Как оформить арендованную землю в собственность?

Ответ редакции 0 + —

Перед тем, как начать оформлять участок в собственность, необходимо убедиться, что он действительно никому не принадлежит. Для этого нужно послать письменное обращение в органы местного самоуправления (администрацию, кадастровую палату, муниципалитет и т.д.) и получить ответ, что участок не имеет собственников.

«Сначала местная администрация должна признать участок бесхозным и обратиться в Росреестр, чтобы такой участок поставили на учет.

Здесь возникнет первая сложность, потому что администрация скорее всего не будет этим заниматься без своего интереса, а, кроме того, действительно бесхозных участков не так много.

Как правило, может найтись какое-нибудь старое постановление о том, что этот участок кому-либо выдавался», — говорит юрист Сергей Кормилицин.

Если местные органы власти подтвердят, что участок бесхозный и владелец его неизвестен, необходимо выполнить следующие действия:

1. Подать заявление в местные органы власти

Затем обращайтесь в те же органы с заявлением о том, что вы хотите стать собственником этой бесхозной земли. К заявлению нужно приложить документ о том, что владельца у земли нет, либо он неизвестен.

Затем органы местного самоуправления должны поставить участок на кадастровый учет.

Если в течение 12 месяцев собственники земли не объявились и не заявили о своих правах на участок, то он отходит муниципалитету.

Вопрос-ответ Придется ли платить налог при продаже дачного участка?

2. Заключить договор аренды

Затем вы можете арендовать его у местной администрации, стать его владельцем сразу нельзя, поскольку сначала землю выставляют на аукцион. Если в течение месяца после начала продажи никто не заинтересовался участком, то его можно получить его в аренду на срок до шести лет, построить дом, а затем уже — оформить в собственность.

Получить землю в аренду без проведения торгов могут льготные категории граждан (ст. 28 Земельного Кодекса РФ). Правом получить в аренду земельный участок без проведения аукциона наделены следующие категории льгот:

• — многодетные семьи
• — молодые семьи
• — ветераны ВОВ и других боевых действий

— инвалиды 1 и 2-й группы и т.д.

Налог по фотографии. Как будет происходить начисление за хозпостройки? Подробнее

3. Выкупить участок у местных органов власти

Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского кодекса. Чтобы оформить арендованную землю в собственность необходимо обратиться в местный муниципальный орган власти и выполнить следующие шаги.

1. — заключить соглашение и внести аванс за выкупаемую землю
2. — провести оценку кадастровой стоимости участка
3. — получить решение от местных органов власти о покупке-продаже земельного участка
4. — оформить договор купли-продажи.

Затем нужно постановить участок на государственный учет. После проведения процедуры межевания и согласования контуров участка вам будут выданы на руки технические документы на землю.

Статья по теме Дачная амнистия: нужно ли менять старое свидетельство на землю на новое

• 4. Оформить право собственности
• Чтобы оформить право собственности, нужно обратиться в Росреестр со следующими документами:
• — заявление
• — паспорт
• — кадастровый паспорт оформляемого участка
• — документы, подтверждающие права на землю
• — квитанция об оплате государственной пошлины за регистрационные действия.

Приобретение в собственность земельных участков

Статьей 12 Кодекса Республики Беларусь закреплено, что негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь (далее — юридическое лицо) земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона.

Без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках. 

Приобретение земли дает собственнику не только возможность продавать и обменивать свои участки другим негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, но и право совершать иные сделки с учетом требований ст.ст. 47, 50 и 51 Кодекса Республики Беларусь о земле, в частности передавать землю в аренду или предоставлять ее в качестве предмета залога для обеспечения обязательств по кредитному договору с банком. 

