Для Дачного Строительства И Ижс В Чем Разница 2021 — Прочитать Ответ

• Законное пользование ими возможно только в случае официального оформления права собственности.
• Делается это с учетом классификации, определяющей, какую деятельность можно будет вести на участке.
• В РФ предусмотрено 7 категорий земель, но чаще в сделках купли-продажи фигурируют СНТ и ИЖС.
• В чем разница между ними и какой ЗУ участок выбрать в той или иной ситуации, будет подробно рассказано в статье.

Терминология: суть и основные моменты

Для того, чтобы понять, чем отличается ИЖС от СНТ, необходимо разобраться в терминологии еще до покупки земли.

Аббревиатура СНТ означает – садовое некоммерческое товарищество. На таких наделах владелец имеет полное право:

• выращивать сельскохозяйственные культуры;
• разводить скот;
• возводить нежилые строения;
• строить жилой дом.

Участки сельскохозяйственного назначения могут находиться как за чертой города, так и в пределах населенного пункта.

Расшифровка ИЖС тоже проста – индивидуальное жилищное строительство. Такие ЗУ приобретаются для возведения частного дома с последующей пропиской в нем. Строительство ведется за счет собственника участка и на основе разрешительной документации.

Чаще всего ИЖС расположены в черте города, так как должны иметь определенную инфраструктуру и возможность подведения коммуникаций. Некоторые земли под строительство продаются сразу с подведенными к границам участка светом, газом и водой.

Из-за того, что на участках обеих категорий разрешено строить дома, покупатели часто не могут определиться, какой ЗУ им приобрести при прочих равных условиях. Сделать это будет проще, изучив плюсы и минусы ИЖС и СНТ.

Достоинства и недостатки СНТ

Покупка земли садоводческого товарищества имеет массу положительных сторон. В этот список входят:

• невысокая стоимость надела;
• расположение в красивой местности вдали от городской пыли, шума и грязи;
• незначительное налоговое бремя;
• упрощенная система регистрации домов.

Еще несколько лет назад законно ввести в эксплуатацию дачный дом было практически невозможно, но в связи с действующей дачной амнистией ситуация в корне изменилась и строение регистрируется в упрощенном режиме с минимальным пакетом бумаг.

Недостатки у сельскохозяйственных земель тоже существуют:

• необходимость вступления в товарищество садоводов;
• развитие инфраструктуры за счет собственников земли;
• заключение договоров о проведении коммуникаций через товарищество;
• отсутствие возможности заложить ЗУ в банке.

Решившись на покупку СНТ, нужно понимать, что большую часть важных вопросов придется обсуждать с членами товарищества.

К тому же в первые годы после оформления права собственности владельцу придется заниматься вопросами инфраструктуры и лишь потом приступать к строительству дома (если это имеется в планах).

Преимущества и минусы ИЖС

Агенты по недвижимости всегда начинают с плюсов ИЖС, ведь их у него действительно немало:

• развитая инфраструктура;
• наличие юридического адреса у ЗУ;
• обустройство окружающих территорий за счет муниципальных властей;
• возможность прописаться целой семьей;
• отсутствие проблем с подведением коммуникаций;
• рассматривание земли в качестве залога;
• льготные тарифы на газ, свет и воду.

На фоне плюсов недостатки кажутся многим потенциальным покупателям земли незначительными, но не упомянуть о них нельзя:

• высокая стоимость участка;
• расширение границ только посредством приобретения еще одного надела;
• необходимость оформления всех разрешений на строительство и проектной документации;
• согласование проекта с местной администрацией;
• высокие налоги.

Перед покупкой участка ИЖС нужно четко определиться со сроками строительства будущего дома – если в течение 5 лет владелец не приступит к работам, то ЗУ будет выкуплен в принудительном порядке.

Основные отличия

Они заключаются в:

• целевом назначении;
• расположении.

Исходя из целевого назначения участков, выстраивается и вся система пользования ими. Так как ИЖС изначально предназначен под застройку, то здесь можно возводить не только коттеджи, но и таунхаусы, дуплексы, а также другие виды жилой недвижимости.

