Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил. Вместе с экспертами рассказываем, каких именно
Pressmaster/shutterstock
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости.
Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании.
В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме.
Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов.
Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты ( Гильдия риелторов Москвы)
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию.
Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов.
Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке.
Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность.
Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью.
Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру.
Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
- риск заключить договор с недееспособным продавцом;
- риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
- риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить.
Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен.
Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой.
«Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб.
В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
- не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
- отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
- просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
- действуют по доверенности;
- существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
- торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки.
При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке.
Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Как клиенты обманывают риелторов при продаже (покупке) квартиры
Как клиенты обманывают риэлторов при продаже квартиры, способы и схемы для невыплаты комиссионных агенту по недвижимости продавцом, распространенные в Москве и других городах, что делать в такой ситуации.
Обман продавцов и покупателей недвижимости заключается в обходе посредника до или перед сделкой, когда документы сдаются на регистрацию с подписанием ДКП без уведомления об этом маклера. Подобное поведение сторон сделки не редкость и посредник, добросовестно отработавший по заключенному (подписанному сторонами) договору остается ни с чем и даже несет убытки.
Как обманывают риэлторов при продаже квартиры
Типичный случай, обмана, когда покупатель, сходив на просмотр квартиры с посредником, спешит вернуться к собственнику, по знакомому уже адресу, и предложить обойтись без «нахлебника», полагая что здорово сэкономит на комиссии за услуги агента по недвижимости.
На деле случается так, что у продавца свои мысли по этому поводу. А именно, если комиссия входила в стоимость реализуемого жилья, то заветная цифра, которая должна упасть на счет собственника уже обозначена и он совсем не планирует делиться ею с покупателем.
Поэтому покупатель получает жилплощадь по той же цене, на которую пришел с посредником.
Второй вариант, когда услуги риелтора оплачиваются продавцом отдельно, покупатель опять получает квартиру по той же цене, что была объявлена маклером. Собственник же экономит на комиссии и только он здесь выигрывает.
Из этих двух вариантов делаем вывод, что покупатель, наивно полагая, что обманув риэлтора он получит: Квартиру по сниженной на размер комиссии цене;
Продавец поделит комиссию пополам и покупатель получит скидку на 50% размера комиссии посредника.
Но на деле, как вы видите получается совсем иначе.
А значит, чаще всего именно продавец является инициатором обмана риэлтора.
Следовательно всем посредникам необходимо тщательно работать именно с собственником жилья, строить доверительные отношения, чтобы избежать обманных схем, результатом которых становится лишение комиссионных.
Как продавцы обманывают риэлторов
Как уже упомянул, продавцы чаще становятся инициаторами обмана специалистов по недвижимости, чем покупатели.
К примеру, есть выгодные варианты на вторичном рынке недвижимости рынке – это уже сданные новостройки. Чаще всего пусть и не ликвидные, но довольно дешевые квадратные метры реализуются подрядчиками девелопера, получившими жилье в построенных жилых комплексах.
Естественно риелторы знают эту нишу и активно сотрудничают с представителями подрядчика. А теперь представьте такую схему обмана: подрядчик, который получает клиента через маклера при первой встрече находит момент, чтобы подсунуть свой номер телефона покупателю. Далее все понятно.
Почему риэлторская схема работы здесь дает сбой? Чаще всего посредники успокаиваются, полагая, что подрядчик – не рядовой собственник и не станет так делать. Однако, размер комиссии чаще становится причиной подобных казусов.
Если вы нашли квартиру, которую продает подрядчик, вы прекрасно понимаете, что мотивация к продаже у него такая же, как у типичного собственника, т.е. он ищет выгодную продажу. И в тот момент, когда, вы рисуете розовым свои мечты о вознаграждении и ставите цифру 200 тысяч за услуги, в нем прорастает желание вас обмануть (кинуть).
Не завышайте комиссию и не провоцируйте продавцов на обман
Кстати, рекомендация касается ситуаций при работе с застройщиками многоквартирных домов.