• В случае, если участок уже находится в пользовании негосударственного субъекта хозяйствования и нет каких-либо ограничений, препятствующих выкупу этого земельного участка, уставленных статьей 13 Кодекса Республики Беларусь о земле, то его продажа производится по кадастровой стоимости, без проведения аукциона и с возможностью рассрочки платежа до двух лет. 
• Юридическое лицо, желающее приобрести земельный участок в частную собственность для обслуживания принадлежащих ему на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на указанном земельном участке, обращается в местный исполнительный комитет, в компетенцию которого входит решение вопроса об изъятии и предоставлении земельного участка, с заявлением об изменении вида права на соответствующий участок. 
• К заявлению прилагаются: 

• копии правоудостоверяющих документов на земельный участок и капитальные строения (здания, сооружения); 
• без нотариального засвидетельствования копии устава и свидетельства о государственной регистрации юридического лица; 
• документ, подтверждающий источники финансирования для внесения платы за земельный участок, приобретаемый в частную собственность. 

1. Местный исполнительный комитет поручает землеустроительной службе подготовку материалов по изменению вида права на земельный участок и в соответствии с регламентом принимает решение об изменении вида права на земельный участок с расторжением договора аренды земельного участка (если этот участок ранее был предоставлен в аренду). 
2. При этом следует иметь ввиду, что в силу предписаний статьи 113 Гражданского кодекса Республики Беларусь частное унитарное предприятие не может являться субъектом права частной собственности, в том числе на земельный участок. 

Приобретайте земельные участки, не дожидаясь, пока повысится их кадастровая стоимость (исходя из норм ст.88 Кодекса Республики Беларусь о земле кадастровая оценка должна проводиться не реже чем через 5 лет по инициативе местных исполнительных комитетов). 

Покупка земли была и остается наиболее выгодным и безопасным с точки зрения финансовых рисков капиталовложением, поскольку земля — это самый ликвидный товар.

Как предостеречь от правовых рисков при аренде земли

Материал подготовила Елена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат, директор юридической фирмы «Элит Консалтинг»

Что нужно учесть на начальном этапе

Земля имеет очень высокую ценность, поэтому рынок купли-продажи земли притягивает немало мошенников. Не является исключением и аренда. Поэтому мы дадим рекомендации, выполняя которые вы сможете снизить риск попасться на удочку аферистов. Разберем все этапы заключения сделки по передаче в пользование земли и укажем, какие уловки вас могут поджидать, а также как уберечь себя от неприятностей.

Итак, вы решили присмотреть себе земельный участок и среди всех вариантов остановились на каком-то одном. Прежде всего вам необходимо установить, является ли арендодатель участка его полноправным владельцем. Чтобы это установить, попросите предъявить правоустанавливающие документы на землю и проверьте их достоверность.

Для этого вам будут необходимы:

1. Документ, устанавливающий право собственности на земельный участок. Как правило, это государственный акт. Но в связи с последними изменениями в Земельном кодексе право собственности, приобретенное на земли частной собственности, также может удостоверяться гражданско-правовым договором или свидетельством о праве на наследство.

2. Документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество.

Такими документами, в частности, могут быть: извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика.

Указанные документы предоставляет бюро технической инвентаризации. Выписка из государственного реестра земель даст актуальную информацию о собственнике участка.

При выборе земельного участка имейте в виду, что закон предусматривает возможность прекращения договора аренды земли в случае ее выкупа для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости. Учитывайте этот риск, если земля может составлять общественный интерес для прокладывания дорог, путей или иных целей.

Далее обязательно нужно установить, нет ли каких-либо ограничений или обременений в отношении данного участка. Таковыми могут быть ипотека (залог), земельные сервитуты, ограничения права пользования земельным участком.

Ограничения и обременения, если они были наложены правомерно, продолжают действовать, несмотря на передачу в пользование другому лицу. Так что вам придется мириться с тем, что кто-то вправе будет проезжать через ваш земельный участок. Устанавливаются же обременения на основании законов, актов органов государственной власти, судебных решений, договоров и подлежат государственной регистрации.

Поэтому перед заключением договора не лишним будет получить у нотариуса извлечения из Объединенного реестра запретов на отчуждение объектов недвижимости и Государственного реестра ипотек. Далее нужно получить справку (заключение) из местного управления земельных ресурсов о наличии (отсутствии) ограничений и обременений на земельный участок.

