Фактическое землепользование — как доказать сложившееся землепользование

   Часто определение порядка пользования земельным участком урегулировать мирно не представляется возможным.

   Наш адвокат по земельным вопросам подскажет Вам как все сделать правильно и без лишних ошибок. С помощью специалиста своего дела Вы не только определитесь с порядком пользования землей, но и устраните препятствия в пользовании земельным участком, которые чинят Вам третьи лица.

Порядок определения порядка пользования земельным участком

   Собственник каждой квартиры общего дома имеет право получить определенную долю на окружающей территории, независимо от того, что на ней уже расположились постройки соседей.

   Главным критерием, которым будет руководствоваться должностное лицо (судья) станет определение долевого соотношения всех участников процесса в праве пользования конкретной территорией.

Все права и обязанности сторон расписаны в ГК РФ и Земельном кодексе страны, где указано, что собственник половины дома имеет право на половину доли земли вокруг него, а тот, что владеет 1/5 дома – получает право на 1/5 части земельного участка вокруг.

Кто может подавать в суд на определение порядка пользования земельным участком?

1. Граждане частных домов. Подобные споры отличаются от тех, что начинаются при невозможности определить границы участков или для доказательства права собственности. В данном случае обращаться за помощью к судьям могут абсолютно все граждане страны.
2. Жильцы многоквартирных домов. Определения порядка пользования земельным участком чаще всего требуют владельцы домов, рассчитанных на пользование сразу несколькими хозяевами т.к. и земля у них общая, часто не имеющая определенного разделения. Еще вопросы порядка возникают при переводе категории земель, не всех смежных землепользователей устраивает принятое решение об изменении цели земельного участка, начинаются судебные тяжбы по данному вопросу. 

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в х ролика станет для Вас бесплатной.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком

   В случае, когда у нескольких собственников одного земельного участка имеются споры по порядку пользования землей, можно определить порядок пользования заключив соответствующее соглашение. Такое соглашение является хорошим способом внесудебного урегулирования спора связанного с порядком пользования земельным участком.

   Нужно помнить, что порядок пользования земельным участком в долевой собственности может быть изменен.

Более того, менять его можно опять же во внесудебном порядке, и снова путем заключения соглашения или приложения к нему.

Хотелось бы отметить, что такое соглашение не подлежит регистрации в каких-либо государственных органах и начинает действовать с момента его подписания (если им не предусмотрено что-то другое).

   Стоит также помнить и то, что определение порядка пользования землей не является разделом земельного участка и, соответственно, не имеет тех же правовых последствий.

Важно помнить, что соглашение составляется в письменном виде и обязательно должно содержать в себе:

1. Дату и место его составления;
2. Данные всех правообладателей земельного участка;
3. Общие права и обязанности всех собственников участка;
4. Конкретные права и обязанности конкретных собственников участка;
5. Порядок пользование коммуникациями (если таковые имеются и являются общими).

   Стоит отметить, что если собственники участка не пришли к соглашению об определении пользования землей, то на помощь может прийти судебный порядок, главной целью которого будет изменение порядка пользования земельным участком, такая категория споров является достаточно распространенной. Если прийти к соглашению не удалось — наши юристы помогут составить грамотное исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком, которое увеличит шансы на успешное разрешение дела в суде.

Иск об определении порядка пользования земельным участком

1. План-схема пользования участком. Мы рекомендуем подготовиться к суду обоснованно и приходить в судебное заседание с заранее подготовленными вариантами схем предполагаемого раздела земельного участка. Данные схемы делаются на основе данных геодезических служб специалистами имеющими допуск к работам данного вида.

   Так Вам будет проще объяснить суду и другим участникам процесса, как Вы себе представляете возможным совместное пользование землей.

2. Возражения.

   Вторая сторона земельного спора по границам земельных участков не лишена возможности предоставлять свои варианты, а также ходатайствовать о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в рамках которой будет поставлена точка в многолетнем земельном конфликте враждующих.

3. Докажите сложившийся порядок.

   Для доказывания Вашей позиции не лишним будет поднять все планы БТИ, которые имеет место быть. Схемы старых лет хотя и не являются точными, но дают представление о том, как ранее располагались постройки, какой угол наклона имела граница между участками и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите еще советы по составлению иска в нашем видео на канале YouTube

Помощь адвоката по земельным спорам в Екатеринбурге

   Каждая сторона старается доказать свое право на больший метр. Вопрос о правильности постановки забора становится самым обсуждаемым в споре соседей. В таких случаях следует подавать исковое заявление в суд и доказывать свою правоту в рамках правового поля, а не продолжать бессмысленную дискуссию, которая кроме траты времени ничего не дает.

