Как учесть расходы на строительство при применении УСН

По умолчанию при регистрации ИП или компании налоговая назначает общую систему налогообложения, но она удобна не всем. Начинающим предпринимателям или небольшим компаниям гораздо выгоднее и легче работать на упрощенке: там меньше налогов и проще вести учет.

Рассказываем, как устроена упрощенная система налогообложения, и отвечаем на самые частые вопросы.

Что такое УСН

Упрощенная система налогообложения (УСН) — это специальный налоговый режим для компаний и ИП. Бизнесу нужно платить только один налог. Он заменяет НДС и НДФЛ для ИП, налог на прибыль для ООО и налог на имущество по бизнес-объектам, кроме торговой и офисной недвижимости.

УСН можно совмещать с патентом: одни виды деятельности вести по УСН, другие — учитывать на патенте.

Виды УСН

Есть два вида упрощенной системы налогообложения: «Доходы» и «Доходы минус расходы».

«Доходы» — до 6% со всех доходов, расходы не учитываются. Регионы сами устанавливают ставку для всех или разных сфер бизнеса. К примеру, налог в Крыму для всех — 4%.

«Доходы минус расходы» — от 5 до 15% с разницы между доходами и расходами, итоговая ставка зависит от региона.

Порядок определения расходов для УСН — в ст. 346.16 НК РФ

Учитываются все затраты из ст. 346.16 НК РФ, которые можно подтвердить для налоговой. Для подтверждения понадобятся документы, об этом дальше.

Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой:

Сайт налоговой Как учесть расходы на строительство при применении УСН Выбираем свой регион в верхнем левом углу Как учесть расходы на строительство при применении УСН В самом конце страницы находим документ с законом, открываем его и ищем свою сферу бизнеса

Кто может работать на УСН

Чтобы работать на упрощенке, ИП и компании должны соответствовать определенным условиям: по сумме доходов, численности сотрудников и сфере деятельности. Дополнительно для организаций есть ограничения по наличию филиалов и проценту владения долей в уставном капитале.

По сумме доходов — до 150 млн рублей в год. Учитывается не фактический доход, а доход, умноженный на специальный коэффициент Минэкономразвития. В 2021 году — 1,032. Если компания заработает за год 100 000 000 ₽, для налоговой ее доход — 100 000 000 × 1,032.

Если предприниматель или компания заработают больше 150 млн рублей, начнется переходный период: лимит по доходу увеличится до 200 млн, но вместе с ним поднимется и налоговая ставка. Когда доход превысит 200 млн рублей, придется перейти на ОСН.

Порядок начала и прекращения работы на УСН в ст. 346.13 НК

По средней численности сотрудников — до 100 человек. Учитываются сотрудники в штате и те, кто работает по договорам ГПХ.

Количество сотрудников считают в среднем за первый квартал, полугодие, девять месяцев и год.

Если ИП или компания оформят больше 100 человек, лимит увеличится до 130, но повысится процентная ставка. Когда появится 131-й сотрудник, компания перейдет на ОСН.

О сфере работы и количестве сотрудников на УСН в ст. 346.12 НК

Ограничения по виду деятельности. На упрощенной системе налогообложения нельзя работать некоторым сферам бизнеса. Например, банкам, инвестиционным фондам, ломбардам, нотариусам и производителям алкоголя или сигарет.

Для ООО — доля других организаций. Доля других компаний в уставном капитале должна быть не больше 25%.

Для ООО — не должно быть филиалов. Это строгое правило на УСН.

О филиалах юрлиц в п. 3 ст. 55 ГК РФ

УсловиеПереходный период
Стандартная ставка 6% от доходов или 15% от положительной разницы доходов и расходов 8% от доходов или 20% от положительной разницы доходов и расходов
Сумма дохода до 150 млн рублей от 150 до 200 млн рублей
Средняя численность сотрудников до 100 человек от 100 до 130 человек
Филиалы ООО Нет Нет
Доля в ООО Другие компании владеют
не более 25% УК
Другие компании владеют
не более 25% УК

Как считают доходы и расходы

Доходы. Учитывается все, что заработала компания: продажа товаров или услуг, сдача недвижимости или автомобиля в аренду и даже процент на остаток по расчетному счету.

Не учитываются кредитные деньги и деньги, которые пришли по ошибке. Все тонкости учета доходов — в налоговом кодексе.