Также бывали случаи, когда арендатору показывают один участок, а после подписания договора оказывалось, что арендованная им земля не та, которую он видел, а находится где-то в другом месте.

Предотвратить подобные махинации можно, сверив план земельного участка с реальной местностью.

Если что-то заподозрили, обратитесь в органы власти с просьбой подтвердить нахождение, размер, границы, владельца участка.

Получая на руки договор для подписания, всегда читайте его полностью, уделяя внимание даже мелочам, ведь именно они могут создать хлопоты. Договор должен быть тщательно проанализирован. Все пункты соглашения должны быть изложены в точности с законодательством, так как даже мелкие неточности могут привести к отмене сделки.

Почему договор могут признать недействительным

Договор, не соответствующий правовым нормам, может быть признан недействительным с момента его заключения. Тогда придется освободить занимаемый участок, но при этом возврата арендной платы, оплаченной за фактический срок аренды, не будет.

• Вот основания, при наличии которых договор может быть признан недействительным:
• — договор заключен неуполномоченным лицом или же лицом, которое не имело права передавать этот участок в аренду;
• — в договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие. Так, согласно действующему законодательству к существенным условиям договора, предметом которого является земельный участок, относятся: объект, срок действия договора, размер арендной платы и порядок ее внесения, целевое назначение участка и условия его использования, условия и сроки передачи земли арендатору, условия возврата участка арендодателю, условия сохранения состояния объекта, наличие ограничений относительно использования земельного участка, определение стороны, на которой лежит риск случайного повреждения или уничтожения участка, ответственность сторон;

— нарушение процедуры заключения договора. Так, законодательство требует обязательного решения уполномоченного органа и согласования с ним вопроса аренды участков, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности. Также в обязательном порядке должна быть проведена государственная регистрация договора аренды и его нотариальное удостоверение;

— неполучение согласия от ипотекодержателя на аренду участка.

Внимательно отнеситесь к случаю, если из-за каких-то обстоятельств собственник не может самостоятельно подписать договор аренды земельного участка, а передает данное право своему представителю. Нужно быть особо осторожным, потому что в последнее время в такой ситуации совершается немало афер.

Обратите внимание, что доверенность должна быть выдана в порядке Закона о нотариате и распечатана на фирменном бланке. Рукописные поручения на продажу земли не имеют никакой силы. Выясните, установлено ли доверенностью право представителя на передачу земли в пользование.

Также не лишним будет узнать у нотариуса, не истек ли срок доверенности на день заключения сделки. Ее действие может быть прекращено не только по окончанию срока, но и если того пожелает доверитель. Доверенность может быть прервана в любой момент, а от вас такой факт могут скрыть.

Также нужно учитывать, что доверенность не имеет силы, если доверитель скончался, признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. Поэтому, чтобы избежать дальнейшей отмены договора, свяжитесь с владельцем участка в день совершения сделки и удостоверьтесь, что он жив, здоров и не передумал продавать землю.

Следующий ключевой момент — нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора. Если с удостоверением у нотариуса проблем нет, то государственная регистрация является весьма проблематичной.

Дело в том, что существуют два действующих нормативно-правовых акта, которые предусматривают обязательную регистрацию договоров аренды в различных реестрах.

Так, постановление № 2073 устанавливает, что договор аренды должен быть зарегистрирован в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли.

В то же время в соответствии со статьей 202 ЗКУ, Указом № 134 и временной процедурой ведения Государственного земельного реестра договоры аренды земли должны регистрироваться в Государственном реестре земель, который ведет государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра».

Выходит такой интересный факт — во избежание признания договора недействительным необходимо осуществить его «двойную» регистрацию.

Что может привести к досрочному расторжению договора

Рассмотрим также ситуации, которые могут возникнуть во время действия договора аренды и привести к его досрочному расторжению. Прежде всего напомним, что одностороннее прекращение обязательств не допускается. Договор может быть расторгнут только по решению суда и на основаниях, прямо предусмотренных законодательством.

Такие основания должны иметь место продолжительное время и ими могут быть: использование участка не по целевому предназначению, нарушение мер по охране окружающей среды, неподдерживание антиэрозионных и дренажных систем, нарушение требований сервитутов и других ограничений, невнесение арендной платы.