   Стоит понимать и то, что при разрешении дел такой категории очень существенное значение имеют принципы определения порядка пользования земельным участком:

• принцип равенства прав на земельный участок;
• принцип разумности и справедливости.

   Чтобы защитить свои земельные права и получить поддержку государственных судебных органов, следует заручиться поддержкой опытного земельного адвоката, в частности такого Вы можете найти в нашей организации. Только юридически подкованный человек способен как-то поменять традицию владения земельным участком и подарить владельцу право использовать свою долю по своему желанию.

Отзыв о работе нашего земельного адвоката

Читайте еще по вопросу земельных споров:

Узнайте процедуру перевода земли в ИЖС по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела 

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек.

Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа.

В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.    

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.    

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

• Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.    
• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.
• Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.   

1. Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.    

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно.

Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется.

Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв.

м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка.

Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным.

Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.

1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.     

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.                   

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.     

1. У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено. 

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.  

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования.

Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.  

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г.

N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

Все особенности юридических отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками

Начальные статьи Земельного кодекса РФ раскрывают принципы земельного права, устанавливают понятийно-категориальный аппарат отрасли. Особое значение среди них имеет ст. 5 ЗК РФ. Согласно ее предписаниям участниками земельных отношений являются:

• граждане, иностранцы;
• российские, иностранные юридические лица;
• политико-территориальные образования: РФ, ее субъекты, муниципалитеты.

Перечисленные субъекты земельного права могут становиться участникам конкретных земельно-правовых отношений. По отношению к земельному участку субъекты права могут выступать в роли:

• собственников;
• арендаторов, субарендаторов;
• владельцев на праве постоянного либо срочного безвозмездного пользования;
• лиц, ограниченно реализующих отдельные права, гарантированные сервитутом.

Представители каждой из четырех названных категорий субъектов могут быть поименованы правообладателями, поскольку за ними признаются те или иные права в области земельно-имущественных правоотношений.

Правоприменительной практике известна категория, не упомянутая в ст. 5 ЗК РФ. Это – фактические землепользователи. К их числу отнесены:

• граждане и организации, занявшие землю самовольно, не имеющие на нее правоустанавливающих документов;
• собственники недвижимости, расположенной на не оформленных в собственность или пользование участках;
• лица, продолжившие фактически пользоваться земельными участками по истечении арендных договоров, права срочного безвозмездного пользования;
• наследники и иные правопреемники, не оформившие свои права на землю вседствии халатности или умышленно (для минимизации налогового бремени).

Земельные права граждан

Государство гарантирует права граждан в области земельных отношений посредством Конституции, Гражданского и Земельного кодексов, законодательства природно-ресурсной направленности. Обычно они имеют экономический либо экологический характер. Речь идет о правах граждан:

  Выписка из ЕГРП на квартиру — назначение и порядок получения

• на благоприятную окружающую среду, в том числе – почву (ст. 42 Конституции РФ);
• приватизировать землю;
• свободно реализовать комплекс правомочностей по единоличному или совместному владению, пользованию, распоряжению земельными участками, находящимися в собственности (ст. 36 Конституции РФ);
• в административном либо судебном порядке требовать обеспечения неприкосновенности участка земли, занятого на законных основаниях;
• не быть лишенным земельного участка иначе, как по вердикту суда (ст. 35 Конституции РФ);
• прямо и через представителей в лице выборных должностных лиц участвовать в разрешении земельных вопросов общегосударственного и местного значения (ст. 31 Конституции РФ);
• получить из государственной казны справедливое возмещение вреда, причиненного действиями или бездействием госструктур при разрешении земельных вопросов (ст. 53 Конституции РФ).

Права граждан в области земельных правоотношений не абсолютны. Даже право собственности в отношении земельных участков реализовывается в жестких рамках. Это обусловлено конституционной обязанностью граждан со¬хранять окружающую среду, бережно относиться к богатствам при¬роды (ст. 58 Конституции РФ).