О том, как учитываются доходы, в ст. 346.15 НК РФ

Расходы Это всё, что помогает бизнесу заработать: покупка нового оборудования, аренда помещения, подключение в магазин интернета и кассы.

Полный список расходов в ст. 346.16 НК РФ Если сотрудник едет в командировку, нужно доказать, что поездка — не отпуск, а служебная необходимость. Для этого нужно составить авансовый отчет и прикрепить к нему посадочные талоны, электронные билеты и чеки на оплату гостиницы — чем больше доказательств, тем лучше.

Хранить документы о расходах нужно не менее четырех лет, налоговая может потребовать информацию в любой момент. К примеру, документы за 2020 год нужно сохранить до 2024 года включительно.

Что выгоднее: «Доходы» или «Доходы минус расходы»

Чтобы выбрать вид упрощенной системы налогообложения, нужно посчитать примерные доходы и расходы бизнеса. Общий принцип такой.

Представим, что открывается небольшая ремонтная мастерская компьютеров, владелец выбирает УСН. Выручка за квартал — 500 000 ₽, а расходы на зарплату сотрудникам — 300 000 ₽. Предприниматель работает в Карелии, налоговая ставка на УСН Доходы 1% — заплатить придется 5000 ₽ (500 000 × 1%). На УСН «Доходы минус расходы» налоговая ставка 5% — это 10 000 ₽ (500 000 − 300 000) × 5%.

Для новых предпринимателей из некоторых сфер деятельности в регионах действуют налоговые каникулы: налоговая ставка 0% — платить ничего не надо. Чтобы узнать о каникулах в своем регионе, можно позвонить на горячую линию налоговой — 8 800 222-22-22.

УСН «Доходы» подходит предпринимателям и компаниям, у которых мало расходов на бизнес. Так бывает у дизайнеров, разработчиков и маркетологов — им не нужно закупать материалы или товары для перепродажи. А если они и тратят, то очень мало: например, вызывают курьера раз в месяц, чтобы доставить документы контрагентам.

УСН «Доходы минус расходы» подходит предпринимателям или компаниям, у которых постоянные расходы при стандартной ставке в 15% больше 70% доходов. Например, придорожному кафе приходится закупать продукты и платить зарплату сотрудникам, а небольшому ателье — заказывать ткани и арендовать помещение.

Для этой системы налогообложения есть правило минимального налога. В любом случае компания должна заплатить не меньше чем 1% с дохода.

О минимальном налоге — в п. 6 ст. 346.18 НК РФ За год компания заработала 1 300 000 ₽, а потратила 1 250 000 ₽. Налог выходит 7500 ₽ (50 000 × 15%). Но 1% с дохода — это 13 000 ₽. 13 000 ₽ больше, чем 7500 ₽, поэтому нужно заплатить 13 000 ₽.

Минимальный налог платят только по итогам года.

Когда платить налоги и подавать декларацию

Налоги на УСН нужно платить четыре раза в год — по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев и года:

Как учесть расходы на строительство при применении УСН

Онлайн-бухгалтерия напомнит отчитаться по УСН

  • за первый квартал — до 25 апреля;
  • за полугодие — до 25 июля;
  • а девять месяцев — до 25 октября;
  • за год — ООО до 31 марта следующего года, ИП до 30 апреля следующего года.

Для правильного расчета нужно сложить весь доход за отчетный период, посчитать налог и затем вычесть из него уплаченные ранее авансовые платежи. То, что получилось, и надо заплатить. То есть если мы в первом квартале заплатили 600 000 ₽, из суммы налога за полугодие нужно вычесть 600 000. Давайте разберем на примере.

Компания на УСН «Доходы» заработала: за первый квартал (с 1 января по 31 марта) — 10 000 000 ₽; второй квартал (с 1 апреля по 30 июня) — 20 000 000 ₽; третий квартал (с 1 июля по 30 сентября) — 15 000 000 ₽; четвертый квартал (с 1 октября по 31 декабря) — 15 000 000 ₽. За первый квартал нужно заплатить 600 000 ₽ (10 000 000 × 6%). За полугодие компания считает уже нарастающим итогом. В первом квартале заработали 10 000 000 ₽, во втором — 20 000 000 ₽, всего 30 000 000 ₽. Значит, налог 1 800 000 ₽ (30 000 000 × 6%). Но мы уже заплатили 600 000 ₽ в первом квартале, значит, вычитаем их из суммы налога. Получается, нужно заплатить 1 800 000 — 600 000 = 1 200 000 ₽. Итоговый налог за год — сумма доходов за год минус авансовые платежи за первый квартал, полугодие и девять месяцев. ((10 000 000 + 20 000 000 + 15 000 000 + 15 000 000) × 6% − 600 000 − 1 200 000 − 900 000). Это еще 900 000 ₽.