Термин «продолжительное время» носит оценочный характер, такой период времени не предусмотрен нормами законодательства. За исключением условий внесения арендной платы. Исходя из положений статьи 782 ГКУ можно сделать вывод, что в случае просрочки внесения арендной платы на протяжении 3-х месяцев арендодатель вправе требовать прекращения договора.

Не допускается как одностороннее расторжение договора аренды, так и одностороннее изменение его существенных условий. Все спорные вопросы должны рассматриваться судом. Единственными исключениями являются увеличение арендной платы в связи с повышением ставки земельного налога, а также ужесточение требований по охране окружающей среды.

На практике бывают случаи, когда во время действия договора аренды меняется собственник участка, и этот новый собственник требует прекращения договора, так как он в нем не заинтересован. Успокаиваем сразу, что такое требование необоснованное, ведь договор аренды продолжает свое действие даже при переходе права собственности к третьему лицу.

Для того чтобы избежать каких-либо казусов, рекомендуем прописывать в договорах соответствующее положение о сохранении его действия при смене собственника.

В итоге наши рекомендации сводятся к тому, что необходимо быть предельно внимательным и не терять бдительность. Как видите, подвохов может быть немало, и это лишь наиболее часто встречаемые. Не отказывайтесь от правовой помощи в таком важном вопросе, ведь вашего опыта и знаний может быть недостаточно, чтобы не попасться на удочку аферистов.

Документы консультации

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ГКУ

Покупка недвижимости: «разгребаем» проблемы с землей. Бухгалтер 911, №

земельные отношения, земельный налог & арендная плата

Купили недвижимость: что с землей?

Учтите, что основания и правовые последствия перехода прав на земельный участок в случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение установлены прежде всего ст. 120 ЗКУ.

Нормы этой статьи «перекликаются» с положениями ст. 377 ГКУ. Из них видно, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, «за компанию» переходит и право собственности (или право пользования) на земельный участок, на котором они размещены. Причем без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Владельцы земельных участков согласно п.п. 14.1.34 НКУ — это юр- и физлица (резиденты и нерезиденты), которые согласно закону приобрели право собственности на землю в Украине*.

Но с другой стороны, согласно ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Напомним: госрегистрации согласно ст. 4 Закона № 1952** подлежат право собственности, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

То есть пока права на землю не зарегистрированы (хотя и перешли от предыдущего собственника), они вроде бы как и есть, но в то же время юридически их еще нет . Об этом прямо говорит ч. 2 ст. 3 Закона № 1952.

Логично возникает вопрос: а если права на землю вообще не будут оформлены должным образом? ГФСУ напоминает (категория 112.01 ЗІР), что использование земельного участка без оформления соответствующих прав — это нарушение. При этом, справедливости ради, отметим, что штрафовать за это налоговики не вправе.

Ответственность за это предусмотрена, в частности, ст. 144 ЗКУ. При выявлении нарушений на виновника составляют протокол и устанавливают 30-дневный срок для устранения нарушений.

Уполномочены на такие действия государственный инспектор сельского хозяйства или государственный инспектор по охране окружающей среды.

А если на протяжении этого срока нарушитель так и не исправится? Это может повлечь (1) наложение на такое лицо административного взыскания и (2) повторную выдачу инспектором указания о прекращении правонарушения или устранении его последствий в 30-дневный срок.

Если и этого окажется недостаточно, материалы передадут в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления для прекращения права пользования земельным участком.

Заметьте, что о праве собственности в данном случае речи не идет.

Потому, чтобы не ходить «по лезвию бритвы», следует обеспечивать надлежащую регистрацию прав на земельные участки — в том числе и в случае приобретения недвижимости.

Что? Кто? С когда?.. платит за землю

Напомним, что использование земли в Украине является платным. Это правило закреплено в ст. 206 ЗКУ и является самым популярным в разъяснениях налоговиков.

В безымянном разд. ХІІІ НКУ речь идет о двух составляющих платы за землю: земельном налоге и арендной плате за земли госкомсобственности (также см. п.п. 14.1.147 НКУ).

