Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Нередко при возведении многоэтажных домов юридические, а также физические лица решаются заключить договор долевого участия(ДДУ) с целью последующей перепродажи. Соответственно совершается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве и составляется соглашение.

Что такое, нюансы договора

Договор переуступки прав представляет собой соглашение, составляемое между дольщиком и потенциальным покупателем. Дольщик – лицо, заключившее ранее соглашение об участии в долевом строительстве с застройщиком.

Он передает прерогативу требования насчет недостроенного имущества покупателю.

Стоит заметить, что передается именно преференция требования, а не право собственности, поскольку такового еще в действительности нет у самого дольщика.

При заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

в соглашении должно быть зафиксировано изначальное основание переуступки, то есть указание на ДДУ;
фиксируется определенная сумма, а также порядок расчета;
нужно осуществить проверку документации застройщика, проследить как продвигается строительство;
обязательное нотариальное удостоверение соглашения уступки;
покупателю надлежит известить застройщика о подписанном соглашении. В противном случае у нового потенциального собственника строящегося жилья могут возникнуть довольно неприятные ситуации (например, по прерогативе истребования соответствия сроков возведения).

Законодательное регулирование вопроса

Процесс переуступки регламентирован в следующих НПА:

В главе 24 ГК РФ рассматриваются условия уступки, ее форма, прописаны права и обязанности сторон сделки. В целом отношения по сделки регулируются нормами гражданского кодекса и самим текстом соглашения.
Статья 11 №214-ФЗ установила порядок переуступки требований. Так, осуществить процедуру возможно во временной промежуток, начиная от госрегистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта сторонами.

Если уступка совершается от юр лица, то оплата происходит исключительно после регистрации достигнутого соглашения.

Особенности договора переуступки и ее процедуры

Процедура и само соглашение обладают рядом характерных особенностей, которые следуют изучить перед подписанием соглашения:

риски для приобретателя будут небольшими, если основанием нового соглашения выступает непосредственно ДДУ. Образец такого соглашения можно скачать;
бывший дольщик несет ответственность перед будущим дольщиком исключительно по действительности переданных прерогатив, но не отвечает за качество итоговой недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее. С такими вопросами надлежит обращаться к застройщику;
подписанное соглашение не прерывает действительность участия в долевом строительстве, а подразумевает лишь перемену лиц. То есть меняется потенциальный будущий собственник квадратных метров;
если уступающая преференцию сторона не оплатила расходов по ДДУ, то осуществляется и переход задолженности к новому владельцу. О перемене в данном случае в общеобязательном порядке уведомляется отвечающий за возведение здания;
при переводе долговых обязательств могут возникнуть сложности с застройщиком, в случае если новый приобретатель собирается оплачивать посредством ипотеки;
покупателю следует обезопасить себя от лишних расходов, а, следовательно, получить акт сверки платежей. Тогда непредвиденные долги не придется оплачивать;
если подписан акт передачи квартиры, то дольщик сможет продать недвижимость лишь по предварительному договору купли-продажи. Ни о какой уступке здесь и речи быть не может;
в одних случаях требуется согласие застройщика на переуступку, в других – нет. Так, если об этом упоминается в основном соглашении, то обойти мнение застройщика не удастся, а в некоторых случаях придется и заплатить денежные средства, о чем также прописано в договоре.

Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться

ВНИМАНИЕ !!! Согласовав текст договора, его следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке. Регистрация потребуется в том случае, если основанием уступки является ДДУ.

Обратиться следует в отделение Росреестра по месту проживания или в МФЦ и предоставить следующие документы:

ДДУ.
Соглашение об уступке прав (не менее чем 2 экземпляра, подписанные участниками).
Согласие строительной компании в письменном виде, непосредственно о самой уступке и о переводе долговых обязательств в случае их наличия.
Письменное согласие супруги продавца либо брачный договор, доказывающий отсутствие претензий насчет строящегося жилья.
Разрешение из отдела опеки и попечительства, если в договоре участником является несовершеннолетний или недееспособный индивид и у него есть прерогативы на жилплощадь.
Заявление сторон с просьбой о регистрации подписанного соглашения.
Заявка от покупателя на зарегистрирование ипотечного займа.
Кредитный договор с банковской организацией.
Доверенность в случае участия доверителя.
Платежный документ, свидетельствующий об уплате госпошлины.

Если продавцом выступает юр лицо, то необходимы еще и учредительные документы. Для АО может понадобится одобрение всех акционеров на совершение сделки.

Уступающему преференцию индивиду стоит помнить, что уступка требований также относится к сделкам с недвижимостью, происходит уступка материальных прав. По этой причине продавцу придется оплатить налог.