Итоговый налог считается за год, но платят заранее — поэтому платежи за первый квартал, полугодие и девять месяцев называются авансовыми.

У ИП кроме налога — страховые взносы

ИП платят страховые взносы каждый год, даже если не было доходов. Если у ИП есть сотрудники — взносы платят и за них. Сумма страховых взносов за себя в 2021 году — 40 874 ₽, ее нужно заплатить до конца года.

Если доход ИП за год превысит 300 000 ₽, придется доплатить еще 1% дополнительных взносов. При УСН «Доходы» — процент от годовых доходов минус 300 000 ₽, при УСН «Доходы минус расходы» — от годовой прибыли минус 300 000 ₽. Срок оплаты — 1 июля следующего года.

Страховые взносы ИП выгоднее платить каждые три месяца — тогда можно получить налоговый вычет и полностью или частично компенсировать налоги.

Какая нужна отчетность и когда ее подавать

На упрощенке для налоговой нужно подготовить два документа: налоговую декларацию и книгу учета доходов и расходов (КУДиР).

Налоговая декларация. Подают раз в год: за 2020 год ООО должны подать до 31 марта 2021 года, ИП — до 30 апреля. Ее сдают всегда, даже если дохода не было — иначе можно получить штраф.

Книга учета доходов и расходов. Записывать надо все поступления, даже переводы на банковскую карту или наличные. Книгу не нужно сдавать, но налоговая может попросить ее в любой момент. Если книги не будет, можно получить штраф в 10 000 ₽.

Об учете доходов и расходов — в ст. 120 НК РФ

Что будет, если не вести учет и вовремя не платить налоги: ответственность и штрафы

Если вовремя не заплатить налоги и не подать декларацию, налоговая может оштрафовать и начислить пени.

Задержка декларации. Минимальный штраф — 5% от суммы неуплаты налога, заявленного в декларации. Штраф считается за каждый полный или неполный месяц задержки, но заплатить придется не более 30%. Минимальный штраф — 1000 ₽.

Просрочка авансового платежа. Налоговая начисляет пени. Формула расчета сложная, поэтому удобнее рассчитать размер по калькулятору пеней.

Калькулятор пеней

Неуплата налогов. Компания может получить штраф в 20% от суммы налога, если ошибку допустили случайно, и 40%, если закон нарушили сознательно. К примеру, не заплатили страховые взносы, но вычли их из налога при УСН.

Читайте также:  Налог на наследство близких родственников

О неуплате или неполной уплате налога в ст. 122 НК РФ

Как уменьшить налоги на УСН

ИП без работников на УСН «Доходы» могут уменьшить налоги на всю сумму уплаченных страховых взносов. Например, если предприниматель заплатит в первом квартале 8300 ₽ страховых взносов, он может уменьшить авансовый платеж по налогу на 8300 ₽.

Об уменьшении налога на сумму страховых взносов в ст. 346.21 НК РФ

ИП без работников на УСН «Доходы минус расходы» могут добавить страховые взносы к расходам. Представим, доходы предпринимателя 100 000 ₽, расходы — 20 000 ₽, а уплаченные страховые взносы — 9000 ₽. Тогда авансовый платеж считается так: (100 000 − 20 000 − 9000) × 15% = 10 650 ₽.

ИП или компании с работниками при УСН «Доходы» могут уменьшить налоговые платежи за счет взносов только наполовину. То есть если компания должна заплатить 20 000 ₽ налога, на 10 000 ₽ можно получить налоговый вычет.

Представим, что доход предпринимателя за квартал — 2 000 000 ₽. Итоговый налог — 2 000 000 ₽ × 6% = 120 000 ₽. Налог получится уменьшить только наполовину, то есть на 60 000 ₽.

ИП или компании с работниками на УСН «Доходы минус расходы» могут добавить к расходам всю сумму уплаченных страховых взносов. Заплатили в первом квартале сотрудникам 50 000 ₽, значит, налоговая база уменьшилась на 50 000 ₽.

Допустим, доход предпринимателя за квартал — 1 000 000 ₽, расход — 500 000 ₽, а уплаченные страховые взносы — 50 000 ₽. Тогда его налог (1 000 000 − 500 000 − 50 000) × 15% = 67 500 ₽.