То есть с вопросом «что?» все понятно: платить придется один из двух названных платежей. При этом земельный налог уплачивают за земельные участки и земельные доли (паи) ( п. 270.1 НКУ). Делать это должен ( п. 269.

1 НКУ) собственник или землепользователь.

А значит, обязанность по уплате налога может возникнуть не только на основании права собственности, но и на основании права постоянного пользования землей.

В свою очередь, арендную плату за землю в понимании НКУ уплачивают за земли, которые находятся в государственной и/или коммунальной собственности и сдаются при этом в аренду. Делает это арендатор ( п. 288.2 НКУ).

Как же обстоит дело с вопросом «с когда?», т. е. начиная с какого периода возникает обязанность по уплате налога? В общем случае (закреплен в п. 287.1 НКУ) — со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. При этом напомним, что такие права возникают с момента их государственной регистрации.

В случае перехода прав на недвижимость такой порядок подтверждает и п. 287.6 НКУ.

Он гласит, что «при переходе права собственности на здание, сооружение (их части) налог за земельные участки, на которых они расположены, с учетом придомовой территории уплачивают с даты госрегистрации права собственностина такой земельный участок».

Учтите: до 01.01.2015 г. этим же пунктом было установлено принципиально другое правило, указывающее на уплату налога с даты госрегистрации права собственности на недвижимость

Стоит ли строить коммерческую недвижимость на арендованной земле?

Законодательная и техническая возможности Прежде всего, необходимо узнать разрешено ли законодательством строительство на выбранной вами земле. Для этого нужно уточнить целевое назначение участка, которое определяет Земельный кодекс.

Существует разделение на семь категорий, например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного или промышленного назначения и т.д. Если целевое назначение участка не позволяет строить на нем объекты, то законодательством предусмотрена возможность смены категории земли.

Также стоит обратить внимание на технические возможности для строительства, а именно на расположение участка, его ландшафт, наличие необходимых коммуникаций и так далее.   

Заключение договора аренды

При заключении договора прописываются все условия аренды земельного участка. Важно четко обговорить срок аренды, а также последствия его окончания: возвращается ли участок в первоначальном виде, или построенное здание переходит в собственность владельцу земли, либо в договоре прописываются условия выкупа земли после окончания строительства объекта — возможен и такой вариант. Условия договора аренды земли играют важную роль в ответе на вопрос насколько выгодно строить на арендованной земле. 

Получение разрешения на строительство Далее следует определиться какое именно будет возводится сооружение: капитальное или временное сооружение.

Временное — это бытовые помещения, ангары, хозяйственные и модульные блоки. Для таких помещений разрешение не требуется.

  Возводить самовольные постройки не рекомендуется — в случае судебных разбирательств, вероятнее всего здание отойдет собственнику земли.

• Необходимые документы — подтверждение прав на пользование землей — кадастровый паспорт — технический паспорт
• — выписка ЕГРП

Правом на строительство служит договор аренды, в котором указано что собственник разрешает вам возводить капитальное сооружение на его участке. Этот договор понадобится вам на всех этапах получения разрешения. Когда оно будет у вас на руках, можно непосредственно приступать к самой стройке.

После завершения строительства Построенное здание нужно ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность. После этого арендатор может претендовать на приватизацию земельного участка.

Досрочное прекращение договора аренды земли уже не допускается, кроме отдельных случаев, а размер арендной платы изменяется при обоюдном согласии сторон или в судебном порядке.

Риски для арендатора При принятии решения строительства на арендованной земле, важно учитывать все риски, например, собственник земли может отказать в праве использования своей земли, и, если арендатор не успеет закончить строительство — то он не сможет возместить убытки, даже через суд. Поэтому важно обговорить все условия досрочного расторжения.

1. При правильном составлении договора многих рисков можно избежать и строительство земли на арендном участке может стать хорошим финансовым вложением.
2. Если вы хотите арендовать землю под строительство, оставьте свою заявку на подбор участка: spb4rent.com
3. +78129473277