Действия продавца, покупателя, застройщика

На каждом этапе участники процедуры выполняют определенные действия, представленные в нижеследующей таблице:

Действия продавца	Действия застройщика	Действия покупателя
Извещает застройщика о намерении продажи	Выдает письменное разрешение	Договориться о приобретении с супругом ил супругой
Заручиться согласием супруги на сделку	Отдает справку о выплате задолженности	Проверяет документацию застройщика
Взять разрешение у банка (в случае ипотечного займа)	Представляет покупателю документы, доказывающие легальность возведения здания	Анализирует платежи бывшего дольщика
Получить выписку из ЕГРП	Выдает будущему дольщику акт сверки платежей	Оформляет ипотеку на погашение затрат или оплачивает услуги застройщика наличными

ВАЖНО !!! После совершения вышеозначенных действий составляется соглашение и в присутствии уполномоченного лица участники подписывают документ.

В бумаге обязательно указываются следующие сведения:

предмет договора (сведения о сторонах, государственный номер ДДУ, объект передаваемой недвижимости с указанием расположения, количества комнат, метража жилплощади и прочее);
стоимость, порядок производства расчетов, гарантии выполнения обязательств;
права и обязанности участников;
меры ответственности;
подписи и реквизиты сторон.

Опасности при переуступке по ДДУ

Переуступка требований вполне легальная сделка, однако далеко не безопасная как для продавца, так и для покупателя.

Существующие риски для продавца:

Довольно высокая оплата за согласие застройщика. Последние, чтобы не упустить предполагаемую выгоду, включают в текст соглашения положения о стоимости переуступки в случае такой необходимости.

С одной стороны, строительную компанию можно понять, поскольку нужно знать с кем имеешь дело (платежеспособен ли родственник, которому передается прерогатива требования). Избежать согласия компании возможно при полном погашении долговых обязательств, иными словами полной выплате за будущую недвижимость.
Отказ застройщика.

Часто компания прописывает положение о невозможности уступки. Если соглашение уже подписано, то оспорить положение возможно только в судебном порядке. Или прежде чем подписывать такой ДДУ, стоит подумать о непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть и все придется прибегнуть к уступке преференции.
Отказ кредитной организации.

Если услуги возведения были оплачены посредством займа у банка, то потребуется согласие кредитора.

ВНИМАНИЕ !!! Однако у потенциального дольщика намного больше рисков, чем у продавца.

Далее представлены опасения для покупателя:

вероятность долгой постройки или вовсе банкротства строительной компании. Продавец уступает лишь прерогативу требования, но не отвечает за просрочку сроков. Поэтому стоит изначально найти как можно больше информации о застройщике, проверить документы, разрешающие возведение, оценить ход проведения строительных работ. И только убедившись в порядочности и законности действий застройщика, следует оформлять соглашение;
потеря средств при расторжении ДДУ. Расторгнув договор с застройщиком, покупатель получит лишь сумму, зафиксированную в соглашении о долевом участии. Однако разницу от переуступки никто возмещать не станет;
недействительность цессии. Когда изначально сделка будет признана ничтожной (при отказе застройщика, банковской организации);
«двойная» переуступка. Непорядочный дольщик, решив заработать средств, уступал свои требования насчет строящегося жилья нескольким приобретателям. Такое возможно, если основанием соглашения об уступке выступает предварительный договор купли-продажи, заблаговременный ДДУ. То есть по тем основаниям, какие не требуют государственной регистрации соглашения;
невозможность подать в суд на строительную компанию. Получив прерогативу требования и не известив застройщика такой риск вполне реален;
признание цессии недействительной по закону и признание ее не внушающей доверия. Подозрения возникают если сделка заключена по сильно сниженной стоимости или осуществлена меньше чем за 12 месяцев до начала дела о признании продавца банкротом;
передача налогового бремени. При регистрации сделок с недвижимостью предусмотрен сбор, который довольно немаленький. Поэтому многие дольщики, уступающие свою прерогативу, в соглашение включают пункт об оплате фискального сбора потенциальным покупателем. А наиболее часто встречается деление расходов поровну между участниками.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

Цессия представляет собой уступку прерогативы требования от настоящего дольщика к потенциальному.
На законодательном уровне согласие строительной компании не предусмотрено, однако последняя для своей безопасности прописывает пункт в ДДУ.

Такое ограничение по договору не запрещается законом.

Перед оформлением переуступки нужно быть предельно осторожным как продавцу, так и покупателю.

Однако для последнего существуют двусторонние опасения (со стороны строительной компании и самого дольщика).

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия — Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта.

Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста по недвижимости, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Источник: РБК Недвижимость

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.

Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.

Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

— документ, удостоверяющий личность (паспорт); — документ об уплате госпошлины;
— зарегистрированный ДДУ;
— договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
— нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
— согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
— письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

— к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
— квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
— сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
— кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

— за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Переуступка прав требований по договору участия в долевом строительстве в 2021 г. Юридические услуги

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях. Для этого потребуется один из следующих договоров:

Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
О купле-продаже или дарении будущей вещи.

Наиболее часто для передачи прав по ДДУ (в том числе в случаях дарения) используют договор уступки. Его можно заключать до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком. После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

От имени малолетних и неедеспособных граждан;
Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
Между коммерческими организациями.

Если дарение ДДУ не относится к какому-либо из перечисленных выше случаев, то такой договор заключить можно.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Право застройщика на изменение проектной документации

Ст. 7 ФЗ-2014 устанавливает требование к застройщику — передачу участникам долевого строительства объекта, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов.

Компания-девелопер имеет право вносить изменения в проектную декларацию, уведомляя об этом участников долевого строительства через свой официальный сайт. При этом все вносимые изменения:

должны быть согласованы с дольщиками;
не должны ухудшать эксплуатационные качества объекта.

Если внесенные застройщиком изменения ущемляют интересы дольщика, последний имеет право предъявить претензию.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Договор безвозмездной уступки прав по ДДУ (дарения) оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росрестре. В договоре должно быть прямо указано, что права по ДДУ передаются безвозмездно (т.е. в дар).

Нотариально заверять такой договор не требуется. Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
Документы, удостоверяющие личность заявителей;
При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
Оплата госпошины.

Госпошлина за регистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется. Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Нтвп «кедр — консультант»

ООО «Нтвп «кедр — консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома иному лицу (при неполной уплате цены договора)

Распечатать

Сын заявительницы А-евой заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Предприятием АБВ. Заявительница внесла в качестве «вступительного взноса» за сына 375000 руб.

Сейчас сын тяжело болен и не может оплачивать по договору долевого участия строительство дома, поэтому заявительница сама хочет внести недостающую сумму по этому договору, продав принадлежащую ей на праве собственности квартиру.

ВОПРОС. Как не потерять планируемые вложения средств в квартиру (например, если ввиду болезни сын распорядится новой квартирой и мать останется без жилья).

Заявительница хотела бы оформить права собственности на квартиру на свое имя, но не знает, как это сделать, в свою очередь, обещает в любом случае не оставить сына без жилья.

Вариант с завещанием квартиры сына на её имя заявительница считает недостаточно надежным. Дополнительные сведения.

В настоящее время сын находится в больнице в тяжелом состоянии, но в дееспособности не ограничен. Согласно зарегистрированному договору участия в долевом строительстве (п. 8.1.

) «уступка Участником прав требований по настоящему Договору иному лицу допускается с момента его государственной регистрации и до момента подписания Сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства после уплаты ими Застройщику цены настоящего договора.

» Акт приема-передачи объекта долевого строительства до настоящего времени не подписан. Согласно п. 8.

2 Договора, «В случае неуплаты Участником цены настоящего Договора Застройщику уступка Участником прав требований по настоящему Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и вступает в силу после государственной регистрации договора в порядке, определенном действующим законодательством РФ».

Заявительница утверждает, что присутствовала вместе с сыном во время совершения оплаты по договору долевого строительства, деньги передала ему для последующего оформления документов на него, но у нее отсутствуют документы, подтверждающие оплату по договору.

На основании предоставленных документов заявительница является собственницей ½ доли в квартире, а другая половина квартиры находится в собственности ее дочери.

При этом заявительница сообщила, что дочери куплена отдельная квартира по другому адресу, в связи с чем притязаний на денежные средства от продажи доли квартиры у дочери не будет. Подробное описание правовой квалификации.

Ст. 11 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусмотрена возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон выдвигает следующие требования к уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку личность участника долевого строительства для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав кредитор не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст.

5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Без уплаты цены договора требование к застройщику о передаче квартиры не может быть реализовано.

Поэтому цедент, заключивший соглашение об уступке права на приобретение объекта долевого строительства с нарушением требования о полной уплате цены договора или о переводе долга на цессионария, несет ответственность перед цессионарием за неисполнение своего обязательства по договору цессии вследствие невозможности передать действительное право (ст. 390 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2012 N Ф06-11733/11).

Более того, возмездная уступка гражданину прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенная с нарушением ч. 1 ст.

11 Закона N 214-ФЗ (например, при отсутствии со стороны цедента полной уплаты цены договора и перевода долга на цессионария), по мнению некоторых судов, является основанием для привлечения цедента к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.

28 КоАП РФ как лица, не обладающего статусом застройщика, которое привлекло денежные средства гражданина для строительства объекта недвижимости в нарушение порядка, предусмотренного Законом N 214-ФЗ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 N Ф08-7304/12).

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст.

433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12