Главное — платить взносы в том же квартале, в котором хотите уменьшить налог. В первом квартале нужно заплатить взносы с 1 января по 31 марта, во втором — с 1 апреля по 30 июня.

Если вы не хотите платить каждый квартал, все страховые взносы можно заплатить в третьем квартале — до 30 сентября. Тогда получится уменьшить авансовый платеж за девять месяцев на всю сумму страховых взносов. Если работаете на УСН «Доходы», то можно заплатить 27 000 ₽ и вычесть всю сумму из налога. Если на УСН «Доходы минус расходы» — добавить ее к расходам.

Как перейти на УСН

Для перехода на упрощенную систему налогообложения нужно заполнить уведомление по форме 26.2-1.

Уведомление о переходе на УСН Как учесть расходы на строительство при применении УСН Образец уведомления для тех, кто только регистрируется как ИП или ООО. Данная форма не обязательна, вы можете подать заявление в любом виде

При регистрации. Компании и ИП могут перейти на УСН прямо при регистрации бизнеса. Для этого нужно подать уведомление вместе с документами о регистрации или в течение 30 дней после нее.

Зарегистрируем для вас ИП или ООО — бесплатно и без походов в налоговой

Действующие ИП или компании могут перейти на УСН только со следующего календарного года. Подать уведомление нужно до 31 декабря текущего года.

Если ИП зарегистрировался 1 июня 2020 года, но вовремя не подал форму 26.2-1 или подал с ошибкой, налоговая будет считать, что применяется ОСН. Перейти на УСН получится с 1 января 2021 года, но подать уведомление нужно до 31 декабря 2020.

Самозанятые без статуса ИП при регистрации в качестве предпринимателя могут приложить уведомление о переходе на УСН и сразу начать работать на упрощенке.

Самозанятые со статусом ИП могут перейти на УСН с начала календарного года или раньше, если перестанут соблюдать условия НПД. К примеру, если их доходы превысят 2,4 млн рублей за год, остаться самозанятым не получится.

Об особенностях применения УСН в ч. 6 ст. 15 закона 422-ФЗ

Подписка на новое в Бизнес-секретах

Подборки материалов о том, как вести бизнес в России: советы юристов и бухгалтеров, опыт владельцев бизнеса, разборы нового в законах, приглашения на вебинары с экспертами.

Усн строительство налогообложение

^К началу страницы

Сотрудников{amp}lt;100человек

Доход {amp}lt; 150 млн.руб.

Остаточная стоимость
{amp}lt;150 млн. руб.

Отдельные условия для организаций:

  • Доля участия в ней других организаций не может превышать 25%
  • Запрет применения УСН для организаций, у которых есть филиалы
  • Организация имеет право перейти на УСН, если по итогам девяти месяцев того года, в котором организация подает уведомление о переходе, ее доходы не превысили 112,5 млн. рублей (ст. 346.12 НК РФ)

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

^К началу страницы

Заменяет налоги

^К началу страницы

  • налога на прибыль организаций, за исключением налога, уплачиваемого с доходов по дивидендам и отдельным видам долговых обязательств;
  • налога на имущество организаций, однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ);
  • налога на добавленную стоимость.
  • налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности;
  • налога на имущество физических лиц, по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. однако, с 1 января 2015 г. для индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, установлена обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, которые включены в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ, п. 23 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ)»;
  • налога на добавленную стоимость, за исключением НДС, уплачиваемого при ввозе товаров на таможне, а также при выполнении договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом).
  • Применение УСН не освобождает от исполнения функций по исчислению, удержанию и перечислению НДФЛ с заработной платы сотрудников.

    ^К началу страницы

    Порядок перехода

    ^К началу страницы

    1Переход на УСН одновременно с регистрацией ИП, организаций

    Уведомление может быть подано вместе с пакетом документов на регистрацию. Если Вы этого не сделали, то у Вас есть еще 30 дней на размышление (

    п. 2 ст. 346.13 НК РФ

    )

    2Переход на УСН с иных режимов налогообложения

    Переход на УСН возможен только со следующего календарного года. Уведомление необходимо подать не позднее 31 декабря (

    п. 1 ст. 346.13 НК РФ

    )

    Переход на УСН с ЕНВД с начала того месяца, в котором была прекращена их обязанность по уплате единого налога на вмененный доход (п. 2 ст. 346.13 НК)

    • В таком случае налогоплательщик должен уведомить налоговый орган о переходе на УСН не позднее 30 календарных дней со дня прекращения обязанности об уплате ЕНВД.
    • Уведомление может быть подано в произвольной форме или форме, рекомендованной ФНС России.
    • ^К началу страницы

    Есть ли у застройщика хоть какие-то аргументы в защиту позиции об учете всей суммы затрат по объектам строительства, понесенных в период применения УСН?