Как покупатели обманывают риелторов
Чаще всего при подборе квартиры самостоятельно необходимо знать множество нюансов, не только по самим объектам недвижимости, но и по рынку города, в котором приобретаешь жилье. И здесь просмотр безликих объявлений или походы по квартирам мало что дают.
Покупателю необходима «выжимка» информации о рынке, спросе, возможностях торга и т.д., т.е. тот опыт, который уже собрал какой-нибудь риелтор.
Вот тогда покупатели становятся «туристами» — находят агента, готового работать с ними без предоплаты и катаются с ним по объектам, изучая то, что им надо. Затем, набрав критическую массы информации уходят во свояси..
Другие оставляют расписки-обязательства выплатить комиссию и бесследно исчезают, меняют номера телефонов.
Как распознать клиента, который может не заплатить?
Естественно, избежать обмана проще, когда исключаешь из своего круга потенциальных клиентов тех, кто уже настроен на обман. Как их распознать?
Признаки недобросовестных продавцов:
- Просят привести покупателя и только потом готовы подумать надо заключением договора;
- Предлагают размер озвученной вами комиссии «накинуть» сверху рыночной цены квартиры;
Признаки недобросовестных покупателей:
- Отказываются от предоплаты при подборе вариантов;
- Отказываются арендовать дополнительную ячейку при расчетах по квартире, в которую кладутся ваши комиссионные;
Как избежать обмана с неуплатой комиссии?
Все очень просто и в тоже время сложно, особенно для новичков-риелторов. Необходим:
- Опыт работы с людьми, когда по взгляду, невербалике, речи понимаешь, что договоренности соблюдать человек не собирается;
- Работающее «сарафанное радио», которое приводит лояльных к вам клиентов.
Ваше умение выстраивать отношения с продавцом и покупателем позволит избежать описанных в статье ситуаций и получить комиссионные. Поэтому работайте над этим навыком. А как его развивать – поговорим в отдельной статье.
Что провоцирует клиента не оплатить комиссию?
В конкурентной борьбе агенты сами занижают свою значимость перед продавцом, например, предлагая продать жилище за 1 месяц, работать без эксклюзивного соглашения, вводя в заблуждение, что платит покупатель, а не собственник..
В итоге, после череды подобных заявлений клиент убеждается, что специалисты вовсе не специалисты, а проходимцы, каких поискать и отказывается оплачивать хоть кому, хоть что-то. И винить его за это нельзя.
Дополнения и мнения по теме, прошу высказывать под статьей. Обязательно добавлю полезные замечания или дополнения от вас!
Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир
- Многие, боясь собственной неопытности, для покупки или продажи недвижимости нанимают профессионалов.
- Но порой даже агентство, которое у всех на слуху или имеющее массу положительных отзывов оказывается ловушкой.
- Чтобы совершить сделку без потерь следует очень внимательно все контролировать на каждом этапе.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Риски при сделке через посредника
Самыми распространенными рисками при продаже квартиры являются:
- Выбранный риэлтор оценивает вашу квартиру очень низко, по сравнению с её рыночной стоимостью. В таком случае стоит насторожиться: возможно он заинтересован в снижении цены, потому что хочет провернуть скрытую сделку и получить прибыль сверх той, что указана в заключенном с ним договоре. Всегда необходимо мониторить цены на схожие объекты недвижимости,это поможет избежать обмана.
- Нанятый агент может торопить с расчетами, предлагать совершить сделку самому и передать продавцу деньги лично. Стоит обязательно брать расписки и в договоре указывать именно ту сумму, за которую продается жилье, чтобы в случае отката сделки каждый получил ровно то, что потерял. Если в квартире остается мебель и техника, то стоит указать и ее. Расписку покупателю стоит давать только когда вся сумма уже получена на руки или зачислена на расчетный счет в банке. Проведение сделки через банк позволит избежать расчета фальшивыми купюрами и обмана со стороны покупателя и недобросовестного риэлтора.