К примеру, собственник земли сельскохозяйственного назначения обязан использовать ее для садоводства или животноводства, поддерживать плодородие, а при необходимости – обеспечивать проведение мелиоративных мероприятий.

Без разрешения нельзя изымать и переносить плодородный слой почв. Нельзя добывать на своем участке полезные ископаемые, т.к. недра – самостоятельный природоресурсный объект.

Пренебрежение исполнением подобных обязательств может стать основанием лишения заинтересованного лица прав на землю через суд.

Резюме

Способ использования земельных фондов имеет большое значение как в развитии сельскохозяйственной экономики государства, так и в социальном отношении.

Общее количество продуктов, произведенных отдельными хозяйственными единицами, растет тогда, когда землевладелец заинтересован в результатах его труда или труда его подопечных.

Вместе с тем, господствующий вид землепользования государства определяет распределение доходов граждан от землевладения в различных общественных классах.

Юридические лица в земельных правоотношениях

В понимании ст. 48 ГК РФ юридические лица – это лица, владеющие обособленными активами организации, которые могут выступать в земельных правоотношениях от собственного имени. Ст. 49 ГК РФ наделяет юридические лица специальной правосубъектностью. Хозяйствовать на земле они могут исключительно в случае, если соответствующие виды деятельности предусмотрены их учредительной документацией.

Ст. 86 ГК РФ предусмотрела существование такой организационной формы деятельности на земле, как крестьянское (фермерское) хозяйство. Особенности статуса образования:

• не является юридическим лицом;
• подразумевает нахождение активов в общей совместной собственности членов;
• в случае обращения взыскания на имущество участок земли реализуется с прилюдных торгов гражданину, которое продолжит его использование по целевому назначению.

Учитывая риски и сезонную цикличность, связанные с хозяйствованием на земле, государство поддерживает с/х товаропроизводителей. Среди прочего им обеспечивается льготное страхование, кредитование.

Существует возможность применения специального налогового режима – ЕСХН. Согласно ст.

3 Федерального закона № 264 «О развитии сельского хозяйства» статус сельскохозяйственного товаропроизводителя может быть связан:

• с организационной формой деятельности (фермерское хозяйство, сельскохозяйственный потребительский кооператив);
• со структурой доходов (70% дохода извлекается из выращивания либо переработки сельскохозяйственной продукции).

Ст. 213 ГК РФ разрешает нахождение в собственности юридических лиц любого имущества, не ограниченного в обороте. Российские юридические лица обычно владеют земельными участками на праве собственности или аренды.

Муниципальным и госучреждениям, а также казенным госпредприятиям они обычно предоставляются на праве постоянного пользования, реже – на праве безвозмездного срочного пользования.

Юридические лица не могут получить землю на праве пожизненного наследуемого владения.

Историческое землепользование

Земельная собственность была основной формой капитала, которая давала владельцу политическую власть и средства к существованию. Земельным собственником мог быть только полноправный и свободный гражданин.

Земельные владения в завоеванных странах распределялись меж высшими гражданскими и военными чинами; земледельческое же население обращалось в крепостных или рабов, которые обрабатывали земли на пользу владельцев.

Феодализм

Что значит землепользование. Феодальные земельные владения:

• Аллод — неотчуждаемая и неразделимая собственность большой семьи.
• Феод — земли, которые пожалованы вассалу сеньором в наследственное владение на условиях несения вассалом придворной, военной, административной службы в пользу сеньора.
• Ординат — форма майората, при которой земельные владения определенного магната-ордината после его смерти переходили к старшему сыну, как неотчуждаемое и неделимое имущество.
• Фригольд — «свободное владение», пожизненное или наследственное, в средневековой Англии.
• Альменда — в средневековой Западной Европе земельные угодья (леса, пастбища, пустоши, луга, места рыбной ловли) в общем пользовании (неподелённые земли) всех членов общин.
• Аренда земли: Сервитут — ограниченное право использования чужой вещи (в русской дореволюционной правовой терминологии — право участия частного).
• Испольщина — разновидность издольщины, при которой арендная плата была в половину урожая.
• Издольщина — арендная плата взималась собственником земли долей урожая, полученного с неё.