    Как организовать учет затрат при строительстве ОС подрядной организацией при УСН «доходы — расходы» — Простые решения

    В УСН (Доходы — расходы) расходы на строительство ОС принимаются в момент ввода в эксплуатацию (подпункт 1 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ). Подтверждение приведено Минфином РФ в письме от 26 августа 2016 г. N 03-11-06/2/49861)

    Поэтому входящие затраты, относящиеся к строительству ОС, нельзя сразу принять в расходы. В налоговом кодексе сказано, что мы имеем право принять расходы на строительство только после ввода в эксплуатацию построенного ОС.

    В этой статье рассмотрим как отразить в программе 1С:Бухгалтерия предприятия, редакция 3.0 операции по строительству ОС согласно налоговому законодательству.

    Мы придумали схему, которая упростит учет в данном моменте и позволит «не потерять» расходы на строительство ОС при УСН.

    Как организовать учет в программе

    Для того, чтобы отделить материалы на строительство ОС от прочих материалов, сделаем новый субсчет, например «10.ОС.1 с наименованием Компьютер»

    Если у нас несколько строящихся ОС, то делаем отдельный субсчет на каждый объект строительства, чтобы вести учет отдельно по каждому ОС. При заполнении документа Поступление товаров указываем статус «Не принимаются».

    Если мы не знаем будут ли они участвовать при строительстве ОС, то относим их на стандартный счет 10.01. После того, когда мы понимаем, что материал пойдет на строительство ОС — делаем перемещение с 10.01 на счет, созданный нами для сбора материалов.

    Это перемещение по сути не влияет на бухгалтерский учет, но позволяет обособить учет материалов на строительство конкретного основного средства.

    Собираем все затраты на строительство документом Требование-накладная. Указываем статус «Не принимаются», чтобы материалы не попали в расходы раньше времени.

    На вкладке Счет-затрат указываем объект строительства.

    Так как в программе не реализован автоматический механизм учета затрат на строительство ОС, то оплаты за материалы, которые пошли на строительство необходимо разносить дважды:

    1. В бухгалтерском учете документами списание с расчетного счета, выдача наличных из кассы
    2. В налоговом учете:
    • в специальной закладке при Принятии к учету ОС
    • если оплаты были совершены после Принятия к учету, то их необходимо отразить отдельным документом «Регистрация оплаты ОС и НМА»

    Рассмотрим на примере

    1. Допустим мы оплатили поставщику 100 000 руб. 10.01.2018

    Расходы, учитываемые при УСН «Доходы минус расходы»: что нельзя учесть в расходы, а что можно — Сбербанк

    Для расчёта потребуются два показателя: доходы и расходы. Доходы — это поступления от предпринимательской деятельности.

    Расходы должны соответствовать ряду условий, указанных в статье 346.16 Налогового кодекса РФ.

    Они должны быть экономически обоснованы, то есть направлены на получение дохода в рамках видов деятельности бизнеса. Расходами не будут считаться покупка шубы для руководителя или мягкой игрушки для ребёнка сотрудника

    Нужны документы, подтверждающие расходы: кассовый чек, платёжное поручение, накладная, акт выполненных работ и так далее

    Расходы должны быть закрытыми: оплачено то, что вы получили в полной мере, предоплата за услугу или продукт расходом не считается

    Читайте также:  Посмертная психиатрическая экспертиза: ходатайство о назначении, проведение, результаты

    Некоторые траты имеют спорный характер. К примеру, мобильный телефон мог быть куплен как для рабочих нужд, так и для личного пользования.

    В этом случае бухгалтеры рекомендуют прикладывать к отчёту о расходах пояснительную записку с подробным описанием, для чего и кем используется этот телефон, а также копию технического паспорта, где указана область использования.

    Не лишними будут выпущенный перед покупкой приказ (распоряжение) об использовании телефона и соглашение о передаче имущества сотруднику.

    Не исключено, что налоговая служба не согласится с некоторыми расходами и пояснительные записки не смогут убедить сотрудников ФНС в правомерности трат. Сумма непризнанных расходов будет добавлена в налогооблагаемую базу, сумма доходов возрастёт, а значит, увеличится и сам налог.