Самое главное, чтобы строения не были выше 3 этажей, а застройщик имел все необходимые разрешения на ведение работ.

А вот на СНТ допускается возведение только частного дома и хозяйственных построек. Жилое строение должно соответствовать определенным параметрам:

• быть не выше 3 этажей;
• иметь одного хозяина.

Площадь дома не ограничена никакими правилами – владелец ЗУ имеет полное право возвести маленький дачный домик площадью 25 квадратов и построить коттедж в 250 квадратных метров.

Главное, чтобы здание не попало в категорию многоквартирного дома. В противном случае оно подлежит сносу.

Местоположение участков тоже многое определяет в жизни их владельцев. ИЖС находятся в черте города, а потому в шаговой доступности у будущих домовладельцев будут школы, магазины, детские сады и развлекательные центры.

СНТ относятся к землям, которые имеют сельскохозяйственное назначение, а потому все вопросы по развитию и благоустройству территорий ложатся на плечи самих владельцев участков. Не во всех ситуациях это плохо.

Если товарищество состоит из активных людей с высоким достатком, то совместными усилиями через пару лет земли будут отлично благоустроены, а к каждому ЗУ подведены коммуникации.

Анализ отличий

Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.

Характеристика	Категория земельного участка
ИЖС	СНТ
Электросети	Линия относится к ближайшему поселку, поэтому после оплаты подведения к ней проблемы с мощностями возникать не будут	Подключение осуществляется при наличии линии с достаточной мощностью, но даже при этом мощность делится на всех членов товарищества и ее может не хватить на обеспечение коттеджа
Водоснабжение	Центральное водоснабжение	Общая или индивидуальные скважины
Подведение газа	Подведение осуществимо в большинстве случае, а ряд населенных пунктов обеспечивают газом по льготному тарифу	При наличии газопровода подключение осуществляется за счет собственника ЗУ
Канализация	Подключение к центральной системе	Обустройство индивидуального септика
Решение регистрационных вопросов	Регистрация проводится без проволочек при наличии всех разрешительных документов	Дачная амнистия позволяет провести регистрацию в кратчайшие сроки и без утомительного сбора бумаг
Текущие расходы	Налог, коммунальные взносы	Налог, паевые взносы, расходы на текущий ремонт объектов общего пользования

Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.

Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.

И, наоборот – земля садоводческого товарищества, расположенная в 20 километрах от города, уже имела заведенный электрический кабель и септик. В итоге подготовительный этап строительства не занял и 2 месяцев. Они ушли на бурение скважины и ее оборудования.

Исходя из всего сказанного выше, можно сделать один вывод – каждая сделка по купле-продажи земли должна рассматриваться в индивидуальном порядке с учетом плюсов, минусов и размера дополнительных расходов, которые придется понести собственнику в первые месяцы.

Перевод ЗУ из одной группы в другую

Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.

Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:

• близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
• развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
• другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.

Сам процесс перевода состоит из подготовки внушительного пакета бумаг. В него входят:

• заявление (взять его можно в муниципалитете);
• согласие всех собственников ЗУ, заверенное в нотариальной конторе (этот пункт актуален, если у земли несколько владельцев);
• кадастровые документы;
• технические бумаги;
• подтверждение права собственности на участок;
• свежая выписка из ЕГРИП.

После передачи бумаг в администрацию заявление будет рассматриваться в течение 30 календарных дней. По их истечении ответ присылается в письменном виде. Большой процент решений носят отрицательный характер, но в письме не всегда отражают причины, побудившие власти поступить таким образом.

Целесообразно попытаться перевести СНТ в ИЖС, если владелец уже обустроил участок, возвел дом, благоустроил территорию и проживает здесь круглый год. В противном случае собственнику не стоит заниматься вопросами перевода.

Тем, как перевести ИЖС в СНТ, граждане интересуются гораздо реже, чем предыдущей темой. И этому имеется простое объяснение – земли под индивидуальное строительство нельзя вывести из своей группы и ввести в садоводческое товарищество.

Приобретение участка для дальнейшего проживания: что выбрать

В качестве подведения итогов необходимо определить, какой участок лучше купить для постоянного проживания. На самом деле ориентироваться нужно на месте после тщательного осмотра ЗУ и разговора с будущими соседями.