- Передача оригиналов документов по доверенности риэлтору может привести к тому, что «доверенное лицо» окажется ненадежным и либо оформит недвижимость на подставное лицо, либо реально продаст квартиру, но средства оставит себе. Любая передача оригиналов документов третьим лицам чревата проблемами. Так как бумаги могут потеряться, повредиться, использоваться в корыстных целях. Потому до момента заключения сделки передавать можно только копии и то с осторожностью.
-
Некомпетентный риэлтор может загубить продажу на корню. Профессионал своего дела поможет выгодно показать плюсы любой квартиры, даже если она не видела ремонта много лет. Ведь всегда найдутся те, кто купит жилье только за вид из окна или близость к транспортным развязкам и наличие всей инфрастуктуры в шаговой доступности.
А вот «специалист» с низкой компетентностью вряд ли грамотно преподнесет все положительные моменты. В этом случае реализация квартиры может значительно затянуться. В итоге собственник будет вынужден либо снижать стоимость, либо искать другого риэлтора, что снова приведет к временным затратам.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Первое, на что стоит обратить внимание при выборе риэлтора – реальная сумма его вознаграждения. Часто специалисты в этой области мастерски прячут истинные размеры своего гонорара. Указанные в начале фантомные 30 000-50 000-70 000 рублей могут после совершения сделки перерасти в процент с продаж, а там уже счет идет на сотни тысяч рублей. И потом окажется, что это было прописано в договоре и что указанные цифры, это просто минимальный порог выплаты агенту.
- Вторая популярная уловка – это формальное исполнение условий договора со стороны риэлтора. То есть агент может просто подделывать акты о показах квартиры, если в ней никто не живет и на бумаге имитировать бурную деятельность. А квартира так и будет стоять без показов.
- Риэлтор может вынудить клиента снизить цену, попросту скрыв его объявление от покупателей. Таким образом, чрезмерно длительное ожидание приведет к тому, что продавец вынужденно снизит планку, а агентство все равно получит указанную в договоре сумму.
- Также агент может попросту втереться в доверие к продавцу, особенно если последний из категории повышенного риска – пенсионер, алкоголик, наркоман, инвалид. Если риэлторы обманывают своих клиентов, то они могут обманным путем получить у таких граждан оригиналы документов и доверенность и распорядиться квартирой по своему усмотрению.
- Главная задача риэлтора – получение прибыли. Одним из способов для этого являются скрытые комиссии, когда агент убеждает продавца снизить цену и получает себе больше денежных средств. При этом интересы самого продавца никто в этой ситуации не защитит.
Методы обмана клиентов
Видов обмана у нечистых на руку агентов много. Это может быть:
- Риэлтор может взять предоплату и при этом включить в договор практически неосуществимые моменты, используя подставного покупателя, например, включить требование, чтоб вся семья была выписана в течение суток, в том числе несовершеннолетние дети.
- Агент может продать квартиру дороже и разницу взять себе, особенно, если продавец написал на имя риэлтора генеральную доверенность. Разницу между суммой продажи с сделки он возьмет себе, ну и про свой гонорар не забудет.
- Также сам агент может подсунуть фальшивые деньги при расчете наличными, если передача средств происходила через него. Потому стоит все операции с деньгами проводить в банке и проверять денежные средства на специальном оборудовании.
- Если риэлтор в сговоре с покупателем, а передача денег оговорена через банковскую ячейку, то намеренное затягивание процесса сделки может привести к тому, что закончится срок доступа продавца к ячейке и он рискует остаться и без квартиры и без денег.
- Если продавец занижает стоимость недвижимости по договору чтоб уйти от налогов, то он рискует получить на руки именно стоимость по договору и лишиться разницы между договорной и фактической стоимостью квартиры. Потому не стоит прибегать к таким уловкам, чтоб не остаться у разбитого корыта. Ибо доказать, что устно договаривались на другую сумму будет сложно.