    Если налог не будет уплачен в нужное время, согласно п. 4 ст. 75 НК РФ, придётся платить пени 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Для ООО с 31 дня просрочки ставка увеличивается до 1/150. За неоплаченный итоговый налог предприятие получает штраф 20 % от суммы неуплаты (ст. 122 НК РФ). А если ФНС сочтёт, что просрочка была допущена умышленно, штраф вырастет до 40 %.

    В случае неуплаты налоговая служба может выставить требование к счёту компании в банке либо взыскать задолженность через судебных приставов. Чтобы оспорить требования налоговой, нужно обратиться с иском в арбитражный суд.

    ИП выплачивает фиксированные страховые взносы. На УСН «доходы минус расходы» они включаются в состав расходов и уменьшают налогооблагаемую базу.

    Важно выплачивать взносы до 31 декабря, когда кончается налоговый период.

    Если делать это ежеквартально, потом можно будет пересчитать годовой налог в сторону уменьшения и либо вернуть оставшиеся при перерасчёте деньги, либо оставить их в счёт дальнейших налоговых выплат.

    Если ранее компания терпела убытки, то можно уменьшить налогооблагаемую базу на их сумму. Прошлый год был убыточным — в следующем году вычитайте убыток из доходов. Специально доказывать эту строчку «расходов» не придётся, она отражается в книге учёта доходов и расходов (КУДиР) и в налоговой декларации. Но если текущий период снова прошёл без прибыли, учитывать прошлогодние убытки нельзя.

    Личное имущество также может помочь в экономии на «упрощёнке».

    В бухгалтерском учёте есть понятие «основные средства» — это материальные объекты стоимостью более 100 тысяч рублей с учётом издержек на приобретение, которые нужны компании для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд (п. 1 ст. 257 НК РФ). Если предприниматель использует такое имущество для своей работы, а не для последующей перепродажи, его можно учитывать в составе основных средств ИП.

    К примеру, бизнесмен занимается интернет-торговлей. Компьютер нужен ему для предпринимательской деятельности, поэтому его учитывают в составе основных средств ИП. Игровая приставка, подключаемая к компьютеру, к таким средствам не относится.

    Учет недвижимости на УСН

    Стоимость таких объектов, как здания, склады, офисы — немаленькая и, в дальнейшем, если возникнет желание продать ОС, можно столкнуться с неожиданными затратами, ведь учет основных средств на упрощенной системе обладает рядом особенностей и лучше узнать о них до приобретения недвижимости.

    Документы покупки

    Главный документ – это договор. Цена, момент перехода права собственности, состояние и составляющие (если речь о комплексе помещений) — все будет прописано в нем. Если организация покупает ОС в рассрочку, то, возможно, оно будет передано ей в собственность, но при этом останется в залоге у продавца до полного расчета.

    Договором может быть предусмотрено, что право на владение переходит только после оплаты всей суммы и процентов (если есть). Чаще всего это условие действует при лизинге (фактически особый вид аренды с правом выкупа). Условия лизинга могут предусматривать как учет на балансе лизингодателя, так и лизингополучателя, от этого зависит бухгалтерский и налоговый учет.

    Если для продавца объект является:

    • основным средством, то он составляет акт ОС-1а в одном экземпляре, который оставляет себе и накладную ТОРГ-12 в двух экземплярах;
    • товаром, то составляется только ТОРГ-12.

    Кстати! Форма ОС-1а может составляться в двух экземплярах и подписываться в качестве передаточного документа между продавцом и покупателем. В некоторых случаях покупатель учитывает срок использования, указанный продавцом для целей собственного учета.

    Дополнительно предоставляются продавцом:

    1. Технический план.
    2. Кадастровый паспорт.
    3. Выписка из ЕГРН (реестр недвижимости) – обратите внимание на отсутствие упоминаний об обременении в ней.
    4. Акты о передаче водяных и электрических счетчиков. В них указывают номер счетчика и его показания на дату передачи объекта, чтобы не пришлось оплачивать чужие коммунальные долги.
    5. Акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – необходим, чтобы определить, откуда начинается ответственность за состояние сетей и оборудования абонента.
    6. Заключение экспертизы о состоянии недвижимости и соответствия ее противопожарным и санитарным нормам. Не обязательно, если у сторон нет разногласий по этому поводу, то данные о состоянии просто указываются в тексте договора.
    7. Другие технические и регистрационные документы.

