Можно ли поменять управляющую компанию жкх, по закону?

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?

В 2005 году, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства страны, привычная всем жильцам многоквартирных домов картина мира дала трещину. Теперь вместо ЖЭКов и ДЭЗов гражданам предлагалось самостоятельно выбрать некую управляющую компанию, либо самим заниматься всеми вопросами, связанными с содержанием многоквартирного дома. Для неискушенных соотечественников такая практика была в новинку. Не вполне осознавая всю серьезность положения, многие выбирали первую попавшуюся управляющую компанию. Никто не знал, как оценить эффективность того, что пока еще не работало по назначению.

Содержание

Со временем проявились плюсы и минусы работы с управляющими организациями. Стало очевидно, что не все управляющие компании одинаково полезны. При равных исходных данных результаты значительно отличались. У одних компаний дома оказались неухоженными, а коммуналка непомерной. У других же – красота, порядок и вменяемые квитанции.

Растерянные собственники домов-неудачников не понимали, в чем же они провинились перед коммунальными богами, но предпринимать какие-либо шаги тоже не решались.

А ну как станет хуже? Привыкшие работать с ЖЭКами перестроечного образца, когда ни на какие ремонты и поддержку не хватало средств, а не трезвый сантехник – единственное, на что можно было рассчитывать, люди обреченно вздыхали и пытались что –то делать своими силами. Или не делать и оставить все, как есть.

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?

Но какое-то время спустя появилась практика перехода от одной управляющей компании к другой. Собственники поняли, что сменить способ управления многоквартирным домом, равно как и сменить управляющую организацию – реально.

И начался другой этап становления реформы ЖКХ в России. Когда управляющие компании «переманивали» друг у друга дома, обещали всяческих благ собственникам, или наоборот – вступали в сговор, дабы не потерять то, что имеют, договаривались на берегу –мы не берем к себе ваших, а вы наших не троньте.

Спустя время страсти улеглись, и на рынке продажи жилищно-коммунальных услуг установились зачатки отношений, основанных на здоровой конкуренции.

Система, конечно, не идеальна, но сам переход от одной управляющей организации к другой стал возможен, как никогда ранее.

Если вы из тех собственников, кто давно хотел сменить УК, но не знал, как — прочтите эту статью. В ней мы предлагаем пошаговый алгоритм смены.

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

  • Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.
  • Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.
  • Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.
  • Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст.

162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора.

К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?Взаимодействие УК и ТСЖ

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.
Читайте также:  Можно ли вернуть товар, приобретенный на распродаже?

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения. Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей на управляющую компанию.

Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

Рассказываем, как сменить управляющую компанию 16679

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте.

Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию.

К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

  • Можно ли поменять управляющую компанию ЖКХ, по закону?
  • ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
  • Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.
  • Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:
  • 1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.
  • 2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст.

162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

  1. 5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
  2. 6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
  3. КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?
  4. ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Совет 1

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

  • Совет 2
  • Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.
  • Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».
  • Совет 3
Читайте также:  Ответственность сотрудника без трудового договора по закону

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

  1. Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.
  2. Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.
  3. Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний.
  4. Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.
  5. ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные.

Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

  • Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.
  • Сбор технической информации по своему дому
  • Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

  1. Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.
  2. Определение насущных проблем в доме
  3. Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.
  4. Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.
  5. На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.
  6. ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
  7. На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.
  8. Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

  • УК, выбранная на общем собрании собственников
  • Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
  • Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
  • Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный.

Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  • если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  • если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  • если жители решили сменить способ управления домом;
  • если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

  1. Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
  2. Если УК нарушает условия договора
  3. Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.
Читайте также:  Пособие по уходу за вторым ребенком, если первому больше 18

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  • УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
  • УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  • у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  • невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

  • Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
  • Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
  • Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

Как сменить управляющую компанию?

scarlett070/Depositphotos

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

  • В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».
  • Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?
  • Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

  • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
  • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
  • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
  • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
  • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
  • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

  • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
  • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
  • выбрать новую УК;
  • заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ссылка на основную публикацию