Земельные права иностранных граждан и организаций

Субъектный состав земельных правоотношений с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц имеет некоторую специфику. Законодатель ограничивает их в возможностях приобретать землю. Запрет касается:

• сельскохозяйственных угодий, которые по логике ЗК РФ и ФЗ № 171 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обладают особой ценностью и стратегическим значением;
• участков, расположенных на приграничных территориях (предписания ст. 15 ЗК РФ предположительно обусловлены действием 4730-I-ФЗ «О госгранице РФ»).

Совокупное действие упомянутого закона № 171-ФЗ и № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» приводит к тому, что иностранцы и иностранные компании могут быть членами таких кооперативов только в качестве арендаторов. Они не вправе претендовать на льготы и государственную поддержку.

Ограничения также распространяются на российские компании, объем иностранных инвестиций в которые превышает 50% уставного фонда.

В целом, запреты не имеют дискриминационного характера. Так, за иностранцами и иностранными организациями признается право приоритетного приобретения либо аренды чужих земельных участков, на которых расположена принадлежащая им недвижимость (ст.35 ГК РФ).

Пастбища

Отдельного внимания заслуживают пастбища. Они представляют собой участки земли с травянистой растительностью, которые регулярно используются для выпаса травоядных животных.

До распространения практики механизации сельского хозяйства пастбища служили основным источником пищи для лошадей и рогатого скота.

Пастбища по сей день применяются для выпаса животных, особенно в тех регионах, где из-за засушливого климата земля не подходит для других видов сельскохозяйственного производства.

По виду рельефа пастбища делятся на: суходольные, заболоченные, обводненные и прочие. А по степени обработки – на культурные и естественные. Культурные пастбища создаются посредством засевания пашни травами, обладающими высокой питательной ценностью.

Полномочия субъектов РФ в области земельных отношений

В общем ведении центрального правительства и субъектов РФ находятся полномочия в области:

• использования земли;
• природопользования;
• обеспечения режима охраняемых природных территорий;
• экологической безопасности;
• охраны окружающей среды.

Совместная реализация полномочий обусловлена необходимостью оперативного менеджмента земель с учетом региональной специфики. При этом за субъектами РФ закреплены полномочия по:

• реализации всех правомочностей собственника в отношении принадлежащих им земель;
• выкупу земель из частной или муниципальной собственности для своих нужд.

Особенностью реализации полномочий субъектов в области земельных правоотношений является относительная свобода нормотворчества. Региональное законодательство не может противоречить букве и духу федерального законодательства, идти вразрез с его принципами.

Для реализации своих полномочий в области земельных правоотношений субъекты РФ по своему усмотрению могут формировать агентства, службы либо иные специализированные органы. Объем и структура их полномочий определена ЗК РФ.

Они среди прочего:

• формируют местные программы землепользования, охраны земель;
• устанавливают граничные размеры участков, предоставляемых в собственность;
• рассчитывают арендную плату за принадлежащие субъекту РФ участки.

Сформированные региональными властями органы также ответственны за установление порядков утверждения и изменения черты городских и сельских поселений, включения земель сельскохозяйственного назначения в перечень особо ценных, режима использования придорожных полос.

Автор статьи

Нормы отвода земли

Кроме заботы об экологической ситуации и сохранности плодородия, учитываются также нормы отвода земель.

Правила землепользования и застройки сельского поселения предполагают соблюдение количественных и качественных критериев рационального использования.

К количественным критериям относят экономное использование земли и такое же экономное размещение на ней объектов недвижимости. К качественным критериям относится:

1. Сохранение плодородного слоя в случае необходимости разрушения почвы.
2. Ограничение на использование сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственных целях.
3. Увеличение плодородия почв как обязанность землепользователя.
4. Защита почв от загрязнений, заражений и эрозии.
5. Отвод под несельскохозяйственные нужды земель, которые не пригодны для сельскохозяйственной деятельности.

Росреестра от 13.10.2009 N 14-8062-ВК
"О порядке раздела ранее учтенных земельных участков, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование "единое землепользование"

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 13 октября 2009 г. N 14-8062-ВК

• О ПОРЯДКЕ
• РАЗДЕЛА РАНЕЕ УЧТЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
• КОТОРЫМ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО
• УЧЕТА БЫЛО ПРИСВОЕНО НАИМЕНОВАНИЕ
• «ЕДИНОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ»

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для руководства в работе разъяснения по изложенной в письме от 18.09.

2009 N Д 23-3040 позиции Департамента недвижимости Минэкономразвития России, касающейся вопроса особенностей раздела ранее учтенных земельных участков, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование».