    Для заключения сделки и регистрации понадобятся:

    1. Документы, подтверждающие оплату, если момент перехода права собственности зависит от нее.
    2. Решение собрания участников (единственного участника) об одобрении сделки. Причем такое решение обычно просят, даже если сделка не является крупной, для перестраховки. Либо стоит запастись доказательствами, подтверждающими, что сделка не относится к крупным и не требует отдельного решения. Как правило, это еще сложнее.
    3. Договор и акт передачи.
    4. Документы представителей. Если от лица организации действует руководитель, то ничего не нужно, кроме паспорта. Если другой сотрудник, то необходима доверенность.

    Итак, купля-продажа состоялась, и организация стала обладателем недвижимости. Дальнейшие действия зависят от готовности ее к использованию.

    Покупка нового или не требующего вложений объекта

    «Въезжай и живи» — коммуникации присутствуют, состояние помещения хорошее. В этом случае можно сразу ввести объект в эксплуатацию.

    В БУ это делается двумя проводками:

    • Д 08 К 60- получено ОС от поставщика
    • Д 01 К 08 – ОС введено в работу

    Обратите внимание! Ввод в эксплуатацию в бухучете недвижимости производится независимо от даты регистрации права на них (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом №91н от 13.10.03 г.). ОС, находящиеся в процессе регистрации, отражаются на счете 01 обособленно.

    Даже при покупке нового здания не избежать трат: государственная пошлина, экспертные услуги. Возможно, для принятия и оформления объекта пришлось привлекать собственных работников, направлять их в командировку. Поэтому редкий случай, когда цена по договору купли-продажи и первоначальная стоимость совпадают.

    В отличие от бухгалтерского, для налогового учета первостепенно получение официального документа о праве собственности. Уменьшение налогооблагаемой базы на затраты начинается после регистрации (п. 4 ст.

    346.16 НК и п.1 ст. 256 НК). Причем имеет значение момент приобретения, если до упрощенной организация применяла иную систему и именно тогда было куплено ОС.

    Возможны несколько ситуаций перехода на УСН:

    1. С общей системы (ОСНО). Расчет первоначальной стоимости: разница между стоимостью приобретения и начисленной по правилам ОСНО амортизации за время действия общей системы. Период списания: СПИ до 3-х лет — в первый год применения упрощенки. Свыше 3-х, но меньше 15-ти – 3 года, по системе: первый год — 50%, второй — 30%, третий — 20%. СПИ больше 15 лет — списание растягивается на 10 лет.
    2. Важно! Определить группу амортизации и СПИ поможет Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

      Учитывая, что у зданий и вообще капитальной недвижимости большой срок службы, то, скорее всего, он составит более 15 лет. Правда, если вы купили не новое здание, есть шанс уменьшить СПИ.

      В этом случае ОС включается в амортизационную группу, которую использовал продавец (п. 12 ст.

      258 НК РФ), а покупатель вправе установить внутренней учетной политикой, что СПИ для бывших в употреблении основных средств определяется с учетом срока пользования у продавца.

      Пример: Фирма приобрела здание. СПИ составил 30 лет, здание находилось в эксплуатации 12 лет. Компания решила продать объект недвижимости. Новый владелец вправе установить в учете СПИ, равный 18 годам (30-12=18).

    3. С единого сельхозналога (ЕСХН). Определение стоимости ОС: остаточная стоимость на дату перехода на ЕСХН минус расходы, учтенные в период применения сельхозналога. Период списания: аналогично пункту 1.
    4. С ЕНВД. Стоимость определяется как разница между стоимостью приобретения и начисленной за время применения ЕНВД амортизацией, рассчитанной по правилам БУ. Период списания: аналогично пункту 1.
    5. С УСН «доходы». Списание расходов не происходит. Самый, наверное, невыгодный вариант из всех.
    6. Объект куплен непосредственно во время применения УСН «доходы минус расходы». Первоначальная стоимость принимается к учету по правилам БУ. Период списания: с момента ввода в эксплуатацию в налоговом периоде приобретения.
    Читайте также:  Может ли сын прописать гражданскую жену и своего ребенка без согласия родителей?

    Во всех случаях списание происходит равными долями в каждом отчетном периоде, т.е. квартале, с учетом суммы, приходящейся на данный налоговый период (год), а не ежемесячно.