Проблем при продаже квартиры можно избежать, если делать все грамотно, не отказываться от услуг специалистов и правильно выбрать и проверить агентство. Профессиональный риэлтор не будет требовать от продавца оригиналы документов и придумывать хитрости для выманивания денег. Интерес агента должен быть в продаже квартиры, а не в выманивании денег с неосведомленного продавца.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Как обманывают продавцов квартир
20/03/2019
Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.
Расписка за фактически неполученные деньги
Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.
Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.
Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.
Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.
Обезопасить себя возможно двумя способами:
- получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
- работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.
Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса
Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим.
Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса.
Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.
На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.
Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:
- не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
- выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.
Заплатили меньше или фальшивыми купюрами
Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности.
Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться.
Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.
Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.
Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.
Вот как можно обезопасить себя:
- осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
- проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
- арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.
Как остаться без квартиры при залоге
Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма.
А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов.
Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.
Далее возможно следующее:
- вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
- подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).
Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.
Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.
Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:
- внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
- при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
- осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
- не соглашаться на сомнительные схемы.
Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.
Сделки с недвижимостью: как риелторы обманывают покупателей?
Всем привет! На просторах интернета можно встретить множество случаев, когда покупатели страдают от действий недобросовестных риелторов. Об этом часто пишут в СМИ, выкладывают видео на Ютуб, публикуют в социальных сетях. И сегодня я хочу рассказать вам о наиболее встречающихся в сделках с недвижимостью обманах риелторских агентств. Поехали!
Аванс/задаток оплачивается риелтору
Это один из самых распространенных обманов со стороны агентств, и вместе с этим весьма неплохой источник их заработка в сделках с недвижимостью. Риелторы часто убеждают покупателей отдавать предоплату им на руки. Однако делать этого не стоит.
Дело в том, что квартиру вы покупаете не у агентства, а непосредственно у собственника. У риелтора априори нет оснований принимать эти деньги, а приняв предоплату, никакой ответственности за сделку с недвижимостью он не несет.
Более того, некоторые из них после получения денег просто исчезают, не отвечают на звонки, блокируют номера покупателей или же просто меняют сим-карты. В моей практике был далеко не один подобный случай, и деньги часто приходилось возвращать через суд.
Поэтому рекомендую решать все финансовые вопросы непосредственно продавцом.
Риелтор – гарант сделки
Чтобы получить предоплату на руки, риелтор в разговорах с покупателем может позиционировать себя «гарантом сделки». Мол, если что-то пойдёт не так, он будет выступать арбитром, помогающим разрешить спорную ситуацию.
Но как он может что-либо гарантировать в сделке с недвижимостью, которая ему не принадлежит? Всё верно, никак. Подобные гарантии – это обман. Более того, риелторы действуют в интересах той стороны, с которой у них заключен договор, т.е. чаще всего в интересах продавца.
В таком случае, о каком независимом арбитре можно здесь говорить?
До аванса/задатка квартира не проверяется
После того как вы нашли подходящую квартиру, первым шагом будет получение документов для её проверки. Но как же быть если вторая сторона настаивает на получении предоплаты до их предоставления? При чем, обычно подсовывают шаблонные соглашения о задатке без какой-либо конкретики.
Внеся предоплату до получения первичных документов, покупатель сильно рискует, т.к. если по итогам проверки будут обнаружены какие-либо проблемы, от покупки такого жилья лучше отказаться, а задаток могут не вернуть.
И это будет правомерно, если в соглашении не были описаны конкретные условия возврата денег.
Возвратный задаток
Как я уже писал ранее, задаток – это способ обеспечения, и его вам не вернут, если вы откажетесь от заключения сделки. Несмотря на это, многие агентства обманывают приобретателей недвижимости, говоря им обратное.
И если регистрация договора не состоится по вашей инициативе, деньги останутся у продавца или его риелтора. Поэтому вносите указанную предоплату только тогда, когда вы на 100% уверены в том, что будете покупать эту квартиру.
Либо обратитесь к юристу для составления грамотного соглашения о задатке, условия которого будут защищать ваши интересы.