Для строительства и постоянного проживания больше подходит ИЖС. И для такого решения можно привести несколько весомых оснований:

• земли легко обустроить, так как они изначально могут быть подведены ко всем инженерным сетям;
• они расположены в черте города, а значит не возникнет проблем с доставкой стройматериалов и поездками на работу;
• прописка не доставит особых хлопот;
• хорошая инфраструктура позволит наслаждаться комфортной жизнью, не уезжая далеко от дома.

Но большим минусом ИЖС является внушительная стоимость, которая многим не по карману.

Если жить в красивом месте и иметь свой дом все же хочется, а бюджет ограничен, то можно присмотреться к СНТ. Сейчас довольно много садовых товариществ расположено практически в шаговой доступности от города, что дает участкам немало преимуществ:

• связь с городом автобусными маршрутами;
• чистка дорог в зимнее время;
• развитая инфраструктура;
• мощные электрические линии;
• отсутствие ограничений по строительству дома.

Последний пункт связан с тем, что участок не имеет подземных коммуникаций, а значит жилое строение можно возводить в любом месте по своему усмотрению.

После обустройства территории участок можно вывести из СНТ, но многие собственники этого не делают, так как товарищество дает им массу преимуществ.

Если покупатель земли планирует отдыхать за городом только в теплое время года, то ему однозначно стоит остановить свой выбор на землях сельскохозяйственного назначения.

Дать однозначный ответ на вопрос «Что лучше – СНТ или ИЖС?» сложно. Выбор нужного участка зависит от многих факторов. В первую очередь покупатель должен ориентироваться на характеристики ЗУ, свои цели и финансовые возможности.

Если учесть все нюансы, то жизнь за городом будет приносить только позитивные эмоции, независимо от категории участка, на котором стоит дом.

Какой участок лучше купить для строительства дома и постоянного проживания

ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.

Какую землю могут приобрести физические лица

В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:

• участкам в населенных пунктах
• сельскохозяйственным землям

Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.

Дом для постоянного проживания = ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.

Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.

ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.

Плюсы

Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.

В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).

Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

Минусы

Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.

При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств. 

В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.

Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.

Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).

ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.

ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.

Плюсы

На ЛПХ банки оформляют ипотеку.

Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС.

Строительство здесь не предполагает согласования проекта и получения специального разрешения.

Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

Минусы

Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено.

Дача = ДНП

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны поставить хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.

Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.

Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня закон разрешает разные варианты.

ДНП подходит тем, кто любит отдыхать за городом и не особенно увлечен сельским хозяйством.

Плюсы

Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться.

Техническая экспертиза постройки не обязательна, так как требования к дачам не такие жесткие, как к капитальным строениям.

Минусы

Ипотека для приобретения дачи — не самая любимая банками услуга.

На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.

Для всесезонного проживания инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо.

Прокладка коммуникаций — по вашему желанию и за ваш счет.

Сложности с регистрацией в доме.

Дача + огород = СНТ

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.

Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.

СНТ подходит тем, кто занимается сельским хозяйством и, возможно, планирует строить загородный дом.

Плюсы

Ценообразование ниже, чем у ИЖС (но выше, чем у ДНП).

Возможность выбора: строить дом или нет.

Минусы

Банки не слишком охотно берут в залог такие участки.

По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.

Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).

Подведение коммуникаций оплачивает собственник.

С регистрацией в таких домах возникают проблемы.

Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населенных пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придется провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.

Какие три буквы выбрать

Ответ кроется в цели, под которую покупается земля.

Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Да, участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.

Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимальнее — участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.

Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.

Сейчас читают

Жизнь в загородном доме: плюсы и минусы

Что такое межевание земельного участка 

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году

Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Земля для дома или для огорода

Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.

В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.

ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.

Преимущества:

• У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
• Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
• Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.

Недостатки:

•  Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
• Такие участки дорого стоят.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками.

На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками.

Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.

Преимущества:

• Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
• Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
• Банки оформляют ипотеку на такие участки.
• Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
• На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.

Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.

Дача (ДНП)

Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.