    Пример 1. Компания купила склад 10 сентября 2019 года, ценой 900 000 рублей, находясь на УСН «Д-Р». В НУ она списывает стоимость ОС следующим образом: в 3 квартале 30 сентября 2019 года — 900000/2=450000, делим на два, потому что до конца года остается два отчетных периода. В 4 квартале 31 декабря 2019 — еще 450000.

    Пример 2. Фирма приобретает офисное здание ценой 15 млн рублей и амортизирует его какое-то время, находясь на ЕНВД. С 1 января 2020 переходит на УСН.

    Первоначальная стоимость для учета на упрощенной системе составит 13 млн рублей, СПИ – 30 лет. Начиная с 1 января 2020 года, т.к.

    СПИ превышает 15 лет, списываться в УСН затраты будут таким образом: 3 млн/10=300000 в год (потому что списание займет 10 лет), соответственно 300000/4= 75000 в квартал.

    Обратите внимание! Списываются расходы в пределах фактически оплаченных сумм. Если применяется рассрочка платежа, то надо учитывать только оплаченную часть.

    Как видите, эта система не похожа на обычную амортизацию при ОСНО и несколько сложнее.

    Покупка ОС, требующего доработки

    В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:

    1. Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
    2. Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.

    Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.

    Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:

    • Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
    • Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
    • Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.

    Если основное средство не будет временно использовано и нет желания списывать расходы по нему в НУ и БУ, то требуется соблюсти определенную процедуру. Нужно ввести в эксплуатацию ОС, а затем направить его на консервацию. Для этого необходимо:

    1. Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
    2. Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.
    3. Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН.

    4. Обособить на счете 01 законсервированные ОС на отдельном субсчете.

    В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.

    Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.

    Документация при принятии к учету

    На каждый объект заводится карточка ОС-6 (для группы объектов ОС-6а), в ней отражается ключевая информация. Применение этих форм не обязательно, можно разработать и свой вариант, главное, чтобы он содержал все необходимые данные.

    Малые предприятия могут использовать не карточки, а книгу учета (унифицированная ОС-6б, допускается собственная форма). Сведения для заполнения берутся из полученной при покупке документации. В период владения заполняются данные о проведенных ремонтах, а также модернизации, реконструкции и списании.

    Для ввода в эксплуатацию назначается приказом комиссия и составляется акт.

    Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно

    Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.

    Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).

    Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО.

    Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет.

    Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

    Продажа ОС физическому лицу

    Организация продает объект, а покупателем выступает частное лицо. В такой ситуации появляется одна трудность: независимо от того как физик оплатит покупку (наличными или через банк) пробивается чек онлайн-кассы. Организация, не использующая кассу, вынуждена ради одной операции ее приобрести.

    Обратите внимание! Даже если по распоряжению физического лица оплату произвести на расчетный счет другой организации, то обязанность по использованию кассы сохраняется, ведь покупателем все равно остается физик.

    Несколько выходов все же есть:

    • Перепродать недвижимость другой компании, которая владеет кассой, она уже от своего имени проведет сделку. Но это процесс трудоемкий и, вероятно, выльется для физика в дополнительные расходы.
    • Физическое лицо регистрируется в качестве ИП и покупает здание уже в статусе предпринимателя, тогда при безналичном перечислении средств касса не нужна. Затраты тоже будут, но небольшие, хотя и здесь понадобится подготовка документов, сдача отчетов. После этого ИП снимается с регистрации.

    Подобный ход, правда, может вызвать вопросы инспекции, к тому же ФНС считает, что раз приобретение оплачено со счёта ИП, то оно предназначено для предпринимательской деятельности. Это несмотря на право предпринимателя оплачивать любые покупки, в том числе и личные со счёта.

    • Арендовать онлайн-кассу (не запрещается) и провести сделку. Здесь тоже будут расходы – фискальный накопитель покупается на определенный срок и его невозможно перепрограммировать для работы другой организации. Стоимость накопителя начинается примерно от 7 тысяч (самые дешевые, все зависит еще и от модели кассы). Но это самый экономичный и разумный вариант.

    Если вы собираетесь купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то для вашей компании она является товаром. Нужно учитывать ее на счете 41. Ошибку в этой операции иногда совершают начинающие бухгалтера.

    При оформлении сделки в отношении товара действуют обычные правила продажи. Если покупатель захочет получить акт ОС-1, укажите ему на то, что для вас объект не относится к ОС.

    Конечно, это прямо прописывается в договоре – совершается продажа основного средства или товара.

    Ссылка на основную публикацию