инициатором.

Как ожидается, на открытом обсуждении инициатор будет знакомить собственников с условиями реализации проекта, при этом инвестпроекты могут быть доработаны с учетом предложений собственников.

По итогам открытого обсуждения будет составляться протокол, который подписывается инициатором и всеми собственниками, а при отказе от подписания протокола составляется акт с указанием причин отказа. Протоколы планируют публиковать на сайтах хокимиятов.

Как ожидается, кенгаши будут принимать решение об изъятии исключительно после проведения открытого обсуждения, а также полной оценки выгод и издержек, а для реализации инвестпроектов потребуется и получение предварительного согласия собственников. Решения кенгашей об изъятии планируют публиковать на сайтах хокимиятов и в СМИ, их можно будет обжаловать в судебном порядке.

После принятия решений хокимияты и инвесторы будут проводить мероприятия по получению согласия собственников, а затем заключать с ними соглашения.

Собственник, подписавший соглашение, будет считаться давшим согласие на изъятие земельного участка и снос объекта недвижимого имущества. Это соглашение будет браться на учет в хокимиятах после его нотариального удостоверения.

Хокимияты, как ожидается, станут гарантами своевременного предоставления компенсаций в полном объеме. В случае несвоевременного и неполного предоставления компенсаций инициатором, компенсацию будут выделять именно они.

Компенсации будут подлежать:

  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества на изымаемом земельном участке;
  • издержки, связанные с переездом, в том числе временным наймом другого объекта недвижимого имущества;
  • упущенная выгода физических и юридических лиц;
  • иные издержки и убытки, предусмотренные законодательством либо соглашением.

Компенсация может предоставляться в виде:

  • денежных средств;
  • предоставления в собственность другого объекта недвижимого имущества;
  • земельного участка, право на который получено инициатором.

По соглашению сторон собственнику может быть предоставлено несколько видов компенсаций с учетом оценки объектов недвижимого имущества.

Компенсация, как ожидается, будет предоставляться в следующем порядке:

  • денежные средства перечисляются их банковский счет собственника;
  • в случае изъятия земельного участка, занятого многоквартирным домом или таунхаусом — предоставление собственнику квартиры в собственность другой квартиры в том же или в другом районе по согласованию сторон, общая площадь в которой превышает общую площадь в подлежащей сносу квартире. По желанию собственника квартира может быть предоставлена в многоквартирном доме, строящемся на изымаемом земельном участке, с оплатой за счет средств инвестора договора найма временного жилья;
  • в случае изъятия земельного участка, занятого нежилым объектом недвижимого имущества — предоставление собственнику другого нежилого объекта недвижимого имущества в том же или в другом районе по согласованию сторон, общая площадь которого не менее общей площади подлежащего сносу нежилого объекта недвижимого имущества.
  • в случае изъятия земельного участка, занятого индивидуальным жилым домом (в том числе недостроенным) — предоставление собственнику и постоянно фактически проживающим в данном доме лицам другого равноценного благоустроенного индивидуального жилого дома или квартиры.

При наличии письменного согласия (соглашения) не менее 75% собственников, и недостижении договоренности с оставшейся частью собственников инициатору планируют предоставить право обратиться в суд с иском о принудительном выкупе объектов недвижимого имущества по цене, «определенной в установленном порядке». В этом случае размер, сроки и вид возмещения убытков собственникам, не давшим соответствующего согласие, определятся в судебном порядке.

Оценка объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, будет производиться оценочными организациями за счет средств инициатора до заключения соглашения. В случае несогласия с результатами оценки планируют проводить экспертизу достоверности отчета об оценке.

Решение о сносе зданий на изымаемом участке принимается только после предоставления компенсации всем собственникам, а также полного фактического освобождения ими помещений.

Все споры, возникающие между собственником и инициатором при недостижении договоренности, будут подлежать рассмотрению в суде. До вступления в силу решения суда изъятие земельного участка и снос допускаться не будут.

В завершении документа предлагается убытки физических и юридических лиц в результате вынесения незаконного административного акта госоргана или должностного лица возмещать за счет государства с последующим взысканием с виновного.

Обсудить документ можно до 6 октября.

На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов — Управление персоналом

Александр Герасимов, главный юрист компании «Главмосстрой»

Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.

Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище.

Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г.

за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды.

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи.

Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.

Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный кодекс РФ (ст.

32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков.

При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений.

Ссылка на основную публикацию