Преимущества:

• Невысокая цена.
• Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
• К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.

Недостатки:

• Нужно построить дом.
• Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
• Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
• Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
• Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.

Дача и огород (СНТ)

Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.

Преимущества:

• Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
• Дом строить необязательно.
• Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
• Более плодородная почва, чем у дачных участков.

Недостатки:

• Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
• Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
• Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
• Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
• Участки СНТ банки неохотно берут в залог.

Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?

ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются  строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.

Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.

Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?

Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто.

Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет.

Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.

Что выбрать?

Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, зато и продать его можно будет по высокой цене.

Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП.

Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.

Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Земли ИЖС, СНТ и ДНП: предназначение и в чем разница

Чтобы гражданин мог пользоваться земельным наделом на законных основаниях, он обязан официально оформить на него права собственности. Все земли РФ делятся на несколько категорий по предназначению: сельскохозяйственные, промышленные, под строительство и пр. В связи с чем необходимо понимать предназначение земли ИЖС, СНТ и ДНП и в чем разница.

Общее
понятие ИЖС, СНТ, ДНП

• Чтобы
  понять, чем отличаются разные категории
  земель, необходимо предварительно
  разобраться, как
  расшифровывается СНТ и ДНП,
  ИЖС.
• СНТ
  – садовое некоммерческое товарищество,
  земли которого расположены на
  сельскохозяйственных территориях.
• ИЖС
  – земли, которые предназначены для
  индивидуального строительства, и
  расположены на территориях населенных
  пунктов.
• ДНП —
  дачное некоммерческое партнерство.

ИЖС

Объекты
ИЖС – это только земли, прилегающие к
населенным пунктам. Каждый участок из
этой категории предоставляется
исключительно под целевое применение.
На них разрешается возводить отдельные
жилые дома, рассчитанные для проживания
одной семьи. При этом здание не может
иметь больше 3-х этажей.

Это
наиболее оптимальный вариант для
индивидуальной застройки. Уполномоченные
организации без проблем выдают разрешения
для выполнения строительных работ на
участках ИЖС.

Преимущества:

1. Наличие адреса. Жилым частным домам, возведенным на землях ИЖС, присваивается собственный номер, есть название улицы.
2. Владельцы собственных домов, расположенных на землях ИЖС, имеют возможность пользоваться социальными объектами: детскими садами, учебными заведениями, медицинскими клиниками, домами культуры, другими объектами социального предназначения.
3. Наличие инфраструктуры в районе расположения жилого объекта: пути подъезда к участку, прилегающие автомобильные дороги, остановки общественного транспорта и пр.
4. Наличие централизованных коммуникационных систем, которые при самостоятельном обустройстве могут составлять до 30% от общих затрат на индивидуальное строительство.
5. Высокая ликвидность недвижимости. Участки ИЖС более востребованы на земельном рынке, чем участки СНТ, ДНП.

Недостатки:

1. Из-за большого количества существенных достоинств, в т.ч. повышенной ликвидности участки ИЖС стоят намного дороже земель прочих категорий.
2. Возведение жилого дома на таком участке требует обязательного согласования проекта на строительство и получения разрешения в местных органах власти на проведение строительных работ.
3. Объект недвижимости должен отвечать установленным строительным стандартам. В некоторых регионах России этого добиться достаточно сложно. Например, территории, прилегающие к Сочи, являются заповедными. Соответственно здесь сложнее получить разрешение на индивидуальное строительство и зарегистрировать готовый жилой объект. К коммуникационным системам предъявляются наиболее жесткие требования. К примеру, обустройство канализационной системы должно осуществляться строго по экологически безопасной технологии.
4. Земельные наделы ИЖС имеют свои ограничения по минимальному и максимальному размеру, которые установлены региональным законодательством. К примеру, чтобы официально зарегистрировать частный дом в Татарстане, он должен быть расположен на участке, площадь которого составляет не менее 4-х соток.
5. На земли ИЖС достаточно большие налоги. Процентная ставка налогообложения – 1,5% от кадастровой цены самого участка. Государственный налог существенно больше налоговой ставки, предусмотренной для объектов садовых и дачных организаций.

