Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода

Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости под офис или магазин.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.

Во-первых, квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.

Во-вторых, не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.

• В-третьих, не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;
• И, наконец, категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.
• 

Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

1. Заявку установленной формы на перевод помещения;
2. Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
3. Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения подробно описана здесь;
4. Развернутый план перепланировки помещения;
5. Поэтажный план всего многоквартирного дома.

Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.

Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.

Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.

Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.

В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.

Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.

Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также  правильность сбора документов.

При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Чаще всего люди решают перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, если собираются заниматься предпринимательской деятельностью: открыть магазин, кафе или иное учреждение, предоставляющее услуги или продукцию.

Требования к помещению

Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:

• Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
• Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
• Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.

ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания.

Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.

ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии.

Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.

Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.

Пошаговая инструкция по переводу

Подробный порядок действий при желании осуществить перевод жилого помещения в коммерческое выглядит так:

1. Владелец самостоятельно проверяет, соответствует ли строение всем требованиям, затем собирает документы и подает их в отдел архитектуры местной администрации.
2. После оценки представленных материалов, а при необходимости – и самого объекта, — архитекторы выдают разрешение.

   На это обычно уходит около 30 календарных дней, но при наличии замечаний процесс может затянуться. Нередко требуется реконструкция, и тогда приходится переделать все согласно проекту. Его можно заказать в специализированной фирме или непосредственно в архитектуре, заплатив установленную сумму. Он должен быть в любом случае утвержден архитекторами.

3. Когда разрешение от администрации получено, до ввода в эксплуатацию потребуются разрешительные документы от МЧС, Роспотребнадзора и иных служб в зависимости от предназначения строения.
4. Администрация оформляет приемочный акт. С ним и остальными документами собственник посещает Росреестр для регистрации помещения в качестве нежилого.

В результате всех действий старое свидетельство о собственности аннулируется и выдается новое, где дом значится уже как коммерческая недвижимость.

Документы

При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:

• Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
• Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
• Выписка из домовой книги.
• Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
• Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации.

Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.

Стоимость

Если нет возможности самостоятельно заниматься процедурой переоформления, можно доверить это юридической компании, предоставляющей соответствующие услуги.

Здесь важно учитывать, что придется оплатить не только все госпошлины, но и услуги юристов, и в этом случае расходы могут достигать 15 000 – 20 000 руб.

в зависимости от расценок специалистов и региона проживания – в крупных городах цены максимально высокие.

В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:

• Подготовка технического паспорта – 1 000 руб.
• Нотариальное заверение документов – от 50 руб. за одну страницу.
• Государственная пошлина для Росреестра при получении выписки – до 300 руб., за регистрацию права собственности – до 2 000 руб.

Коммерческие организации, предоставляющие юридические или проектные услуги, вправе самостоятельно устанавливать расценки, и законами они не регламентируются.

Когда могут отказать

Существует несколько причин, по которым владельцу частного дома могут отказать в переоформлении недвижимости в коммерческий вид:

• Отсутствие согласия остальных собственников.
• Дом пребывает в аварийном состоянии или не соответствует противопожарным нормам.
• Документы заполнены с грубыми ошибками либо представлены в неполном комплекте.
• Неверный проект перепланировки – здесь для внесения правок следует обратиться к специалистам, которые его составляли.
• Нахождение недвижимости в залоге.
• Дом арендуется по договору социального или коммерческого найма.

Еще одной из наиболее распространенных причин является невозможность создания второго входа таким образом, чтобы он не мешал соседям, если на одном участке построены два дома.

Перевод жилого частного дома в нежилое помещение – это разумный вариант для тех, кто не использует его по предназначению, но хочет заниматься коммерческой деятельностью. Такой способ намного дешевле покупки другой недвижимости, однако для перевода придется пройти сложную процедуру, начиная от получения разрешения от администрации и заканчивая проверками всевозможных организаций

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном и частном доме в 2019 году: можно ли, порядок действий, условия

Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.

Условия осуществления процедуры

Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:

• Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
• Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
• На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
• Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
• Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
• Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.

При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.

Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.

Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.

Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.

Согласие соседей добиваться?

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

• При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

• ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
• паспортные данные владельца;
• номер квартиры;
• информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
• подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

• заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
• вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
• объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Разное≫
4. Перевод жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 5 апреля 2021 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

     2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
   • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
   • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

     Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

   Другие статьи

   Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способ.Нежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры.

   • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

     Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

   • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

     Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

   • Согласие соседей.

     Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

     Для получения согласия нужно:

     1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

     2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

     Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2020 году

     Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта. Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства.

     Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

     Перевод жилого помещения в нежилое

     Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения.

     Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

     Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

     Требования, санитарные нормы

     Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод:

     • Уважаемые КЛИЕНТЫ!
     • Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
     • 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
     • 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
     • Все консультации бесплатны.
     • объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
     • если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
     • если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
     • если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

     Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод квартиры в состав нежилых объектов будет невозможен.

     В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ.

     Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели.

     Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры.

     Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

     Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

     • развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
     • бани и сауны;
     • общественные туалеты;
     • торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

     Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти еще до начала процедуры по переводу.

     Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

       Перепланировка помещения в Москве в 2021 году

     Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

     Необходимые документы

     Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены статьей 23 ЖК РФ:

     • заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
     • паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
     • правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
     • технический план помещения;
     • перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

     Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве.

     Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

     Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

     • уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
     • лист регистрации собственников;
     • решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
     • реестр собственников;

     Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

     Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

     Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

     Содержание

     Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

     Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

     Виды жилых помещений

     Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

     • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
     • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
     • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

     Признаки нежилых помещений

     Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

     Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

     Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

     Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

     Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

     • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
     • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
     • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
     • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

     Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

     Условия перевода нежилого помещения в жилое

     Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

     • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
     • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
     • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

     Порядок изменения статуса помещения

     Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

     • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
     • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
     • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
     • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

     При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

     Процедура смены статуса помещения

     Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

     • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
     • разработку предпроектных документов и проекта;
     • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
     • получение разрешения на перевод;
     • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

     Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

     По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

     Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

     Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

     Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

     • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
     • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
     • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
     • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
     • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

     В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

     • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
     • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
     • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
     • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

     Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

     Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

     Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

     • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
     • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

     Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

     • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
     • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
     • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

     Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

     ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

     Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

     Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

     Кузнецов Федор Николаевич

     Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.