Как продать ипотечную квартиру в ипотеке

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

• Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов.

Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк.

Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

• Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе.

Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы.

Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

• Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку.

Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь.

Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время.

Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

• Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
• Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
• Технический паспорт жилья;
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
• Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
• Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
• Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить.

Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно.

Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Как продать ипотечную квартиру

• Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Партнерский материал

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезна?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что следует обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

• невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
• семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора  зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также  от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной  квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

• Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
• Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
• Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• Уступка права требования долга по ипотеке;
• Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

• И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
• Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
• В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
• Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

1. Соответственно порядок действий будет следующим:
2. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
3. Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
4. После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
5. Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

• Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
• Соответственно порядок действий будет следующим:
• Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
• После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
• У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
• Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
• Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
• На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
• После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
• Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

• найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
• согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца.

Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств.

Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

1. При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
2. Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
3. Схема действий выглядит следующим образом:
4. Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
5. Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
6. В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
7. В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

• Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
• В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
• Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
• Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
• Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
• Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом?
А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше
комнат?..

Зачастую
эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной
недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет
продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а
жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует
несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие
у вас права на купленную в кредит квартиру

Что
же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог
недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры.
Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного
погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где
найти покупателя на такую квартиру

Зачем
покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да,
ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую
кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают
риелторы. Объясним, почему.

Как
правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости
— иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо
знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед.
Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также
профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть
сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на
покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с
дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист,
которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы
продажи квартиры с обременением

Повторим
еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не
получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует
4 способа продать ипотечное жилье:

1. Досрочное
   погашение ипотеки
2. Продажа
   с погашением ипотеки во время сделки
3. Продажа
   недвижимости вместе с долгом
4. Продажа
   квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение
ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый,
т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток,
которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру
уже без ипотеки.

Преимущества

• Нет зависимости от решения банка
• Этапы сделки просты и прозрачны
• Сама сделка проходит быстро

Недостатки

• Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
• Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
• Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь
идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

• Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

• Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить
  его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.

• Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке (Статья 380 ГК РФ), поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере.

• Дальше
  необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и
  несовершеннолетних.

• После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по
  ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.

• Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права
  собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа
с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется
как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк
принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка.
Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального
риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

• Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
• Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
• Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
• Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

• Сроки и даты устанавливаются
  банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение
  сделки

Как это происходит

• Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

• Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.

• Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

• После регистрации перехода права
  собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из
  первой ячейки перечисляются напрямую банку.

• После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот
  получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.

• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает
  доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа
недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю
также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у
покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства
по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в
качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была
оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления
предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и
обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает
меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой
квартире, они уже есть в банке.

• Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка,
  рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает
  новый банк.
• При этом залоговые права на квартиру в Росреестре
  перерегистрирует сама кредитная организация.
• Преимущества

• Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
• Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

• Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
• Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

• В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

• Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную
  квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите
  внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в
  размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

• Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и
  заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет
  оформлена ипотека на приобретение квартиры.

• Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка
  по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно
  сотруднику банка.

• После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

• Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

• Следующий шаг — оценка квартиры.

• Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать
  договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от
  покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа
квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный
способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он
сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу
ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком
уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В
любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках
закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие
кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика.
Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

• Банк все делает сам, от продавца
  кроме согласия ничего не требуется
• Сделка абсолютно безопасна для
  всех участников

Недостатки

• Как правило, цена сильно
  занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
• Вырученная от продажи сумма может
  быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

• Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.

• Далее банк оценивает квартиру,
  выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться
  длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном
  случае не может возражать.

• При продаже квартиры будут
  задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток
  по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая
  ячейка окажется пустой.

• После подписания ДКП продавцом и
  покупателем, а также договора банка с покупателем,
  кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия
  обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.

• Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права
  собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том,
что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать
просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей
ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Прочитайте также: Как быстрее погасить ипотеку