Профессиональная юридическая проверка квартиры и продавца
Допустим вы нашли агента для поиска и покупки квартиры. Подобрав жильё, посредник заинтересован как можно скорее выйти на сделку. Но бывает и так, что агентство предлагает провести юридическую проверку квартиры и её собственника за дополнительную оплату, либо создать видимость работы, если вы уже ему неплохо заплатили или должны заплатить.
Но есть одно «НО». Дело в том, что риелторы, как правило, не имеют юридического образования, у них нет практики участия в судебных спорах по недвижимости, навыков юридического анализа документов, других качеств, присущих юристу. Теперь задайте себе вопрос: «Можно ли в данном случае доверять результатам такой проверки?».
Думаю, ответ здесь напрашивается сам.
Нотариус – это 100% гарантия
Если сделку проводят через нотариуса, то агенты часто настаивают на том, что проверять документы по сделке нет смысла, т.к. это сделает нотариус. Однако нотариус — не панацея от рисков признания сделки с недвижимостью недействительной.
Да, несомненно, он закажет выписку из ЕГРН, получит информацию о дееспособности из диспансеров и другие общие сведения. Но в рамках полноценной проверки этого крайне мало.
Поэтому несмотря на то, что вашу сделку будет оформлять нотариус, не пренебрегайте доскональным изучением всех необходимых документов по сделке с недвижимостью.
Ваш юрист не прав
Многим агентам не нравится, когда в сделке с недвижимостью принимают участие юристы. Ведь это лишняя работа, агенту нужно получать дополнительные документы, спорить и находиться вне зоны своего риелторского комфорта.
Но еще больше их раздражает наше присутствие, когда речь идет о проблемном объекте и агенту нужно его быстренько «спихнуть».
Риелтор в разговорах с покупателем начинает басни о том, что всё в порядке и можно не волноваться, говорит как нужно правильно работать, какие документы действительно нужны, а получение каких «не имеет смысла».
Агент всячески будет пытаться опровергнуть неприятные ему доводы, дискредитировать юриста и говорить, что последний неправ. Однако сторонам сделки нужно учитывать тот факт, что у риелтора и юриста работа отличается.
У нас, юристов, нет никакой заинтересованности в исходе сделки, мы получаем деньги за работу по проверке сделки и юридическом сопровождении на всех ее этапах. Агентство же получает своё вознаграждение за поиск объекта, его презентацию и регистрацию перехода права собственности, не зависимо от того, будут ли какие-либо проблемы будущем или нет. Поэтому сохраняйте хладнокровие и не поддавайтесь давлению со стороны риелтора.
Услуги риелтора оплачиваете не вы, но договор давайте подпишем
Вознаграждение риелтора платит тот, кто его нанял, и никак иначе. Вместе с тем, в стремлении заработать «все деньги», многие агентства найдя покупателя на квартиру своего клиента подсовывают первому договор на оказание услуг. Это могут быть услуги по бронированию, сопровождению сделки и иные услуги, в которых покупатель объективно не нуждается.
Задайте себе вопрос: «За что я буду платить ему такие большие деньги?». В такой ситуации нужно настаивать на своем, отказаться от подписания договора на сомнительные услуги, требовать предоставления документов и обсуждения условий сделки с недвижимостью, а также по возможности выйти на связь с самим продавцом и доложить ему о происходящем.
Мало кто из собственников будет рад услышать подобное.
Все риелторы так работают
Вы обязательно услышите подобны аргумент, если начнете спорить с агентом. Но это не так.
На рынке множество добросовестных и грамотных риелторов, которые не позволяют себе злоупотреблять доверием покупателей в сделках с недвижимостью. С некоторыми из них я лично знаком, и мы вместе работали.
Поэтому если у вас возникли сомнения в словах агента, рекомендую перепроверить информацию в независимых источниках.
Как риэлторы обманывают клиента при покупке квартиры
Самой популярной схемой обмана в недвижимости занимаются не риэлторы, а обычные мошенники, которые к ней не имеют никакого отношения.
Жертва обращается в якобы «агентство недвижимости» по объявлению о найме квартиры. Там ей сообщают, что данный вариант уже не актуален и предлагают выкупить за небольшую сумму список всех «имеющихся» квартир, некую «закрытую базу».