Земли
ДНП

Дачное
партнерство – объединение собственников
дачных земельных наделов. При получении
участков партнерства будущие владельцы
обязуются на них возвести какую-либо
постройку.

Преимущества:

1. Для наделов, принадлежащих ДНП, государством предусмотрен существенно меньший налог. Кадастровая цена некоторых объектов ДНП практически в 2 раза меньше стоимости земель ИЖС. При этом участки разных категорий могут территориально располагаться близко друг от друга.
2. При строительстве дома не нужно создавать предварительный проект. При этом со стороны компетентных органов проверки не предусмотрены.
3. Собственники земельных участков обладают правом голоса на общественных собраниях организации. Они могут выдвигать собственные предложения, а их голос способен влиять на достаточно важные решения организации.
4. Невысокий государственный налог на недвижимое имущество.

Недостатки:

1. Согласно своему прямому предназначению объекты ДНП не предусмотрены для круглогодичного проживания. Соответственно к ним не подведены коммуникационные системы общего пользования. Поэтому самостоятельно провести на участок газ и электричество достаточно сложно и дорого.
2. Сложность прописки. Официально прописаться в доме, возведенном на земле ДНП, можно только в судебном порядке. Как правило, судебная процедура требует определенного времени и дополнительных финансовых затрат.
3. Члены партнерства ежегодно делают установленные взносы за пользование для полива огородов водой, летней электроэнергией и другими потребностями.
4. Практически невозможно приобрести землю ДНП по ипотечной программе кредитования. А также финансово-кредитные организации не принимают такую недвижимость под залог для оформления кредитов.

К сведению: Любая жилая недвижимость, построенная на дачном земельном участке, не требует согласования в местных органах власти и выполнения технической экспертизы.

Земли
СНТ

Земельные
наделы, принадлежащие садовым
товариществам, относятся исключительно
к категории «сельскохозяйственные
земли».

Преимущества:

1. Большая часть таких земель расположена в живописных местах, в т.ч. вблизи озер и рек.
2. Для возведения на участке жилого дома не нужно предварительно создавать строительный проект и согласовывать его с соответствующими инстанциями.
3. Невысокая стоимость объекта.
4. Минимальная ставка налогообложения.

Недостатки:

1. В готовом жилом доме достаточно сложно прописаться.
2. Для покупки участков СНТ не предусмотрены ипотечные программы.

Планируя
купить земельный участок, многие
интересуются, чем
отличается СНТ от ДНП, если
обе категории земель расположены на
территориях сельскохозяйственного
предназначения. Отличие
ДНП от СНТ только
в ценовой политике: кадастровая стоимость
и ставка налогообложения.

Какой участок лучше, ИЖС или СНТ

При
планировании строительства частного
жилого дома для круглогодичного
проживания специалисты рекомендуют
приобретать земельные участки под
застройку ИЖС. Эти территории специально
предназначены для индивидуального
строительства, поэтому не будет проблем
с соответствующими разрешениями,
последующей регистрацией недвижимости
и пропиской в собственном доме.

Если же участок планируется использовать только для сельскохозяйственной деятельности, тогда стоит отдавать предпочтение землям СНТ. При этом на таком участке при необходимости можно построить дом, предварительный проект которого согласовывать с соответствующими инстанциями не нужно, однако само разрешение на строительство дома придется согласовывать.

СНТ, ДНП или ИЖС — сравнительный анализ, плюсы и минусы

В настоящее время наблюдается большой рост имущественных сделок, связанных с приобретением земельных участков.

Кто-то покупает землю под строительство дачного домика или просто выращивания различных культур, а другие стремятся переехать в более тихое и спокойное место.

Но вне зависимости от целей подобного приобретения практически у всех потенциальных покупателей возникают некоторые недопонимания, связанные с юридической стороной вопроса.

Подразделение земельных наделов на ИЖС, ДНП и СНТ вызывает у преимущественной части потребителей некоторое замешательство. Что из этого выбрать и есть ли разница между данными определениями? Рассмотрим подробнее.

Что такое ИЖС, СНТ и ДНП

Перед тем как заняться поиском подходящего участка, необходимо узнать какие виды земельных наделов бывают. В вопросах покупки надела стоит полагаться исключительно на свою рассудительность и правовую осведомленность, иначе при ее эксплуатации и застройке можно попасть в весьма затруднительное положение.