Особенности раздела ранее учтенного единого землепользования установлены пунктом 60 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35.

В соответствии с указанным пунктом при разделе единого землепользования образованным земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах (измененный земельный участок).

При этом согласно статье 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет изменений в отношении единого землепользования (измененного земельного участка) осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из него земельные участки.

В этом случае в соответствии с требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г.

N 412 (далее — Требования к подготовке межевого плана), в состав межевого плана включаются в том числе разделы «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» и «Сведения об измененных земельных участках и их частях».

При этом Требованиями к подготовке межевого плана не предусмотрено включение в раздел «Сведения об измененных земельных участках и их частях» сведений о местоположении границы измененного земельного участка.

В соответствии со статьей 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (в том числе в результате раздела единого землепользования), за исключением земельных участков, образуемых при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также земельных участков, образуемых при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

При этом необходимо отметить, что согласно пункту 6 статьи 22.2 Закона о регистрации отсутствие государственной регистрации прав на измененный земельный участок не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него земельные участки.

Заместитель руководителя

В.С.КИСЛОВ

К вопросу о необходимости введения в законодательство рф понятий «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование»

Умеренко Ю.А. к вопросу о необходимости введения в законодательство рф понятий «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование»

В статье рассматривается вопрос о наличии «нелегального» участника земельных отношений — «фактического землепользователя» (от понятия «фактическое землепользование»), и обосновывается необходимость введения в законодательство Российской Федерации данных понятий.

Ключевые слова: земельный участок, «фактический землепользователь», «фактическое землепользование», исключительное право, объект недвижимого имущества.

Umerenko Yu.A. to the question of introduction in the legislation of the Russian federation of concept «the actual land user» and «the actual land use»

This article is about the question of presence of the «illegal» participant of the land relations — «the actual land user» derivative of concept «the actual land use» and locates need of introduction in the legislation of the Russian Federation of these concepts. Keywords: land lot, «the actual land user», «the actual land use», exclusive right, object of real estate.

В РФ существует множество земельных участков, права на которые не оформлены в соответствии с требованиями законодательства, что представляет собой серьезную проблему для развития рынка земельных ресурсов.

Зачастую нежелание оформлять права на земельные участки обусловлено экономической нецелесообразностью (уплата арендной платы, земельного налога, обязанность привести земельные участки в первоначальное состояние при осуществлении определенных видов хозяйственной деятельности и т. д.).

• РФ принимает значительные меры для обеспечения приведения земельных правоотношений в соответствие с требованиями законодательства РФ, что находит свое отражение в федеральных законах, однако данные меры до настоящего момента не позволяют завершить процесс оформления прав на земельные участки.
• Многие фактические участники земельных отношений остаются вне рамок правового поля, на что необходимо обратить должное внимание.
• Более того, вопросы, касающиеся защиты прав «фактических землепользователей», в последнее время приобретают особую значимость в судебной практике, в связи с чем вопрос о понятии и правовом статусе «фактических землепользователей» нуждается в самостоятельном теоретическом и практическом рассмотрении с учетом современных реалий и уровня развития земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 (ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская

1 СЗ РФ. — 2001. — 29 октября.- № 44. — Ст. 4147.

1. Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
2. В пункте 2 статьи 5 ЗК РФ установлено, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами.
3. Из анализа указанных норм следует, что перечень участников земельных отношений является исчерпывающим.
4. Пункт 3 статьи 5 ЗК РФ устанавливает, что для целей настоящего кодекса используются следующие понятия и определения:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• — собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• — землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• — землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• — арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• — обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
• Понятийно-категориальный аппарат ЗК РФ в данной части не учитывает и не отражает такое понятие, как «фактический землепользователь», что является существенным недостатком земельного законодательства РФ.
• Указанный субъект с точки понятийно-категориального аппарата ЗК РФ стоит вне рамок правового
• поля, так как непосредственно не указан в статье 5 ЗК РФ, вместе с тем, указанные субъекты земельных правоотношений объективно существуют, и ставить их вне рамок правового поля в современных условиях неправильно.
• Кроме того, нередко статус «фактический землепользователь» предшествует переходу в легальную категорию «участники земельных отношений».

Существование подобных «нелегальных» участников земельных отношений подтверждается и статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.

2001 № 195-ФЗ2, которая предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от