После встречи с мошенниками придется спать на вокзале. Lori.ru
Этот перечень состоит из вариантов, собранных аферистами в открытых источниках. В лучшем случае в нем можно найти свободные квартиры, в которые нормальный человек не заедет. Но обычно все данные уже являются устаревшими.
С жертвой подписывается договор об оказании информационных услуг, по которому привлечь мошенников к ответственности нельзя.
Эта схема и ее вариации с продажей квартир уже давно стали культовыми. Но народ в России не становится умнее. И люди до сих пор попадаются на развод. В основном это «дремучие провинциалы», приехавшие покорять столицы.
Половина моя — половина наша…
Больше всего на свете риэлторы не любят заниматься подбором вариантов. И чтобы сократить этот процесс, они стараются всячески измотать «противника».
Уже имея на руках вариант, на который вы сразу вряд ли согласитесь, риэлтор поведет вас не туда. А сначала предложит посмотреть… совершенно не подходящие вам квартиры. Это будут объекты с кучей недостатков – грязные, «убитые», с хозяевами алкоголиками, престарелыми или несовершеннолетними.
Такие, от которых вы гарантированно откажетесь. И когда у вас уже не останется никаких сил на просмотры, риэлтор предложит вам свою «заначку». С которой он получит деньги и ваши, и продавца.
Вообще, двойные комиссии – это самый распространенный вид дополнительного заработка для риэлтора.
Уже договорившись о вознаграждении со своим клиентом, он постарается получить деньги и от вас. И только попробуйте ему отказать! Риэлтор найдет тысячу причин, чтобы сорвать сделку и заставить своего клиента передумать.
Если риэлтор повел по таким квартирам, отказывайтесь от его услуг. Lori.ru
Утром деньги, вечером стулья
Передача аванса за квартиру агентству – обычная практика, которая на деле не всегда законна. Часто в договоре с продавцом у агентства может и не быть такого права. А может и не существовать самого договора. Всегда проверяйте это вместе с документами на недвижимость.
Кроме того, непорядочные риэлторы могут подсунуть вам свой договор на сопровождение сделки вместо авансового соглашения. Покупатели почти никогда не читают внимательно то, что подписывают.
И когда продажа недвижимости по каким-то причинам отменяется, агентство может эти средства не возвращать, а продолжать оказывать свои «услуги».
И волей-неволей вам придется покупать квартиру только через этих риэлторов.
Я идейный борец за денежные знаки!
Обмануть с авансом риэлторы могут и продавца. Схема, не лишенная изящества, проворачивается так: как только вы разместили объявление о продаже своей недвижимости, звонит риэлтор.
Риэлтор может подсунуть на подпись совершенно другой документ. Lori.ru
Он радостно сообщает, что ваш вариант идеально подходит под требования его клиента, который готов внести аванс, даже не глядя на сам объект. Но за это вам придется заплатить. И сумма агентских «случайно» совпадает с размером аванса.
После получения «аванса от покупателя» вы тут же отдаете его риэлтору за услуги по агентскому договору. Через некоторое время «покупатель» отказывается от сделки и приходит за авансом. Вам приходится отдавать полученные деньги.
Но риэлтор вам свои не возвращает, т. к. «не имеет к этому никакого отношения» и честно «отрабатывает» услуги по сопровождению. Он обещает привести клиентов еще. Но разгневанные продавцы, как правило, отказываются от дальнейшей работы с таким агентом.
А тому только того и надо.
Полное спокойствие может дать человеку только страховой полис
По иронии, жертвой обмана риэлторов чаще всего становятся их ярые противники. Такой человек с завышенной самооценкой отвергает любую помощь и не готов слушать советы даже от близких людей. В стрессовой ситуации, которой сделка с недвижимостью как раз и является, очень легко допустить ошибку.
И тогда, как говаривал Остап Бендер, «он свои деньги мне сам принесет, на блюдечке с голубой каемкой».
Загрузка...