От документального статуса земли зависит благоустроенность местности, возможность оформления регистрации, требования, предъявляемые к будущим строениям, а также ценность самого приобретения (как на момент регистрации сделки, так и в случае вторичной перепродажи собственности).

В первую очередь следует дать расшифровку непонятных аббревиатур:

• ИЖС – это индивидуально жилищное строительство;
• ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
• СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

Земельные места под ИЖС согласно установленному Законодательству должны находиться в пределах обитаемых поселений.

Это означает, что будущий собственник может рассчитывать на наличие коммуникативных развязок, развитой инфраструктуры и прочих благ.

Земли ДНП и СНТ локализуются исключительно в сельскохозяйственных зонах, при этом показатели бонитета (то есть плодородности почвы) для данных типов могут существенно различаться.

Сравнительный анализ

ИЖС – достоинства, недостатки и ограничения

ИЖС – это земельный участок, который располагается в пределах населенного пункта. На основания Градостроительного кодекса п. 3 ст. 48 на земле данного назначения разрешается возводить жилые постройки, заключающие не более 3х этажей в высоту. Кроме того, выделенная зона должна попадать под соответствующее подразделение (промышленное, коммерческое, жилое и пр.).

На территории ИЖС запрещается:

• заниматься переработкой сельхоз продукции в коммерческих целях;
• производить/реализовывать ритуальные товары;
• сооружать объекты коммунального или производственного пользования.

Несмотря на все имеющиеся ограничения земли ИЖС являются наиболее потребными и престижными для строительства домов жилого типа, соответственно стоимость таких наделов значительно выше.

Рассмотрим основные преимущества покупки участков ИЖС:

1. По завершению строительства здания вы легко сможете получить по месту регистрацию, так как земельный надел изначально имеет милицейский адрес. А значит, у вас не возникнет проблем с трудоустройством на работу, обеспечением детей местом в дошкольных и образовательных учреждениях. Вы сможете оформлять различные пособия, выписывать корреспонденцию и пр.
2. Собственники жилья вправе рассчитывать на безвозмездное подсоединение дома к общей канализационной системе, водоснабжению, газовым и электрическим системам.
3. Жители ИЖС могут пользоваться всеми социальными услугами (устраивать детей в школы/сады, посещать поликлинику и т. д.). Кроме того в районе застройки обязательно присутствуют транспортные развязки и торговые точки, что делает проживание на территории более комфортным.
4. На данное имущество разрешено оформлять налоговый вычет, так как строение будет относиться к жилому объекту.
5. При желании Вы сможете получить ипотечное кредитование под залог приобретенного участка (большинство крупных банков в таких ситуациях выносят положительное решение при подаче обращения).
6. При наличии прописки в частной собственности разрешается хранить оружие.

Помимо вышеуказанных ограничений, при выборе ИЖС стоит учесть его минусы:

• Размер земельного надела не может быть больше/меньше установленных норм (в каждом регионе данные значения варьируются).
• Так как подразумевается строительство жилого объекта, потребуется согласование проекта застройки в соответствующих инстанциях, а также доскональное соблюдение регламентированных требований в период возведения и эксплуатации конструкции.
• Несмотря на принятые в законе требования к инфраструктуре ИЖС на деле часто наблюдаются серьезные несоответствия. Поэтому такое приобретение не гарантирует вам наличие подведенных коммуникаций, хороших дорог и расположенных неподалеку социальных учреждений.

Плюсы и минусы ДНП

Участок ДНП идеально подходит для строительства дачного домика. Обычно такая земля размещается за городом, но в некоторых случаях она может находиться и в черте поселений, что практически уравнивает ее с ИЖС.

Рассмотрим основные плюсы ДНП:

• низкая стоимость – цена на такие земли до сих пор остается наиболее выгодной она почти на 20% (а иногда и больше) ниже, чем в первом варианте;
• в основном участок располагается за городскими границами, поэтому можно с легкостью насладиться всеми преимуществами жизни за городом;